《房地产开发与投资分析》课程教学资源（案例）3 成都银海德丰16万方城市综合体项目规划建议（世联顾问）

谨呈：房地产开发有限公司 银海成都德丰项目规划建议 2008-3-24 wm.cg35.cn最有价值房产策划2000案

2008-3-24 银海成都德丰项目规划建议 谨呈：房地产开发有限公司 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案

目的：本项目规划调整建议 困难：咨讯不对称、信息庞杂、工作时间周期短 工作已进入概念设计阶段、转述董事会目标 立即解决问题 根本解决问题系统的方法 努力追求 2 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案

2 目的：本项目规划调整建议 困难：咨讯不对称、信息庞杂、工作时间周期短 工作已进入概念设计阶段、转述董事会目标 立即解决问题 根本解决问题 系统的方法 努力追求 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案

城市研究 区域研究 地铁研究 项目属性 研究界定 综合体研究 写字楼、酒店、公寓、商业 1 : 目标下的物业形态与产品组合？ 物业形态 ☑ 产品组合与区域发展阶段的吻合？ 限制条件 ) 产品组合 核心问题 产品组合的各物业发展可行性？ 界定 ☑ U 客户目标 体量比例 产品组合合适体量比例？ 凹 女 产品组合体量比例与经济测算吻合？ 布局优化 产品组合体量的布局优化？ ■金■里■■■里g■里图用年男集g 3 wmw.cg35.cn最有价值房产策划2000案

3 项项目属性 城城市研究 综综合体研究 限限制条件 客客户目标 核心问题 界定 核 目目标下标下的的物业物业形形态与态与产产品组品组合？合？ 产产品组品组合合与区与区域域发展发展阶阶段的段的吻吻合？合？ 产产品组品组合合合适合适体体量比量比例？例？ 产产品组品组合合的各的各物物业发业发展展可行可行性？性？ 研研究界定 区区域研究 地地铁研究 产产品组品组合合体量体量比比例与例与经经济测济测算算吻合？ 吻合？ 产产品组品组合合体量体量的的布局布局优优化？化？ 物业形态 产品组合 体量比例 布局优化 写写字楼字楼、酒店酒店、公寓公寓、商业商业 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案

城市研究 区域研究 地铁研究 项目属性 研究界定 综合体研究 写字楼、酒店、公寓、商业 目标下的物业形态与产品组合？ 物业形态 产品组合与区域发展阶段的吻合？ 限制条件 产品组合 核心问夏 产品组合的各物业发展可行性？ 界定 客户目标 体量比例 产品组合合适体量比例？ M 产品组合体量比例与经济测算吻合？ 布局优化 产品组合体量的布局优化？ www.cg35.cn最有价值房产策划2000案

4 城城市研究 综综合体研究 限限制条件 客客户目标 核心问题 界定 核 区区域研究 地地铁研究 物业形态 产品组合 体量比例 布局优化 写写字楼字楼、酒店酒店、公寓公寓、商业商业 目目标下标下的的物业物业形形态与态与产产品组品组合？合？ 产产品组品组合合与区与区域域发展发展阶阶段的段的吻吻合？合？ 产产品组品组合合合适合适体体量比量比例？例？ 产产品组品组合合的各的各物物业发业发展展可行可行性？性？ 产产品组品组合合体量体量比比例与例与经经济测济测算算吻合？ 吻合？ 产产品组品组合合体量体量的的布局布局优优化？化？ 项项目属性 研研究界定 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案

项目分析 项目所属区域地处成都城南CBD,通达性强 道道 路 ·区域交通优越。通过天府大道、绕城 成绵高速 高速、城市一环、二环、三环等与城区 G213 九里堤路 至新都大丰 地铁1号线 各方位直接相连。 分水 ·项目邻城市主干道天府大道，是周边 火车北站● 郊县华阳进入成都城区的主要连接道路 路 之一· ·规划中的地铁1号线将拉近项目区域 至郫县、温 绕翻9句 同市中心和火车南北站的距离，增强区 公江 三 环 域辐射能力。 白跟 城市核心 城高速 西平 本项目 8km机场 江镇 狮子村 本项目 13.2km 天府广场 江川葱高速 8km 至龙泉洛带 本项目 火车南站 东 本项目 14km 高堰村 武侯祠/锦里 机场 城南dBD 龙铺 本项目 4km 市政府 天府大道 新兴乡 航空港●华阳的 石研爆 麒龙村 wwW.cg35.cn最有价值房产策划2000案

5 项目所属区域地处成都城南CBD，通达性强 绕 城 高 速 三 二 环 环 城市核心 天府大道 城南CBD 华阳镇 8km 机场 火车北站 火车南站 市政府 九里堤路 成绵高速 川藏高速 武侯祠 本项目 机场 13.2km 本项目 天府广场 8km 本项目 火车南站 本项目 14km 武侯祠/锦里 本项目 4km 市政府 „ 区域交通优越。通过天府大道、绕城 高速、城市一环、二环、三环等与城区 各方位直接相连。 „ 项目邻城市主干道天府大道，是周边 郊县华阳进入成都城区的主要连接道路 之一。 „ 规划中的地铁1号线将拉近项目区域 同市中心和火车南北站的距离，增强区 域辐射能力。 至龙泉洛带 地铁1号线 航空港 至郫县、温 江 至新都大丰 项目分析 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案

项目分析 项目地块位紧临天府大道，位于规划中的商务 总部基地区域，商务价值高 1>东面：与天府软件园一期} !隔天府大道相望，东北面临世 纪城 部领所成着 1>1 南面：临大源三线道路， ,新希望商务大厦、安捷伦均在 圣达 中值 紫罗兰 建，中兴大厦即将开售 规划道路 世纪城 !>西面：临未开发商服用 圣达 中信 通威 :地，未来将与川大科技园相邻 >北面：临规划中的总部商 中石化 诗出让 大四 烟 天府软件园 务区，圣达、中信、通威均已 中治 地块 块 在建 出让 新希 天合 中石油 中兴通讯 规切道 天府大道 天府款件园 大源线 新希恒商务大夏 天府大道 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案

6 项目地块位紧临天府大道，位于规划中的商务 总部基地区域，商务价值高 Ø 东面：与天府软件园一期 隔天府大道相望，东北面临世 纪城 Ø 南面：临大源三线道路， 新希望商务大厦、安捷伦均在 建，中兴大厦即将开售 Ø 西面：临未开发商服用 地，未来将与川大科技园相邻 Ø 北面：临规划中的总部商 务区，圣达、中信、通威均已 在建 世纪城 天府软件园 天府软件园 大源三线 新希望商务大厦 中兴 天府大道 圣达 中信 紫罗兰 规划道路 世纪城 天府 软件园 一期 西藏 紫罗兰 地块B 地块A 新希望 中冶 中石化 待出让 待出让 天府大道 天府 软件园 一期 圣达 中信 通威 天合 中石油 中兴通讯 安 捷 伦 新 鼎 能 大源 三线 天合 规划道路 新希望 大源 四线 大源四线 项目分析 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案

项目分析 地块临城市主干道人民南路南延线天府大 道，位于交通十字，通达性较好 道路情况： 市区 世纪城 天府大道： 城市主干道，双 向八车道， 大源四线 地铁会畏中心站 大源三线：双向四车道 世纪城 站华路 大源四线：双向六车道， 元华路 天府软件园 二二二二二二二二二二 s 规划道路：双向二车道 : 圣达 中信 天府大道 地铁：距离科技园站约450 米，距离会展中心站约630米， 规则道路 规划道路 其中会展中心站是地铁1号线 天府软件园一期 期工程终点站 地B 地 站华路 大源三线 天府软件园 元华路 中和镇 新希雄 新希望 商务大夏 商务大厦更 1 1 天府软件园一期 ●地铁站 中兴通讯 地铁科技园站 隔离带 站华路 车道 元华路 天府软件园 交通动线 》 美视国际学校 天府软件园二期 华阳镇 wwW.cg35.cn最有价值房产策划2000案

7 地块临城市主干道人民南路南延线天府大 道，位于交通十字，通达性较好 道路情况： „ 天府大道：城市主干道，双 向八车道， „ 大源三线：双向四车道， „ 大源四线：双向六车道， „ 规划道路：双向二车道 „ 地铁：距离科技园站约450 米，距离会展中心站约630米， 其中会展中心站是地铁1号线一 期工程终点站 项目分析 地块B 地块A 世纪城 天府软件园一期 天府软件园一期 新希望 商务大厦 新希望 商务大厦 圣达 中信 天府大道 大源四线 大源三线 规划道路 规划道路 华阳镇 市区 站华路 元华路 站华路 元华路 天府软件园 中和镇 世纪城 天府软件园 美视国际学校 天府软件园二期 中兴通讯 地铁科技园站 地铁会展中心站 交通动线 车道 隔离带 地铁站 天府软件园 站华路 元华路 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案

项目分析 项目属性：16万平米的综合体项目（不兼容住 宅) 1>净用地面积：31375.35平 方米（约47亩） 100m 规划道路106米 商业金融业用地（不兼容 住宅 17米 容积率：5.2 :: 7 米 限高：A地块不超过134 1米，B地块不超过128米，主体， 地块B 地块A 二米 天府大道 建筑不小于40米 建筑密度：30%~40% 124米 绿地率：≥10% L34米 165米 !>道路级别：天府大道为城 市主干道，双向八车道，大源 三线为双向四车道，规划道路 规划道路 规划道路 32.8 为双向二车道 117米 100米 大源三线 123米 天府大道 十字 附注：地块周边长度为依照 地块内部 图纸比例估算值 图片 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案

8 项目属性：16万平米的综合体项目（不兼容住 宅） 100m 134 米 17.5 米 17米 16米 117米 116.5 米 17 米 100米 123米 32.5米 106米 111 米 134 米 地块B 地块A 规 划 道 路 大源三线 天府大道 十字 规 划 道 路 天 府 大 道 规划道路 地块内部 图片 Ø 净用地面积：31375.35平 方米（约47亩） Ø 商业金融业用地（不兼容 住宅 Ø 容积率：5.2 Ø 限 高： A地块不超过134 米，B地块不超过128米，主体 建筑不小于40米 Ø 建筑密度：30%~40% Ø 绿地率： ≧ 10% Ø 道路级别：天府大道为城 市主干道，双向八车道，大源 三线为双向四车道，规划道路 为双向二车道 u附注：地块周边长度为依照 图纸比例估算值 项目分析 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案

研究界定 本次研究综合体分析的关键因素研究 房地产市场研究 一城市分析 陆上交通及地铁研究 规划及人口研究 区域发展规律研究 KP体系 区域分析 区域房地产市场研究 写字楼 商业 产品分析 酒店 住宝 公寓 9 wwW.cg35.cn最有价值房产策划2000案

9 本次研究综合体分析的关键因素研究 KPI体系 城市分析 区域分析 产品分析 写字楼 商业 酒店 公寓 住宅 区域发展规律研究 区域房地产市场研究 房地产市场研究 规划及人口研究 陆上交通及地铁研究 研究界定 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案

城市研究 区域研究 地铁研究 项目属性 研究界定 综合体研究 写字楼、酒店、公寓、商业 r. ,1 目标下的物业形态与产品组合？ 物业形态 产品组合与区域发展阶段的吻合？ 限制条件 产品组合 核心问夏 产品组合的各物业发展可行性？ 界定 客户目标 体量比例 产品组合合适体量比例？ 产品组合体量比例与经济测算吻合？ 布局优化 产品组合体量的布局优化阁 10 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案

10 城城市研究 综综合体研究 限限制条件 客客户目标 核心问题 界定 核 区区域研究 地地铁研究 物业形态 产品组合 体量比例 布局优化 写写字楼字楼、酒店酒店、公寓公寓、商业商业 目目标下标下的的物业物业形形态与态与产产品组品组合？合？ 产产品组品组合合与区与区域域发展发展阶阶段的段的吻吻合？合？ 产产品组品组合合合适合适体体量比量比例？例？ 产产品组品组合合的各的各物物业发业发展展可行可行性？性？ 产产品组品组合合体量体量比比例与例与经经济测济测算算吻合？ 吻合？ 产产品组品组合合体量体量的的布局布局优优化？化？ 项项目属性 研研究界定 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案