《房地产开发与投资分析》课程教学资源（案例）22 苏州杭钢置业苏轮厂项目商业概念规划项目建议书（九洲远景）

杭钢置业集团 九洲速景 HANGGANG REAL ESTATE GROUR LAND VISION CONSULTANTS 打造苏州商业地产的领导者一苏轮厂的商业概念规划 项目建议书 杭钢置业 深圳，2007年10月 www:eg35.en最有价值房产策划2000案 苏轮厂项日建议书20071020

苏轮厂项目建议书_20071020 1 打造苏州商业地产的领导者——苏轮厂的商业概念规划 项目建议书 杭钢置业 深圳, 2007年10月 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案

杭钢置业集团 九洲读景 LAND VISION 目录 页数 A. 项目背景和目标 3 B.项目内容、方法和交付品 121 C.项目时间安排、组织结构和人员 153 D.项目预算 163 E.九洲远景公司介绍 165 本文件仅为我们的客户使用而撰写。在没有进行未来的译细分析和讲演之前本文作是不完整的。除非经过九洲远景商亚顾而有限公司的事先同意，本文件绝对不能交子第 WwW:eg35.e最有价值房产策划2000案 ”苏轮广项目球议书20071020 2

苏轮厂项目建议书_20071020 2 A. 项目背景和目标 3 B. 项目内容、方法和交付品 121 C. 项目时间安排、组织结构和人员 153 D. 项目预算 163 E. 九洲远景公司介绍 165 目录 页数 本文件仅为我们的客户使用而撰写。在没有进行未来的详细分析和讲演之前本文件是不完整的。除非经过九洲远景商业顾问有限公司的事先同意，本文件绝对不能交予第 三方。 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案

杭钢置业集团 九洲速景 HANGGANG REAL ESTATE GROUR LAND VISION CONSULTANTS A.项目背景和目标 A1.对中国商业地产的理解 A2.对苏州商业的理解 A3.对苏轮厂项目的初步设想 A4.对项日日标的界定 www:eg35.en最有价值房产策划2000案 苏轮厂项日建议书200710203

苏轮厂项目建议书_20071020 3 A. 项目背景和目标 A1. 对中国商业地产的理解 A2. 对苏州商业的理解 A3. 对苏轮厂项目的初步设想 A4. 对项目目标的界定 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案

<O 杭钢置业集团 九洲接景 O REAL ESTATERO记 LAND VISION CONSULTANT 我们认为，要把握中国商业地产蓬勃的发展机会，首先需要清晰地理解 商业地产行业的内在规律和成功要素 1 受到中国社会、经济发展的驱动，中国商业地产的规模和质量将展开全方位的发展 2 中国全新的商业格局正在逐渐建立中，而这一过程在一、二、三四线城市呈现完全不同的特征 3 从商业棋式的角度来看，中国商业地产尚处于起步阶段 4 从运营能力的角度来看，缺乏充分的前期规划是目前中国商业地产存在的核心问题 商业地产运营的成功需要准确的产品规划、资本运作的技能，以及高质量的合作资源网络 Www.eg35.赞录秦价慎扇亮薄000案 苏轮项目建议书20071020 4

苏轮厂项目建议书_20071020 4 我们认为，要把握中国商业地产蓬勃的发展机会，首先需要清晰地理解 商业地产行业的内在规律和成功要素 受到中国社会、经济发展的驱动，中国商业地产的规模和质量将展开全方位的发展 中国全新的商业格局正在逐渐建立中，而这一过程在一、二、三四线城市呈现完全不同的特征 从商业模式的角度来看，中国商业地产尚处于起步阶段 从运营能力的角度来看，缺乏充分的前期规划是目前中国商业地产存在的核心问题 商业地产运营的成功需要准确的产品规划、资本运作的技能，以及高质量的合作资源网络 1 2 3 4 5 资料来源：九洲远景分析 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案

杭钢置业集团 九洲速景 LAND VISION CONSULTANTS 受到中国社会、经济发展的驱动，中国商业地产的规模和质量将展开全 方位的发展 商业地产发展的驱动因素 经济持续发展 中产阶级兴起 城市化发展 nW,cg35.赞最奏处缜扇宽蒹000案 苏轮厂项日建议书20071020 5

苏轮厂项目建议书_20071020 5 受到中国社会、经济发展的驱动，中国商业地产的规模和质量将展开全 方位的发展 商业地产发展的驱动因素 经济持续发展 中产阶级兴起 城市化发展 123 1 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案 资料来源：九洲远景分析

1.1 杭钢置业集团 九洲璃景 LAND VISION CONSULTANT 中国经济的快速发展和消费者持续的消费热情，将直接推动商业地产的 发展 预计中国经济以及零售市场将持续提升[单位：亿元 CAGR 社会消费品 零售总额 、48,136 52,526 59,502 C67,177 76,410 12.1% 209,407 14.9% 183,868 159.878 135,823 120,333 2002 2003 2004 2005 2006 GDP ww,eg35:攀录有镇扇产滴划99毫景乔析-一 苏轮了项目建议书20071020 6

苏轮厂项目建议书_20071020 6 120,333 135,823 159,878 183,868 209,407 2002 2003 2004 2005 2006 GDP 中国经济的快速发展和消费者持续的消费热情，将直接推动商业地产的 发展 社会消费品 零售总额 预计中国经济以及零售市场将持续提升 [单位：亿元] 48,136 52,526 59,502 67,177 76,410 CAGR 14.9% 12.1% 资料来源: 国家统计局，九洲远景分析 1.1 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案

.2 杭钢置业集团 九洲速景 LAND VISION 中国中产阶级兴起所引发的消费者结构变化，将带来商业地产供应结构 和质量的提升 中国城市可支配收入结构预测（单位：十亿元） 100%= 523 1,687 4,819 11,559 22,605 1%- 0% 1% 5% 11% 全球水准 5% 16% 家庭收入20万以上 10% 7% 11% 富裕阶层 家庭收入10-20万 41% 51% 97% 较高收入阶层 91% 61% 家庭收入4-10万 36% 21% 较低收入阶层 家庭收入2.5-4万 10% 8% 贫困阶层 4% 家庭收入不足2.5万 1985 1995 2005 2015 2025 e835复扇养臻研究 苏轮项目建议书20071020

苏轮厂项目建议书_20071020 7 中国中产阶级兴起所引发的消费者结构变化，将带来商业地产供应结构 和质量的提升 中国城市可支配收入结构预测（单位：十亿元） 资料来源：麦肯锡中国消费需求研究 97% 91% 36% 10% 4% 1% 3% 41% 21% 8% 4% 10% 51% 61% 0% 2% 5% 7% 11% 0% 5% 11% 16% 1985 1995 2005 2015 2025 全球水准- 家庭收入20万以上 较低收入阶层- 家庭收入2.5-4 万 富裕阶层- 家庭收入10-20 万 较高收入阶层- 家庭收入4-10 万 贫困阶层- 家庭收入不足2.5 万 100%= 523 1,687 4,819 11,559 22,605 1% 1% 1.2 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案

1.3 杭钢置业集团 九洲接景 LAND VISION ONSULTANTS 而城市化和城市群的进程是商业地产总量发展的另一个契机 城市化进程发展迅速 城市群的发展改变扩张布局 中国城市化率已经达到42%，但依然处于较低水平 城市群的发展将极大地推动二三线城市的经济 发展和消费观念的升级 由于城镇发展本身的规模不经济性，大城市将承担 更多的城市化责任 城市群的商业机会将主要发生在城市郊区，以 及城市群的交界处 预计城市化将在未来五年带来新增城市人口1.2 亿，每年新增城市人口2400万，城市大众化消费品 市场每年将新增市场规模约900亿元 ww,eg35:赞曩泰翰填扇宽兼000案 苏轮项目建议书20071020 8

苏轮厂项目建议书_20071020 8 而城市化和城市群的进程是商业地产总量发展的另一个契机 1.3 • 中国城市化率已经达到42%, 但依然处于较低水平 • 由于城镇发展本身的规模不经济性，大城市将承担 更多的城市化责任 • 预计城市化将在未来五年带来新增城市人口1.2 亿，每年新增城市人口2400万，城市大众化消费品 市场每年将新增市场规模约900亿元 • 城市群的发展将极大地推动二三线城市的经济 发展和消费观念的升级 • 城市群的商业机会将主要发生在城市郊区，以 及城市群的交界处 城市化进程发展迅速 城市群的发展改变扩张布局 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案 资料来源：九洲远景分析

O 杭钢置业集团 九洲速景 ANGGANO REAL ESTATE GROUR LAND VISION CONSULTANTS 中国全新的商业地产市场格局正在逐渐建立的过程中 中国商业地产的市场格局-2007 线城市 二线城市 三四线城市 上海、北京、深圳为代表 杭州、成都、武汉为代表 ·惠州、湘潭、赣州为代表 - 城市多商业中心格局已经形 一城市多中心商业格局正在形成， 一城市以单一商业中心格局居 成，人均商业面积达4-5平米 人均面积约2平米 多，人均商业面积低 城市化进程发展速度快，商业 预计经济逐渐进入快速通道，消 开始开发购物中心，总量有一 面积从总量上尚有一定的上升 费意识和观念强，预期商业地产 定的发展空间 空间 总量有较大的市场提升空间 目前产品以城市中心 商业地产项目的集中地，存在 现代化购物中心逐渐涌现，产品 hypermarket anchored的地区 定位同质的问题，产品将趋于 种类单一，以城市中心和邻里购 中心为主，未来市场仍将以这 多元化，结构面临调整，层次 物中心为主，产品种类有较大的 两种产品为主 会更加丰富 发展空间 具有明显的“先行者优势” 旧商业面临改建提升，存在市 原城市商业中心区域存在旧有商 场进入的机会 业改建、市场进入的机会，同时 消费者市场接纳能力很强，是 有新城市商业中心兴起的进入机 创新概念购物中心的主要市场 会 nW,cg35:赞最泰缜扇宽蒹000案 苏轮厂项日建议书20071020

苏轮厂项目建议书_20071020 9 中国全新的商业地产市场格局正在逐渐建立的过程中 中国商业地产的市场格局 - 2007 • 上海、北京、深圳为代表 – 城市多商业中心格局已经形 成，人均商业面积达4-5平米 – 城市化进程发展速度快，商业 面积从总量上尚有一定的上升 空间 – 商业地产项目的集中地，存在 定位同质的问题，产品将趋于 多元化，结构面临调整，层次 会更加丰富 – 旧商业面临改建提升，存在市 场进入的机会 – 消费者/市场接纳能力很强，是 创新概念购物中心的主要市场 • 杭州、成都、武汉为代表 – 城市多中心商业格局正在形成， 人均面积约 2平米 – 预计经济逐渐进入快速通道，消 费意识和观念强，预期商业地产 总量有较大的市场提升空间 – 现代化购物中心逐渐涌现，产品 种类单一，以城市中心和邻里购 物中心为主，产品种类有较大的 发展空间 – 原城市商业中心区域存在旧有商 业改建、市场进入的机会，同时 有新城市商业中心兴起的进入机 会 • 惠州、湘潭、赣州为代表 – 城市以单一商业中心格局居 多，人均商业面积低 – 开始开发购物中心，总量有一 定的发展空间 – 目前产品以城市中心、 hypermarket anchored的地区 中心为主，未来市场仍将以这 两种产品为主 – 具有明显的“先行者优势” 一线城市 二线城市 三四线城市 2 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案 资料来源：九洲远景分析

杭钢置业集团 九洲该景 LAND VISION ONSULTANTS 从商业模式的角度，中国商业地产尚处于起步阶段 中国商业地产尚处于起步阶段 第一阶段 第二阶段 第三阶段 销售阶段 投资阶段 证券化阶段 ·房地产开发商行为 ·以长期投资的思路进行操作 金融企业的行为 以住宅地产的手法进行操作，是目·做到了只租不售，具有整体的商业「·由金融公司发行基金，用长期的资 前多数房地产企业所处的状态 规划 金进行项目投资和开发 所开发的商业店铺被分割出售，开 ·然而资金链条没有解决，基本依靠〡·是投资证券化的行为，将同时被证 发商纯粹追求短期现金流 自有资金和私募，扩张有限 券机构、证监会、交易所进行监 督，审批程序严格 ww,eg35:赞曩有价填扇宽获00案 苏轮广项目建议书20071020 10

苏轮厂项目建议书_20071020 10 从商业模式的角度，中国商业地产尚处于起步阶段 中国商业地产尚处于起步阶段 第一阶段 销售阶段 • 房地产开发商行为 • 以住宅地产的手法进行操作，是目 前多数房地产企业所处的状态 • 所开发的商业店铺被分割出售，开 发商纯粹追求短期现金流 第二阶段 投资阶段 • 以长期投资的思路进行操作 • 做到了只租不售，具有整体的商业 规划 • 然而资金链条没有解决，基本依靠 自有资金和私募，扩张有限 第三阶段 证券化阶段 • 金融企业的行为 • 由金融公司发行基金，用长期的资 金进行项目投资和开发 • 是投资证券化的行为，将同时被证 券机构、证监会、交易所进行监 督，审批程序严格 3 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案 资料来源：九洲远景分析