《零售学》课程教学资源（教案讲义）第六章 商圈分析与选址决策

零售学教案 第六章商圈分析与选址决策 课程名称 授课 零售学 第六章商圈分析与选址决策 题目 授课教师宋瑛 教学 3 日期 对象 06贸经学时 一、教材：《零告学》，曾庆均，中国商务出版社，曾庆均编著 二、教学目的： 通过本章的教学，使学生达到以下目的： 1、了解商圈的构成及商圈分析的意义 2、掌握商圈分析的方法与技术 3、掌握商店位置类型与评价 4、掌握商店选择决策的影响因素 三、教学重点： 1、商圈的定义、构成、影响因素 2、测定商圈的方法与模型 3、影响商店选址的因素 四、教学难点： 1、测定商圈的方法与模型： 2、如何对现有和新开商店进行商圈分析 3、如何准确分析各项选址要素以确定商店的最佳位置。 五、教学手段： 课堂讲授、课堂讨论、调查研究、案例分析、网络辅助 多媒体教学：有文字、图片、音像、动画等： 启发式教学方法：课堂提问，引导学生思考：师生互动，让学生参与课堂教学。 六、授课内容： 第一节商圈分析 一、商圈及其影响因素 所谓商圈，也称零售交易区域，是指以零售商店所在地为中心，沿着一定的方向和距 离扩展，吸引顾客的辐射范围。 (一)商圈的构成 商圈由核心商圈、次级商圈、边缘商圈三部分组成： ①核心/主要商圈(primary trading area)。最靠近商店的区域，顾客密度大（也就 是该商店的顾客最集中在这一区域)，每个顾客的平均购货额也最高。通常商店55-80% 的顾客来自主要商圈。 ②次要商圈(secondary trading area)位于核心商圈之外、顾客密度较稀的区域

1 零售学教案 第六章 商圈分析与选址决策 课程名称 零售学 授课 题目 第六章 商圈分析与选址决策 授课教师 宋瑛 教学 对象 06 贸经 学时 3 日期 一、教材： 《零售学》，曾庆均，中国商务出版社，曾庆均编著 二、教学目的： 通过本章的教学，使学生达到以下目的： 1、了解商圈的构成及商圈分析的意义 2、掌握商圈分析的方法与技术 3、掌握商店位置类型与评价 4、掌握商店选择决策的影响因素 三、教学重点： 1、商圈的定义、构成、影响因素 2、测定商圈的方法与模型 3、影响商店选址的因素 四、教学难点： 1、测定商圈的方法与模型； 2、如何对现有和新开商店进行商圈分析 3、如何准确分析各项选址要素以确定商店的最佳位置。 五、教学手段： 课堂讲授、课堂讨论、调查研究、案例分析、网络辅助 多媒体教学：有文字、图片、音像、动画等； 启发式教学方法：课堂提问，引导学生思考；师生互动，让学生参与课堂教学。 六、授课内容： 第一节 商圈分析 一、商圈及其影响因素 所谓商圈，也称零售交易区域，是指以零售商店所在地为中心，沿着一定的方向和距 离扩展，吸引顾客的辐射范围。 （一）商圈的构成 商圈由核心商圈、次级商圈、边缘商圈三部分组成： ①核心/主要商圈（primary trading area）。最靠近商店的区域，顾客密度大（也就 是该商店的顾客最集中在这一区域），每个顾客的平均购货额也最高。通常商店 55-80％ 的顾客来自主要商圈。 ②次要商圈（secondary trading area）位于核心商圈之外、顾客密度较稀的区域

约包括商店15-25%的顾客。 ③边缘/边际商圈(fringe trading area)指位于次级商圈以外的区域，在此商圈内 顾客分布最稀，商店吸引力较弱，规模较小的商店在此区域几乎没有顾客。边际商圈的形 成有几个原因：第一，这些顾这的住所附诉缺乏足铭的零售商店。第一，完善的交通系统 使顾客能够很容易到达商店或购物中心：第三，该商店或购物中心可能正好位于顾客上下 班的路上：第四，商店可能正好位于一个旅游景点附近。 (二)商圈的影响因素 影响商圈大小的因素是多方面的，概括起来主要有以下几方面： 1、商店业态 目前我国零售业态一共17种。不同的业态商圈范围和大小是不一样的。 2、商店规模 商店规模越大，提供商品更多，市场吸引力越强，吸引顾客的范围也就越大。当然 商店的规模与其商圈的范围并不一定成比例增长，因为影响商圈范围的大小还有许多其他 因素。 3、经营商品的种类 对于经营居民日常生活所需的食品和日用品的商店，一般商圈较小，只限于几个街区 这些商品购买频率高，顾客购买这类商品，常求方便，不愿在比较价格或品牌上花费太多 时间。而经营选择性、技术性强，需提供售后服务的商品以及满足特殊需要的商品，由 顾客购买此类商品时需要花费较多时间精心比较商品（的适用性、品质、价格、式样）之 后才确定购买，甚至只认准某一个品牌，因而零售商需要以数公里或更大的半径为其商圈 范围。 4、商店经营水平、信誉及促销策略 一个经营水平高、信誉好的商店，由于具有颇高的知名度和信誉度，会吸引许多慕名 而来的顾客，因而可以扩大自己的商圈。商圈规模还可通过广告宣传、推销方法、服务方 式、公共关系等各种促销手段高得客】 5、竞争对手的位置 音争对手的位署对商圈大小也有影响。如果两家竞争的商店相距有一段路程，而潜在 顾客又居于其间，则两家商店的商圈都会缩小。当然，“群体竞争效应”(“扎堆效应 也可可能使商圈大 6、交通状况 交通条件便利，会扩大商圈范围，反之则会缩小商圈范围。考虑交通条件时要结合交 通工具 二、商圈分析 (一)商圈分析的意义 商圈分析，就是经营者对影响商圈的人口结构、生活习惯、产业结构、交通状况、城 市规划、商业氛围等因素进行实地调查和分析，为选择店址、制定和调整经营策略提供依 据。商圈分析是选址决策的第一步，对于商店选址、制定经营战略具有重要的意义： 1、商图分析是新开商店合理选址的前提

2 约包括商店 15-25％的顾客。 ③边缘/边际商圈（fringe trading area）指位于次级商圈以外的区域，在此商圈内 顾客分布最稀，商店吸引力较弱，规模较小的商店在此区域几乎没有顾客。边际商圈的形 成有几个原因：第一，这些顾客的住所附近缺乏足够的零售商店。第二，完善的交通系统 使顾客能够很容易到达商店或购物中心；第三，该商店或购物中心可能正好位于顾客上下 班的路上；第四，商店可能正好位于一个旅游景点附近。 （二）商圈的影响因素 影响商圈大小的因素是多方面的，概括起来主要有以下几方面： 1、商店业态 目前我国零售业态一共 17 种。不同的业态商圈范围和大小是不一样的。 2、商店规模 商店规模越大，提供商品更多，市场吸引力越强，吸引顾客的范围也就越大。当然， 商店的规模与其商圈的范围并不一定成比例增长，因为影响商圈范围的大小还有许多其他 因素。 3、经营商品的种类 对于经营居民日常生活所需的食品和日用品的商店，一般商圈较小，只限于几个街区， 这些商品购买频率高，顾客购买这类商品，常求方便，不愿在比较价格或品牌上花费太多 时间。而经营选择性、技术性强，需提供售后服务的商品以及满足特殊需要的商品，由于 顾客购买此类商品时需要花费较多时间精心比较商品（的适用性、品质、价格、式样）之 后才确定购买，甚至只认准某一个品牌，因而零售商需要以数公里或更大的半径为其商圈 范围。 4、商店经营水平、信誉及促销策略 一个经营水平高、信誉好的商店，由于具有颇高的知名度和信誉度，会吸引许多慕名 而来的顾客，因而可以扩大自己的商圈。商圈规模还可通过广告宣传、推销方法、服务方 式、公共关系等各种促销手段赢得顾客。 5、竞争对手的位置 竞争对手的位置对商圈大小也有影响。如果两家竞争的商店相距有一段路程，而潜在 顾客又居于其间，则两家商店的商圈都会缩小。当然，“群体竞争效应”（“扎堆效应”） 也可能使商圈扩大。 6、交通状况 交通条件便利，会扩大商圈范围，反之则会缩小商圈范围。考虑交通条件时要结合交 通工具。 二、商圈分析 （一）商圈分析的意义 商圈分析，就是经营者对影响商圈的人口结构、生活习惯、产业结构、交通状况、城 市规划、商业氛围等因素进行实地调查和分析，为选择店址、制定和调整经营策略提供依 据。商圈分析是选址决策的第一步，对于商店选址、制定经营战略具有重要的意义： 1、商圈分析是新开商店合理选址的前提

2、商圈分析有助于零售店制定竞争经营策略 3、商圈分析有助于零售店制定市场开拓策略 4、商圈分析有助于加快资金周转。 5、商圈分析有助于为开设分店和连锁店提供参考。 (二)商圈分析的要点 1、商圈层次分析。核心、次级、边缘各级商圈的时间、路程、顾客人数比例、顾客特 征、销售额分布。 2、客流量分析。平日、周末、节日客流量差异、时点分布、十字路口客流量、街道客 流量、商场客流量、车站客流量、客流规律（客流目的、速度、滞留时间） 3、顾客分析。消费习惯研究、消费行为分析、人口统计因素（性别、年龄、文化程度 职业构成、收入水平、消费水平、家庭结构)。 4、商圈内购买力分析。购买力指数。比较不同商圈的购买力指数，可为发现潜在的消 费市场提供依据。 购买力指数=AX50%+B×30%+C×20% A:商圈内可支配收入总和（收入中扣除各种所得税、偿还贷款、各种保险费和不动产 消费等) B:商圈内前一年的零售总额 C:具有购买力的人口数量 5、其它环境分析。地理因素、区域性质、交通状况、形特点、供货来源等。6、自身 分析。经营的商品因素、经营特征、经营规模、经营品种等 7、竞争分析。区域供求关系分析、竞争商场位置、竞争对手分析。 商圈饱和度是判断某个地区商业竞争激烈程度的一个指标，通过计算或测定某类商品 销售的饱和指标，可以了解某地区同行业是过多还是不足，以决定是否选址在此开店。通 常，饱和度低的地区，开店成功可能性大些 CXRE 商圈饱和指数(IRS)=RF IS:某地区某类商品商业圈饱和指数：（实际是每平方米销售额） C:某地区购买某类商品的潜在顾客人数： RE:某地区每一顾客平均购买额： F:某地区经营同类商品商店营业总面积。 根据饱和指数计算的结果，我们可以将分析的零售区域分为商店不足区、商店过多区 和商店均衡区。 三、商圈分析方法 (一)利用电脑模型分析、确定商圈 类推模型最简单应用也最广泛。就是该地区现有商店的销售额、新店可能达到的市场 份额预测未来新店销售额 回归模型：研究新店未来的销售额与所在地区各种变量（人口、收入、交通、竞争者 等)之间的关系，从而预测未来销售额

3 2、商圈分析有助于零售店制定竞争经营策略。 3、商圈分析有助于零售店制定市场开拓策略。 4、商圈分析有助于加快资金周转。 5、商圈分析有助于为开设分店和连锁店提供参考。 （二）商圈分析的要点 1、商圈层次分析。核心、次级、边缘各级商圈的时间、路程、顾客人数比例、顾客特 征、销售额分布。 2、客流量分析。平日、周末、节日客流量差异、时点分布、十字路口客流量、街道客 流量、商场客流量、车站客流量、客流规律（客流目的、速度、滞留时间） 3、顾客分析。消费习惯研究、消费行为分析、人口统计因素（性别、年龄、文化程度、 职业构成、收入水平、消费水平、家庭结构）。 4、商圈内购买力分析。购买力指数。比较不同商圈的购买力指数，可为发现潜在的消 费市场提供依据。 购买力指数＝A×50％＋B×30％＋C×20％ A：商圈内可支配收入总和（收入中扣除各种所得税、偿还贷款、各种保险费和不动产 消费等） B：商圈内前一年的零售总额 C：具有购买力的人口数量 5、其它环境分析。地理因素、区域性质、交通状况、形特点、供货来源等。6、自身 分析。经营的商品因素、经营特征、经营规模、经营品种等。 7、竞争分析。区域供求关系分析、竞争商场位置、竞争对手分析。 商圈饱和度是判断某个地区商业竞争激烈程度的一个指标，通过计算或测定某类商品 销售的饱和指标，可以了解某地区同行业是过多还是不足，以决定是否选址在此开店。通 常，饱和度低的地区，开店成功可能性大些。 C×RE 商圈饱和指数（IRS）＝ RF IRS:某地区某类商品商业圈饱和指数；（实际是每平方米销售额） C：某地区购买某类商品的潜在顾客人数； RE：某地区每一顾客平均购买额； RF：某地区经营同类商品商店营业总面积。 根据饱和指数计算的结果，我们可以将分析的零售区域分为商店不足区、商店过多区 和商店均衡区。 三、商圈分析方法 （一）利用电脑模型分析、确定商圈 类推模型最简单应用也最广泛。就是该地区现有商店的销售额、新店可能达到的市场 份额预测未来新店销售额 回归模型：研究新店未来的销售额与所在地区各种变量（人口、收入、交通、竞争者 等）之间的关系，从而预测未来销售额

引力模型主要考虑商店与顾客之间的距离，商店与竞争者之间的距离，从而估算商圈 大小（后介绍） ▲GIS(Geographic information system)地理信息系统 起源于20C60年代，但开始对零售业产生影响是在20C80年代中期。地理信息定义为： 与某一地点（地点、区域）有关的，特别是与自然现象、文化和人力资源相关的信息。GS 就是将计算机硬件、软件、地理数据以及系统管理人员组织而成的，对任一形式的地理信 息进行高效获取、存储、更新、操作、分析及显示的集成。GS的优势在于它能将不同来 源、类型的大量数据通过地理空间结构有效整合在一起，提供其他传统分析方式不具备的 空间分析能力和空间决策支持能力，获得常规方法（手工方法、一般电脑分析）难以获得 的重要信息。可以说，GS技术说零售企业进行商圈分析的非常有效的工具。 (二)利用数学方法分析、确定商圈 1、雷利法则（空间相互作用模型） 在划定商圈方面，（美）威廉.雷利提出了一套法则，称为“零售引力法则”，也称“雷 利法则”。雷利认为，商圈规模由于人口的多少和距离商店的远近而有所不同，商店的吸 吲力是由最邻近商圈的人口和里程距离两方面发挥作用的。 雷利法则的基本内容：在两个城镇之间设立一个中介点，顾客在此中介点可能前往 何一个城镇购买，即在这一中介点上，两城镇商店对此地居民的吸引力完全相同，这一地 点到两城镇商店的距离即是两商店吸引顾客的地理区域。用公式表示为： Dh 1+(P/Pa) D:表示A城镇商圈的限度（中介点到A城镇的里程数） Pa:表示A城镇人口 P:表示B城镇人▣ d:表示城镇A和B的里程距离 雷利法则的成立必须有两个前提：①两个地区同样的接近主要公路：②两个地区的零 售商经营能力一样。在这两个前提下，顾客之所以吸引前往人口较多的城镇，主要是由于 当地的商店设施和商品种类较多，值得多花时间前往。 雷利法则既可以用于不同城市之间的定量分析，也可以用于同一城市内不同商业区之 间的定最分析 优点：计算简便，特别是在资料不全时尤为有用（只需距离和人口数）。 但使用也有一定局限性：①适合某个城市或商业区域的商圈估算，不适合某个具体商 店的商圈估算②它只考虑到两地商店的里程距离，而没考虑需要花费的里程时间（即行 程)。如果道路拥挤，或设施不全，行走困难，即使里程距离较近，也会在顾客心里产生 遥远的感觉。③只考虑一地的主干道而不考虑支路④此外，若存在广告的影响，或顾客对 某特定商店的忠诚和某些商店有特殊吸引力时，会减弱雷利法则的有效性。 2、赫夫法则 赫夫法则是（美零售学家）戴维.赫夫于20C60年代提出的在一个城市区域内商圈规核 预测的空间模型。赫夫法则是从不同商业区的商店经营面积、顾客从住所到该商业区或商

4 引力模型主要考虑商店与顾客之间的距离，商店与竞争者之间的距离，从而估算商圈 大小（后介绍） ▲GIS（Geographic information system）地理信息系统 起源于 20C60 年代，但开始对零售业产生影响是在 20C80 年代中期。地理信息定义为： 与某一地点（地点、区域）有关的，特别是与自然现象、文化和人力资源相关的信息。GIS 就是将计算机硬件、软件、地理数据以及系统管理人员组织而成的，对任一形式的地理信 息进行高效获取、存储、更新、操作、分析及显示的集成。GIS 的优势在于它能将不同来 源、类型的大量数据通过地理空间结构有效整合在一起，提供其他传统分析方式不具备的 空间分析能力和空间决策支持能力，获得常规方法（手工方法、一般电脑分析）难以获得 的重要信息。可以说，GIS 技术说零售企业进行商圈分析的非常有效的工具。 （二）利用数学方法分析、确定商圈 1、雷利法则(空间相互作用模型) 在划定商圈方面，（美）威廉.雷利提出了一套法则，称为“零售引力法则”，也称“雷 利法则”。雷利认为，商圈规模由于人口的多少和距离商店的远近而有所不同，商店的吸 引力是由最邻近商圈的人口和里程距离两方面发挥作用的。 雷利法则的基本内容：在两个城镇之间设立一个中介点，顾客在此中介点可能前往任 何一个城镇购买，即在这一中介点上，两城镇商店对此地居民的吸引力完全相同，这一地 点到两城镇商店的距离即是两商店吸引顾客的地理区域。用公式表示为： Dab = _d_ 1+(Pb/Pa)1/2 Dab：表示 A 城镇商圈的限度（中介点到 A 城镇的里程数） Pa：表示 A 城镇人口 Pb：表示 B 城镇人口 d：表示城镇 A 和 B 的里程距离 雷利法则的成立必须有两个前提：①两个地区同样的接近主要公路；②两个地区的零 售商经营能力一样。在这两个前提下，顾客之所以吸引前往人口较多的城镇，主要是由于 当地的商店设施和商品种类较多，值得多花时间前往。 雷利法则既可以用于不同城市之间的定量分析，也可以用于同一城市内不同商业区之 间的定量分析。 优点：计算简便，特别是在资料不全时尤为有用（只需距离和人口数）。 但使用也有一定局限性：①适合某个城市或商业区域的商圈估算，不适合某个具体商 店的商圈估算②它只考虑到两地商店的里程距离，而没考虑需要花费的里程时间（即行 程）。如果道路拥挤，或设施不全，行走困难，即使里程距离较近，也会在顾客心里产生 遥远的感觉。③只考虑一地的主干道而不考虑支路④此外，若存在广告的影响，或顾客对 某特定商店的忠诚和某些商店有特殊吸引力时，会减弱雷利法则的有效性。 2、赫夫法则 赫夫法则是（美零售学家）戴维.赫夫于 20C60 年代提出的在一个城市区域内商圈规模 预测的空间模型。赫夫法则是从不同商业区的商店经营面积、顾客从住所到该商业区或商

店所花的时间以及不同类型顾客对路程时间不同的重视程度这三个方面出发，来对一个商 业区或商店的商圈进行分析。 赫夫认为， 个商店的商圈取决于它的相关吸引力。在数个商业区（或商店）集中于 一地时，顾客利益哪一个商业区（或商店）的概率，是由商业区（商店）的规模和颐客到 该区（或该商店）的距离决定的，即一个商店对顾客的相关吸引力取决于两个因素：商店 的规模和距离。商店的规模可以根据营业面积计算，距离为时间距离和空间距离。一般， 大商店比小商店有吸引力，近距离商店比远距离商店更有吸引力。 赫夫法则的数学模型是：（消费者到某商店或某商业区购物的概率） Fj/Ty' Pu= ΣF/T P:1地区的消费者在j商业区（或商店）购物的概率 F:j商店的规模（营业面积）或j商业区内某类商品总营业面积 T:1地区的消费者到j商店的行程 :通过实际调研或运用计算机程序计算的消费者对时间距离或空间距离敏感度的参 /T:j商店或商业区对i地区消费者的吸引力 (三)实验法 实验法是通过观察或访问方式，对潜在的顾客进行直接调查，搜集资料，进行分析 然后以此划定商圈的一种有效方法。有以下几种方法： ①实地调查。访问邻近其他商店的顾客，了解顾客住址及所购商品，以此推断商店的 商圈范围。这是唯一面对面交谈的方法，成功访问的百分比很大，还可借此对商圈的顾客 情况作进一步了解分析，但需耗费过多的人力与时间。 ②电话询问。通过电话了解顾客住址和购买情况。这种方法获得资料速度快，调查成 本低，但易打扰被调查者，可能会造成调查对象的反感而不易获得合作。 ③邮寄问卷。通过邮寄方式询问潜在顾客，由返回的资料推断开设商店的地理区域， 划定商圈。这种方法邮费不贵，可广泛了解受询者的分布情况，不收时间和地点的限制， 缺点是收回率很低，可能平均只有10%的回函，且花费时间较长。为克服收回的数量及时 间难以控制的问题，可随之附上赠品来诱导回音。 ④提供服务。向顾客提供信用购买、售后服务时获得顾客住址及工作地点资料。这种 方法资料取得容易，但有一定局限，主要适用于出售挑选性强的耐用消费品，由于我国信 用卡购买不太普遍，故采用此方法有一定困难。 第二节商店位置选址 、商店位置类型的设计 一般来说，有三种商店位置类型：独立店址、购物中心和商业中心

5 店所花的时间以及不同类型顾客对路程时间不同的重视程度这三个方面出发，来对一个商 业区或商店的商圈进行分析。 赫夫认为，一个商店的商圈取决于它的相关吸引力。在数个商业区（或商店）集中于 一地时，顾客利益哪一个商业区（或商店）的概率，是由商业区（商店）的规模和顾客到 该区（或该商店）的距离决定的，即一个商店对顾客的相关吸引力取决于两个因素：商店 的规模和距离。商店的规模可以根据营业面积计算，距离为时间距离和空间距离。一般， 大商店比小商店有吸引力，近距离商店比远距离商店更有吸引力。 赫夫法则的数学模型是：（消费者到某商店或某商业区购物的概率） Fj/Tij r Pij＝_ ∑Fj/Tij r j=1 Pij：i 地区的消费者在 j 商业区（或商店）购物的概率 Fj：j 商店的规模（营业面积）或 j 商业区内某类商品总营业面积 Tij：i 地区的消费者到 j 商店的行程 r：通过实际调研或运用计算机程序计算的消费者对时间距离或空间距离敏感度的参 数。 Fj/Tij r：j 商店或商业区对 i 地区消费者的吸引力 （三）实验法 实验法是通过观察或访问方式，对潜在的顾客进行直接调查，搜集资料，进行分析， 然后以此划定商圈的一种有效方法。有以下几种方法： ①实地调查。访问邻近其他商店的顾客，了解顾客住址及所购商品，以此推断商店的 商圈范围。这是唯一面对面交谈的方法，成功访问的百分比很大，还可借此对商圈的顾客 情况作进一步了解分析，但需耗费过多的人力与时间。 ②电话询问。通过电话了解顾客住址和购买情况。这种方法获得资料速度快，调查成 本低，但易打扰被调查者，可能会造成调查对象的反感而不易获得合作。 ③邮寄问卷。通过邮寄方式询问潜在顾客，由返回的资料推断开设商店的地理区域， 划定商圈。这种方法邮费不贵，可广泛了解受询者的分布情况，不收时间和地点的限制， 缺点是收回率很低，可能平均只有 10％的回函，且花费时间较长。为克服收回的数量及时 间难以控制的问题，可随之附上赠品来诱导回音。 ④提供服务。向顾客提供信用购买、售后服务时获得顾客住址及工作地点资料。这种 方法资料取得容易，但有一定局限，主要适用于出售挑选性强的耐用消费品，由于我国信 用卡购买不太普遍，故采用此方法有一定困难。 第二节 商店位置选址 一、商店位置类型的设计 一般来说，有三种商店位置类型：独立店址、购物中心和商业中心

(1)独立店 这是指商店独立开店，不与其他竞争对手比邻相设。 (2)经规划的购物中心 购物中心是经过仔细规划设计并集中管理的商店群，通常是由房地产公司事先规划设 计，建设完工后再把各面出租或出售给零售商。我们知道，一个典型的购物中心有一家 或一家以上的主力商店，及各种各样较小的商店，还包括餐馆、快餐店、银行以及一些休 闲娱乐设施，适合家庭购物及休闲。 (3商业中心 是指城镇或区域传统的商业区，因其商业活动活跃，吸引了许多人来到这个区域，而 且大量人们也在该区域找工作。商业中心可以分为中心商业区、次级商业区、邻里商业区 和商业街四种类型。 位置选择因素分析 (一)客流规律 1、客流性质 一般来说，任何商店的客流都可分为三类型：分享客流、派生客流、本身客流 ①分享客流。是指从邻近其他商店形成的客流中获得的，而不是本身产生的客流 ②派生客流。是指顾客到某地并不是专程购物，而是为其他目的，顺路进店所形成的 客流。 ③本身客流。是指专程到此商店来购买商品形成的客流。 2、潜在的固定顾客 3、流动顾客 (二)周边商店聚集状况 一个地区零售业态的聚集可分为四种情况： 1、异种零售业的集聚 这是经营商品种类完全不同的零售企业的聚集，如超级市场与服装专卖店、电器专卖 店、药店的聚集等。 2、有音争关系的零售业的聚货 适度的竞争商店聚集是非常有益的，但是聚集过度，否则竞争过度，几败俱伤。 3、有补充关系的零售业聚集 所谓补充关系是指两个以上的商店经营商品互为补充，以满足消费者的连带需求作为 目的。互为补充的几种业态也可以在共同的商业区内布店。 4、多功能聚集 零售业与饮食业、服务业、娱乐业以及邮电、银行的聚集，这是一种多功能型的聚集 有利于产生放大的聚集效应，从而有利于扩大该地区的购物与服务商圈。 (三)竞争对手分析 对竞争对手的分析内容包括：①竞争店与拟开新店的距离，以及地理位置上的优、劣 势：②竞争店的销售规模与目标定位：③竞争店的目标顾客层次特色：④竞争店商品结构 和经营特色：⑤竞争店的实力和管理水平

6 （1）独立店 这是指商店独立开店，不与其他竞争对手比邻相设。 （2）经规划的购物中心 购物中心是经过仔细规划设计并集中管理的商店群，通常是由房地产公司事先规划设 计，建设完工后再把各铺面出租或出售给零售商。我们知道，一个典型的购物中心有一家 或一家以上的主力商店，及各种各样较小的商店，还包括餐馆、快餐店、银行以及一些休 闲娱乐设施，适合家庭购物及休闲。 （3）商业中心 是指城镇或区域传统的商业区，因其商业活动活跃，吸引了许多人来到这个区域，而 且大量人们也在该区域找工作。商业中心可以分为中心商业区、次级商业区、邻里商业区 和商业街四种类型。 二、位置选择因素分析 （一）客流规律 1、客流性质 一般来说，任何商店的客流都可分为三类型：分享客流、派生客流、本身客流 ①分享客流。是指从邻近其他商店形成的客流中获得的，而不是本身产生的客流。 ②派生客流。是指顾客到某地并不是专程购物，而是为其他目的，顺路进店所形成的 客流。 ③本身客流。是指专程到此商店来购买商品形成的客流。 2、潜在的固定顾客 3、流动顾客 （二）周边商店聚集状况 一个地区零售业态的聚集可分为四种情况： 1、异种零售业的集聚 这是经营商品种类完全不同的零售企业的聚集，如超级市场与服装专卖店、电器专卖 店、药店的聚集等。 2、有竞争关系的零售业的聚集 适度的竞争商店聚集是非常有益的，但是聚集过度，否则竞争过度，几败俱伤。 3、有补充关系的零售业聚集 所谓补充关系是指两个以上的商店经营商品互为补充，以满足消费者的连带需求作为 目的。互为补充的几种业态也可以在共同的商业区内布店。 4、多功能聚集 零售业与饮食业、服务业、娱乐业以及邮电、银行的聚集，这是一种多功能型的聚集， 有利于产生放大的聚集效应，从而有利于扩大该地区的购物与服务商圈。 （三）竞争对手分析 对竞争对手的分析内容包括：①竞争店与拟开新店的距离，以及地理位置上的优、劣 势；②竞争店的销售规模与目标定位；③竞争店的目标顾客层次特色；④竞争店商品结构 和经营特色；⑤竞争店的实力和管理水平

(四)交通地理条件 (五)城市发展规划 案例分析：肯德基快餐店选址分析 问题： 1.肯德基在中国选择第一家店址时主要考虑了哪些因素？ 2.如果你是肯德基的决策者，你会选择哪座城市作为首次进入的目标？为什么？

7 （四）交通地理条件 （五）城市发展规划 案例分析：肯德基快餐店选址分析 问题： 1．肯德基在中国选择第一家店址时主要考虑了哪些因素？ 2．如果你是肯德基的决策者，你会选择哪座城市作为首次进入的目标？为什么？