《房地产开发与投资分析》课程教学资源（案例）24 大连国际金融中心写字楼营销推广执行报告（中大恒基）

® 大连国际金融中心营销推广执行报告 提案：北京中大恒基不动产营销

国际批发采购基地 大连国际金融中心 国贸商品城 中大恒基不动产营销 大连国际金融中心营销推广执行报告 20070405 ® 提案：北京中大恒基不动产营销 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案

前言。 本报告是基于最新的产品方案设计及顶 且实际情况，以市场为正势，制定的核心销 售模式及切实可行的执行方案，以实现顶且 价值最大化。 大连国际金融中心 中大恒基不动产营销 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案

本报告是基于最新的产品方案设计及项 本报告是基于最新的产品方案设计及项 目实际情况，以市场为正势，制定的核心销 目实际情况，以市场为正势，制定的核心销 售模式及切实可行的执行方案，以实现项目 售模式及切实可行的执行方案，以实现项目 价值最大化。 大连国际金融中心 前言。 中大恒基不动产营销 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案

线路 市场描述 项目定位 营销策略 价格策略 大连国际金融中心 中大恒基不动产营销 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案

国际批发采购基地 国贸商品城 线 路 营销策略 营销策略 市场描述 市场描述 价格策略 价格策略 中大恒基不动产营销 项目定位 项目定位 大连国际金融中心 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案

2006年大连写字楼市场概况 1、甲级写字楼空置率继续下降，需求比较稳定，销售价格及租金有 小幅增长。 本年度大连市甲级写字楼市场没有新供应出现，市场主要以消化 存量供应为主，空置率持续下降，从2005年底的26%下降到2006年 年末的19%左右。目前大连甲级写字楼市场平均租金在3.2元/天/平 方米左右，比上一年度增长了约3%，租金成交价与叫价之间的折扣 也越来越小。大连市地标性建筑之一的希望大厦重新启动，年底基本 具备进驻条件。该项目设备设施配置标准较高，在一定程度上代表了 大连市甲级写字楼的新形象，也将推动大连市甲级写字楼整体素质的 提高。 大连国际金融中心 中大恒基不动产营销 www.cg35.cn最有价值房产策划2d00案

国际批发采购基地 国贸商品城 中大恒基不动产营销 2006年大连写字楼市场概况 1、甲级写字楼空置率继续下降，需求比较稳定，销售价格及租金有 小幅增长。 本年度大连市甲级写字楼市场没有新供应出现，市场主要以消化 存量供应为主，空置率持续下降，从2005年底的26%下降到2006年 年末的19%左右。目前大连甲级写字楼市场平均租金在3.2元/天/平 方米左右，比上一年度增长了约3%，租金成交价与叫价之间的折扣 也越来越小。大连市地标性建筑之一的希望大厦重新启动，年底基本 具备进驻条件。该项目设备设施配置标准较高，在一定程度上代表了 大连市甲级写字楼的新形象，也将推动大连市甲级写字楼整体素质的 提高。 大连国际金融中心 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案

2、乙级写字楼市场平稳发展 本年度乙级写字楼主要用于消化上一年度的市场供应，如：位于中山 广场的宝嘉大厦、三八广场的安达商务大厦、西安路的天兴国际大厦 ,新天地广场和君安国际大厦等。目前乙级写字楼的市场租金在1.9 元/天/平方米，租金表现较为平稳。整体而言，目前乙级写字楼的空 置率要高于甲级写字楼，其销售价格和租金相对较低。乙级写字楼市 场总体供求关系基本平衡。 大连国际金融中心 中大恒基不动产营销 ww.cg35.cn最有价值房产策划2d00案

国际批发采购基地 大连国际金融中心 国贸商品城 中大恒基不动产营销 2、乙级写字楼市场平稳发展 本年度乙级写字楼主要用于消化上一年度的市场供应，如：位于中山 广场的宝嘉大厦、三八广场的安达商务大厦、西安路的天兴国际大厦 ，新天地广场和君安国际大厦等。目前乙级写字楼的市场租金在1.9 元/天/平方米，租金表现较为平稳。整体而言，目前乙级写字楼的空 置率要高于甲级写字楼，其销售价格和租金相对较低。乙级写字楼市 场总体供求关系基本平衡。 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案

3、星海湾、高新园区等新的商务区的发展 本年度星海湾区域成交了5块写字楼用地，规划建设石油大厦、保险大厦 、证券大厦、信托大厦、金融大厦，加上目前已施工建设的大连国际金融 中心（原期货广场），总建筑面积约62万平方米，使大连市写字楼市场的 潜在供应量大幅增加，在提升星海湾区域商务氛围的同时，也使该区域将 面临较激烈的竞争。 目前高新园区累计注册企业约1,700家，发展高新技术企业400余家。按照 大连市“十一五”规划，高新园区将继续扩容，从现今的20平方公里拓展 至50平方公里，并启动一条长约40公里的高新技术产业带。 高新园区及软件园区域已经形成的商务氛围及软件企业聚集效应预示着该 区域写字楼市场也将面临着较好的发展机遇。 大连国际金融中心 中大恒基不动产营销 Www.cg35.cn最有价值房产策划200案

国际批发采购基地 大连国际金融中心 国贸商品城 中大恒基不动产营销 3、星海湾、高新园区等新的商务区的发展 本年度星海湾区域成交了5块写字楼用地，规划建设石油大厦、保险大厦 、证券大厦、信托大厦、金融大厦，加上目前已施工建设的大连国际金融 中心（原期货广场），总建筑面积约62万平方米，使大连市写字楼市场的 潜在供应量大幅增加，在提升星海湾区域商务氛围的同时，也使该区域将 面临较激烈的竞争。 目前高新园区累计注册企业约1,700家，发展高新技术企业400余家。按照 大连市“十一五”规划，高新园区将继续扩容，从现今的20平方公里拓展 至50平方公里，并启动一条长约40公里的高新技术产业带。 高新园区及软件园区域已经形成的商务氛围及软件企业聚集效应预示着该 区域写字楼市场也将面临着较好的发展机遇。 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案

附表一：大连市三个重点区域写字楼的最新数据统计 序 建筑面 名称 功能定位 营销模式 积 租金成交价 均价 物业管理费 率 (元/天m) (元/m2) (m2) (元/月m) 入住时间 三八广场区域 161800 80% 1.7 7300 7.25 安达商务大厦 纯写字间 租售并举 20000 80% 2.2 8000 17 2005.6.30 2 光大大厦 纯写字间 只租不售 12000 80% 1.7 含于租金内 2002 盛世大厦 纯写字间 租售并举 40000 80% 1.2 4.5 2003 时代大厦 纯写字间 只租不售 40000 85% 2.2 含于租金内 1998.11 5 天通·金融大厦 商住两用 销售/投资 20000 75% 7600 3 2005.11 6 成功大厦 纯写字间 只租不售 20000 80% 1.2 含于租金内 1996 名仕财富中心 纯写字间 租售并举 37664 90% 7500 2006年底 美华大厦 写字间 销售 9800 70% 6100 4.5 2005.1 人民路区域 511400 87% 2.5 11060 19.6 国际金融大厦 纯写字间 租售并举 56500 98% 3.0 12000 18 2002 2 虹源大厦 纯写字间 租售并举 62732 90% 3.0 11000 18 2002 3 世贸大厦 纯写字间 租售并举 100000 90% 3.5 13000 24 2001 4 平安大厦 纯写字间 只租不售 33690 85% 2.6 14 2000 5 中国人寿大厦 纯写字间 只租不售 34132 80% 2.4 18 2000 大连国际金融中心 中大恒基不动产营销 www.cg35.cn最有价值房产策划2d00案

国际批发采购基地 国贸商品城 中大恒基不动产营销 序 号 名 称 功能定位 营销模式 建筑面 积 (m2) 租售 率 租金成交价 (元/天·m2) 均价 (元/m2) 物业管理费 (元/月·m2) 入住时间 三八广场区域 161800 80% 1.7 7300 7.25 1 安达商务大厦 纯写字间 租售并举 20000 80% 2.2 8000 17 2005.6.30 2 光大大厦 纯写字间 只租不售 12000 80% 1.7 - 含于租金内 2002 3 盛世大厦 纯写字间 租售并举 40000 80% 1.2 4.5 2003 4 时代大厦 纯写字间 只租不售 40000 85% 2.2 - 含于租金内 1998.11 5 天通·金融大厦 商住两用 销售/投资 20000 75% — 7600 3 2005.11 6 成功大厦 纯写字间 只租不售 20000 80% 1.2 - 含于租金内 1996 7 名仕财富中心 纯写字间 租售并举 37664 90% 7500 2006年底 8 美华大厦 写字间 销售 9800 70% - 6100 4.5 2005.1 人民路区域 511400 87% 2.5 11060 19.6 1 国际金融大厦 纯写字间 租售并举 56500 98% 3.0 12000 18 2002 2 虹源大厦 纯写字间 租售并举 62732 90% 3.0 11000 18 2002 3 世贸大厦 纯写字间 租售并举 100000 90% 3.5 13000 24 2001 4 平安大厦 纯写字间 只租不售 33690 85% 2.6 - 14 2000 5 中国人寿大厦 纯写字间 只租不售 34132 80% 2.4 - 18 2000 附表一：大连市三个重点区域写字楼的最新数据统计 大连国际金融中心 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案

建筑面 名称 功能定位 营销模式 积 租售 租金成交价 均价 物业管理费 入住时间 (m2) (元天m内 （元 (元月m 6 锦联大厦 纯写字间 只租不售 17400 75% 1.9 含于租金内 1997 万泰大厦 纯写字间 只租不售 25485 85% 18 含于租金内 1998 亚太国际金融中 纯写字间 租售并举 32730 85% 2.6 12500 18 2000 心 9 成大大厦 纯写字间 只租不售 31568 80% 2.3 含于租金内 1996 10 宏誉大厦 纯写字间 只租不售 37800 95% 2.6 20 1996 11 国运大厦 纯写字间 只租不售 22473 94% 2.2 21 1999 12 富源商务酒店 酒店+写字 租售并举 33000 85% 1.8 6800 2000 间 含于租金内 13 长江写字楼 纯写字间 只租不售 23890 85% 3.4 含于租金内 1995 中山广场一希望广场 沿线区域 315234 83% 2.6 9283 15 森茂大厦 纯写字间 只租不售 46401 95% 80 含于租金内 1996 2 天安国际大厦 纯写字间 租售并举 77653 80% 2.8 13500 24 2005 3 友好大厦 纯写字间 租售并举 46626 85% 1.5 8400 5 2001 中粮广场 纯写字间 只租不售 15380 80% 1.9 含于租金内 1996 5 万科邮电大厦 纯写字间 租售并举 26800 80% 1.4 6600 15 1997 6 宝嘉大厦 纯写字间 租售并举 24300 70% 2.1 12500 18 2005 7 上鼎大厦 商住两用 租售并举 34963 85% 1.5 6500 父 1997 8 报业大厦 纯写字间 租售并举 43112 90% 1.5 8200 12 1997 大连国际金融中心 中大恒基不动产营销 www.cg35.cn最有价值房产策划2d00案

国际批发采购基地 国贸商品城 中大恒基不动产营销 序 号 名 称 功能定位 营销模式 建筑面 积 (m2) 租售 率 租金成交价 (元/天·m2) 均价 (元/m2) 物业管理费 (元/月·m2) 入住时间 6 锦联大厦 纯写字间 只租不售 17400 75% 1.9 - 含于租金内 1997 7 万泰大厦 纯写字间 只租不售 25485 85% 1.8 - 含于租金内 1998 8 亚太国际金融中 心 纯写字间 租售并举 32730 85% 2.6 12500 18 2000 9 成大大厦 纯写字间 只租不售 31568 80% 2.3 - 含于租金内 1996 10 宏誉大厦 纯写字间 只租不售 37800 95% 2.6 - 20 1996 11 国运大厦 纯写字间 只租不售 22473 94% 2.2 - 21 1999 12 富源商务酒店 酒店+写字 间 租售并举 33000 85% 1.8 6800 含于租金内 2000 13 长江写字楼 纯写字间 只租不售 23890 85% 3.4 - 含于租金内 1995 中山广场—希望广场 沿线区域 315234 83% 2.6 9283 15 1 森茂大厦 纯写字间 只租不售 46401 95% 8.0 - 含于租金内 1996 2 天安国际大厦 纯写字间 租售并举 77653 80% 2.8 13500 24 2005 3 友好大厦 纯写字间 租售并举 46626 85% 1.5 8400 5 2001 4 中粮广场 纯写字间 只租不售 15380 80% 1.9 - 含于租金内 1996 5 万科邮电大厦 纯写字间 租售并举 26800 80% 1.4 6600 15 1997 6 宝嘉大厦 纯写字间 租售并举 24300 70% 2.1 12500 18 2005 7 上鼎大厦 商住两用 租售并举 34963 85% 1.5 6500 11 1997 8 报业大厦 纯写字间 租售并举 43112 90% 1.5 8200 12 1997 大连国际金融中心 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案

上表中的数据印证了，大连市写字间市场目前的租售情况总体比较乐观， 写字间的行情与其自身的素质有直接的关系，越是高档的写字间其租售相 对顺畅，而素质较低的乙级写字间，其生存越来越难。从区域竞争力来看 ，人民路区域仍然坚守着大连市写字间市场的“龙头”地位，物流、货运 、贸易、金融已经成为这一区域的主力行业；中山路沿线区域在新项目的 带动下也迸发出活跃的潜力；三八广场区域在商住两用项目相继入市之后 其商务氛围也越发浓厚；而新开路区域则相对笼罩在不明朗的局势中，商 务氛围较滞后，重启需求动力较大。 大连国际金融中心 中大恒基不动产营销 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案

国际批发采购基地 大连国际金融中心 国贸商品城 中大恒基不动产营销 上表中的数据印证了，大连市写字间市场目前的租售情况总体比较乐观， 写字间的行情与其自身的素质有直接的关系，越是高档的写字间其租售相 对顺畅，而素质较低的乙级写字间，其生存越来越难。从区域竞争力来看 ，人民路区域仍然坚守着大连市写字间市场的“龙头”地位，物流、货运 、贸易、金融已经成为这一区域的主力行业；中山路沿线区域在新项目的 带动下也迸发出活跃的潜力；三八广场区域在商住两用项目相继入市之后 其商务氛围也越发浓厚；而新开路区域则相对笼罩在不明朗的局势中，商 务氛围较滞后，重启需求动力较大。 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案

市场展望 1随着大连市经济的走强，以及政府招商引资力度的加大，会有越来越 多的外资企业进驻大连，推动写字间需求的增长，对大连市写字楼市场 的发展形成重要支撑。 2预计2007年大连市甲级写字楼的平均空置率将小幅上升，平均租金 将维持在3元天/平方米左右。 3.星海湾、高新园区等区域写字楼市场的迅速发展，将使商务区域由聚 集向分散转变，从而改变各区域写字楼市场发展不均衡的状况，从而进 一步推动写字楼市场的发展。 4.2006年10月，国务院已批准在大窑湾建立保税港区，大窑湾保税港 区将涵盖大连保税物流园及大窑湾区域集团所属的集装箱、汽车码头等 多个专业化码头，这一举措将吸引贸易、物流、汽车等一系列公司进驻 大连，进而催生出对大连市写字楼市场新的需求。 大连国际金融中心 中大恒基不动产营销 ww.cg35.cn最有价值房产策划2d00案

国际批发采购基地 国贸商品城 中大恒基不动产营销 市场展望 1.随着大连市经济的走强，以及政府招商引资力度的加大，会有越来越 多的外资企业进驻大连，推动写字间需求的增长，对大连市写字楼市场 的发展形成重要支撑。 2.预计2007年大连市甲级写字楼的平均空置率将小幅上升， 平均租金 将维持在3元/天/平方米左右。 3.星海湾、高新园区等区域写字楼市场的迅速发展，将使商务区域由聚 集向分散转变，从而改变各区域写字楼市场发展不均衡的状况，从而进 一步推动写字楼市场的发展。 4. 2006年10月，国务院已批准在大窑湾建立保税港区，大窑湾保税港 区将涵盖大连保税物流园及大窑湾区域集团所属的集装箱、汽车码头等 多个专业化码头，这一举措将吸引贸易、物流、汽车等一系列公司进驻 大连，进而催生出对大连市写字楼市场新的需求。 大连国际金融中心 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案