《房地产开发与投资分析》课程教学资源（案例）44 城市房屋拆迁补偿安置法律法规宣传

城市房屋拆迁补偿安置法律法规宣传 房屋拆迁补偿一直是城市广大群众普遍关心的热点问题，也是推进城市加快发 展中的难点问题。落实科学发展观，进一步增强法制意识，是构建和谐社会的重要 前提。建设美好家园是大家共同的愿望，但城市规划建设一定要有前瞻性，要牢固 树立可持续发展的科学理念，房屋拆迁切实遵循”符合城市规划、有利于城市旧区 改造、有利于生态环境改善、保护文物古迹"四个基本原则。因此，广大民众都要 有主人翁意识和大局意识，积极参与其中，集民意、汇民智，共发展，促和谐。 实践中如何处理好城市发展和保护群众切身利益二者关系，我州历来高度重 视，一直强调要结合实际、因地制宜，切实做到规范补偿，依法拆迁。当前指导城 市房屋拆迁活动的主要法律依据是国务院在2001年6月6日颁布、同年11月1 日起施行的《城市房屋拆迁管理条例》。此外，建设部还制定了房屋拆迁方面的行 政裁决、房屋评估等一系列部颁规章，形成了一套指导城市房屋拆迁的法律框架体 系。本报从今天起特别推出房屋拆迁政策解读系列报道。 都匀市的城市房屋拆迁工作，在州、市领导的高度重视下，严格按拆迁法律 法规所规定的原则实施补偿安置，为加快城市建设，推动地方经济建设发挥极大作 用。 城市房屋拆迁工作，是群众非常关心的一个热点问题，涉及广大被拆迁人的合 法利益。在近期州、市两级房地产行政管理部门对房地产市场秩序进行专项检查时， 发现一些房地产开发项目的拆迁安置补偿合同，没有严格执行《城市房屋拆迁管理 条例》和（贵州省城市房屋拆迁管理办法》所规定的等价有偿原则，有违反规定的 原地段“拆一还二”合同条款，严重扰乱了都匀市甚至全州的城市房屋拆迁秩序，给 城市建设带来极大的阻力，造成极坏的影响。黔南州建筑房地产开发公司在实施都 匀市河滨路56号建业大厦项目时，与州疾控中心20户房改房住户签订的原地段 “拆一还二"的拆迁安置补偿合同，就造成了极坏的影响。黔南州建筑房地产开发公 司通过对拆千相关法律法规的认直学习，认识到在原地段与被诉迁人等订的”拆一 还二”合同是违法行为，并在近期认真完成了整改，将原签订的原地段”拆一还二” 的拆迁补偿安置合同作废，重新依法按规定签订了原地段”拆一还一"的等价有偿的 拆迁安置补偿合同。当前的城市房屋拆迁，拆迁当事人往往就拆迁补偿安置很难达 成一致，被拆迁人都要求过高补偿，那么，目前城市房屋拆迁补偿安置的现行法律 法规是如何规定的： 1、问：与拆迁相关仍然生效的法律、法规有哪些？ 答：在我国，城市居民房屋受法律保护。目前，我国已形成以《城市房屋拆迁 管理条例》为主的法规体系，《贵州省城市房屋拆迁管理办法》、建设部《城市房

城市房屋拆迁补偿安置法律法规宣传 房屋拆迁补偿一直是城市广大群众普遍关心的热点问题，也是推进城市加快发 展中的难点问题。落实科学发展观，进一步增强法制意识，是构建和谐社会的重要 前提。建设美好家园是大家共同的愿望，但城市规划建设一定要有前瞻性，要牢固 树立可持续发展的科学理念，房屋拆迁切实遵循“符合城市规划、有利于城市旧区 改造、有利于生态环境改善、保护文物古迹”四个基本原则。因此，广大民众都要 有主人翁意识和大局意识，积极参与其中，集民意、汇民智，共发展，促和谐。 实践中如何处理好城市发展和保护群众切身利益二者关系，我州历来高度重 视，一直强调要结合实际、因地制宜，切实做到规范补偿，依法拆迁。当前指导城 市房屋拆迁活动的主要法律依据是国务院在 2001 年 6 月 6 日颁布、同年 11 月 1 日起施行的《城市房屋拆迁管理条例》。此外，建设部还制定了房屋拆迁方面的行 政裁决、房屋评估等一系列部颁规章，形成了一套指导城市房屋拆迁的法律框架体 系。本报从今天起特别推出房屋拆迁政策解读系列报道。 都匀市的城市房屋拆迁工作，在州、市领导的高度重视下，严格按拆迁法律、 法规所规定的原则实施补偿安置，为加快城市建设，推动地方经济建设发挥极大作 用。 城市房屋拆迁工作，是群众非常关心的一个热点问题，涉及广大被拆迁人的合 法利益。在近期州、市两级房地产行政管理部门对房地产市场秩序进行专项检查时， 发现一些房地产开发项目的拆迁安置补偿合同，没有严格执行《城市房屋拆迁管理 条例》和《贵州省城市房屋拆迁管理办法》所规定的等价有偿原则，有违反规定的 原地段“拆一还二”合同条款，严重扰乱了都匀市甚至全州的城市房屋拆迁秩序，给 城市建设带来极大的阻力，造成极坏的影响。黔南州建筑房地产开发公司在实施都 匀市河滨路 56 号建业大厦项目时，与州疾控中心 20 户房改房住户签订的原地段 “拆一还二”的拆迁安置补偿合同，就造成了极坏的影响。黔南州建筑房地产开发公 司通过对拆迁相关法律法规的认真学习，认识到在原地段与被拆迁人签订的“拆一 还二”合同是违法行为，并在近期认真完成了整改，将原签订的原地段“拆一还二” 的拆迁补偿安置合同作废，重新依法按规定签订了原地段“拆一还一”的等价有偿的 拆迁安置补偿合同。当前的城市房屋拆迁，拆迁当事人往往就拆迁补偿安置很难达 成一致，被拆迁人都要求过高补偿，那么，目前城市房屋拆迁补偿安置的现行法律、 法规是如何规定的： 1、问：与拆迁相关仍然生效的法律、法规有哪些? 答：在我国，城市居民房屋受法律保护。目前，我国已形成以《城市房屋拆迁 管理条例》为主的法规体系，《贵州省城市房屋拆迁管理办法》、建设部《城市房

屋拆迁行政裁决工作规程》、《城市房屋拆迁估价批导意见》及相关政策法规，为 规范城市房屋拆迁行为，维护拆迁当事人的合法权益，保障城市建设项目顺利进行 促进地方经济快速发展，突出体现保护拆迁当事人的合法权益。 2、问：拆迁补偿的方式是如何规定的？ 答：《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁补偿的方式有两种，可以实行货币 补偿，也可以实行房屋产权调换。货币补偿作为主要方式。其原因：一是货币补偿 操作简单，且一次性了断，不会产生延长过渡期限、被拆迁人不能及时回迁等后续 问题；二是货币补偿更方便被拆迁人选择住房，不受地点等方面的限制；三是避免因 安置用房质量不好而使拆迁双方产生矛盾。 3、问：货币补偿的标准怎样确定？ 答：《城市房屋拆迁管理条例》规定了拆迁货币补偿标准确定的基本原则一 等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地 产市场评估的办法确定。根据《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第二十一条的规定 拆迁补偿的方式实行产权调换或货币补偿。 产权调换的面积按照被拆房屋的建筑 面积计算。货币补偿的金额根据被拆房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地 产市场评估价格确定。被拆房屋的市场评估价格由具有房地产评估资格的机构按照 《房地产估价规范》进行评估。从实际情况看，以房屋价值作为补偿安置的标准 即符合法理的要求，也便于操作。 4、问：什么是房屋产权调换？ 答：房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的房屋产权与被拆迁房屋进行 产权调换，并按被拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行差价结算的行为。通 常在被拆千人不愿意获得补偿格金去市场购房的情况下，由拆千人提供合活的房屋 对被拆迁人进行妥善安置。房屋产权调换的特点是以实物形态来体现拆迁人对被折 迁人的补偿，居住房屋和非居住房屋均可采用产权调换的方法。产权调换尽管以实 物形式体现，实质上是按照等价交换的原则，由拆迁人按被拆迁房屋的评估价对被 拆迁人进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋，被拆迁 房屋的评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算。 5、问：产权调换如何结算差价？ 答：《城市房屋拆迁管理条例》明确按等价交换的原则进行结算，实质上是结 算被拆除房屋的市场评估价与调换房屋市场价的差价，多退少补。相当于先由拆迁 人对被拆迁人按其房屋的评估价进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供 的产权调换房屋。 根据《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第二十二条的规定“以产权调换方式偿 还的房屋，偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，应按照同等地段商品房市场价

屋拆迁行政裁决工作规程》、《城市房屋拆迁估价批导意见》及相关政策法规，为 规范城市房屋拆迁行为，维护拆迁当事人的合法权益，保障城市建设项目顺利进行， 促进地方经济快速发展，突出体现保护拆迁当事人的合法权益。 2、问：拆迁补偿的方式是如何规定的? 答：《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁补偿的方式有两种，可以实行货币 补偿，也可以实行房屋产权调换。货币补偿作为主要方式。其原因：一是货币补偿 操作简单，且一次性了断，不会产生延长过渡期限、被拆迁人不能及时回迁等后续 问题;二是货币补偿更方便被拆迁人选择住房，不受地点等方面的限制;三是避免因 安置用房质量不好而使拆迁双方产生矛盾。 3、问：货币补偿的标准怎样确定? 答：《城市房屋拆迁管理条例》规定了拆迁货币补偿标准确定的基本原则—— 等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地 产市场评估的办法确定。根据《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第二十一条的规定 “拆迁补偿的方式实行产权调换或货币补偿。产权调换的面积按照被拆房屋的建筑 面积计算。货币补偿的金额根据被拆房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地 产市场评估价格确定。被拆房屋的市场评估价格由具有房地产评估资格的机构按照 《房地产估价规范》进行评估。从实际情况看，以房屋价值作为补偿安置的标准， 即符合法理的要求，也便于操作。 4、问：什么是房屋产权调换? 答：房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的房屋产权与被拆迁房屋进行 产权调换，并按被拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行差价结算的行为。通 常在被拆迁人不愿意获得补偿资金去市场购房的情况下，由拆迁人提供合适的房屋 对被拆迁人进行妥善安置。房屋产权调换的特点是以实物形态来体现拆迁人对被拆 迁人的补偿，居住房屋和非居住房屋均可采用产权调换的方法。产权调换尽管以实 物形式体现，实质上是按照等价交换的原则，由拆迁人按被拆迁房屋的评估价对被 拆迁人进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋，被拆迁 房屋的评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算。 5、问：产权调换如何结算差价? 答：《城市房屋拆迁管理条例》明确按等价交换的原则进行结算，实质上是结 算被拆除房屋的市场评估价与调换房屋市场价的差价，多退少补。相当于先由拆迁 人对被拆迁人按其房屋的评估价进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供 的产权调换房屋。 根据《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第二十二条的规定“以产权调换方式偿 还的房屋，偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，应按照同等地段商品房市场价

格结算结构和成新差价；偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照同等地段商品 房市场价格结算；偿还建筑面积不足原建筑面积的部分，按照同等地段商品房市场 价格结合结构和成新结算。以上经过结算后应补给被拆迁人的费用，均由房屋所有 权人受益；应当由被拆迁人支付的费用，由房屋所有权人支付”上述规定，对产权 调换如何结算差价，作了既明确又具体的规定。 6、问：房屋拆迁如何签订补偿安置协议？ 答：《城市房层拆千管理条列》规定，拆千人与被拆千人应当就补偿方式和补 偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项， 签订拆迁补偿安置协议。 拆千补偿安置协议答打后，被拆迁人在搬千期限内拒绝搬千的，拆千人可依法 向仲裁委员会申请仲裁，也可依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申 请人民法院先予执行。 7、问：拆迁当地人达不成拆迁补偿安置协议怎么办？ 答：拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆 迁管理部门裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服的， 可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照《城市房屋拆迁 管理条例》规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的， 诉讼期间不停止拆迁的执行。 8、问：在什么情况下可以强制拆迁？ 答：被拆迁人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民 政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆 迁。实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据 保全。 《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》是对《城市房屋拆迁管理条例》中行政裁 决和强制拆迁管理的细化，该规程对受理申请、做出裁决和强制执行的条件、程序 时限，裁决书的内容以及不服裁决的司法救济程序等做出了详细规定，并明确要求 书面裁决和申请强制执行必须经房屋拆迁管理部门领导班子集体讨论决定；增加了 行政调解程序；建立了拆迁听证制度；确立了拆迁补偿安置标准的裁决原则；完善了 诉迁域决的司法救济程序。 9、问：对房地产估价报告有疑问找谁处理？ 答：拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，估价机构应当向其解释估价结果

格结算结构和成新差价;偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照同等地段商品 房市场价格结算;偿还建筑面积不足原建筑面积的部分，按照同等地段商品房市场 价格结合结构和成新结算。以上经过结算后应补给被拆迁人的费用，均由房屋所有 权人受益;应当由被拆迁人支付的费用，由房屋所有权人支付” 上述规定，对产权 调换如何结算差价，作了既明确又具体的规定。 6、问：房屋拆迁如何签订补偿安置协议? 答：《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁人与被拆迁人应当就补偿方式和补 偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项， 签订拆迁补偿安置协议。 拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可依法 向仲裁委员会申请仲裁，也可依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申 请人民法院先予执行。 7、问：拆迁当地人达不成拆迁补偿安置协议怎么办? 答：拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆 迁管理部门裁决。裁决应当自收到申请之日起 30 日内作出。当事人对裁决不服的， 可以自裁决书送达之日起 3 个月内向人民法院起诉。拆迁人依照《城市房屋拆迁 管理条例》规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的， 诉讼期间不停止拆迁的执行。 8、问：在什么情况下可以强制拆迁? 答：被拆迁人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民 政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆 迁。实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据 保全。 《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》是对《城市房屋拆迁管理条例》中行政裁 决和强制拆迁管理的细化，该规程对受理申请、做出裁决和强制执行的条件、程序、 时限，裁决书的内容以及不服裁决的司法救济程序等做出了详细规定，并明确要求 书面裁决和申请强制执行必须经房屋拆迁管理部门领导班子集体讨论决定;增加了 行政调解程序;建立了拆迁听证制度;确立了拆迁补偿安置标准的裁决原则;完善了 拆迁裁决的司法救济程序。 ９、问：对房地产估价报告有疑问找谁处理？ 答：拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，估价机构应当向其解释估价结果

产生的过程，拆迁当事人对估价结果有异议申请复估的，自收到估价报告之日起5 日内给予答复：对复核结果仍有异议，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估 专家委员会申请技术鉴定图 估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估 价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果的确定方式等估价技 术问题，出具书面鉴定意见。估价报告不存在技术问题的，维持估价报告：估价报 告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。 10、问：城市房屋拆迁应遵循哪些基本原则 答：城市房屋拆迁应当遵循“符合城市规划、有利于城市旧区改造、有利于生 态环境改善、保护文物古迹”四个基本原则。 11、问：拆迁期限、搬迁期限、拆迁过渡期限是如何规定的？ 答：拆迁期限是指房屋拆迁公告规定的拆迁开始之日到拆除房屋结束之日的期 限，拆迁人应当在拆迁期限内完成拆迁。 搬迁期限是指拆迁公告中公布的搬迁起止时间。 拆迁过渡期限是指被拆迁人或者房屋承租人将拆迁范围内房屋交由拆迁人以 后，搬迁周转至拆迁人提供的新安置房的时间。 12、问：住房和非居住用房各包括哪几种类型？ 答：住房包括普通住宅、公寓、别墅等。 非居住用房可分为经营性与非经营性两类。经营性用房包括商业营业用房、写 字楼等：非经营性用房包括政府办公楼以及公益事业用房等。 13、问：拆迁人有哪些权力和义务？ 答：拆迁人主要权利有 (1)拆迁人取得房屋拆迁许可证后，可以在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围 和拆迁期限内实施房屋拆迁。 (2)拆迁补偿协议订立后，被拆迁人、房屋承租人未在协议约定的搬迁期限 内完成搬迁，拆迁人可以依法向仲裁机关申请仲裁或者向人民法院起诉。诉讼期间 拆迁人已对被拆迁人提供货币补偿、产权调换房屋或周转房的，可以申请人民法院 先执行。 (3)拆迁人与被拆迁人、房屋承租人在房屋拆迁公告公布的拆迁期限内达不 成补偿安置协议时，拆迁人可以向拆迁管理部门申请行政裁决。拆迁人的主要义务

产生的过程，拆迁当事人对估价结果有异议申请复估的，自收到估价报告之日起５ 日内给予答复；对复核结果仍有异议，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估 专家委员会申请技术鉴定〿。 估价专家委员会应当自收到申请之日起１０日内，对申请鉴定的估价报告的估 价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果的确定方式等估价技 术问题，出具书面鉴定意见。估价报告不存在技术问题的，维持估价报告；估价报 告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。 １０、问：城市房屋拆迁应遵循哪些基本原则？ 答：城市房屋拆迁应当遵循“符合城市规划、有利于城市旧区改造、有利于生 态环境改善、保护文物古迹”四个基本原则。 １１、问：拆迁期限、搬迁期限、拆迁过渡期限是如何规定的？ 答：拆迁期限是指房屋拆迁公告规定的拆迁开始之日到拆除房屋结束之日的期 限，拆迁人应当在拆迁期限内完成拆迁。 搬迁期限是指拆迁公告中公布的搬迁起止时间。 拆迁过渡期限是指被拆迁人或者房屋承租人将拆迁范围内房屋交由拆迁人以 后，搬迁周转至拆迁人提供的新安置房的时间。 １２、问：住房和非居住用房各包括哪几种类型？ 答：住房包括普通住宅、公寓、别墅等。 非居住用房可分为经营性与非经营性两类。经营性用房包括商业营业用房、写 字楼等；非经营性用房包括政府办公楼以及公益事业用房等。 １３、问：拆迁人有哪些权力和义务？ 答：拆迁人主要权利有 （１）拆迁人取得房屋拆迁许可证后，可以在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围 和拆迁期限内实施房屋拆迁。 （２）拆迁补偿协议订立后，被拆迁人、房屋承租人未在协议约定的搬迁期限 内完成搬迁，拆迁人可以依法向仲裁机关申请仲裁或者向人民法院起诉。诉讼期间， 拆迁人已对被拆迁人提供货币补偿、产权调换房屋或周转房的，可以申请人民法院 先予执行。 （３）拆迁人与被拆迁人、房屋承租人在房屋拆迁公告公布的拆迁期限内达不 成补偿安置协议时，拆迁人可以向拆迁管理部门申请行政裁决。拆迁人的主要义务

有。 (1)按昭《条例》规定，对被拆千人给予补偿安置：(2)房屋拆千公告发 布后，向被拆迁人做好拆迁政策宜作 、解释工作：（3) )拆迁安置完成后 ,拆迁人 应当将房屋所有权证书和士地使用权证书收回，移送房屋管理部门和土地管理部 注销：(4)实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关 办理证据保全。 14、问：被拆迁人、房屋承租人有哪些权利和义务？ 答：被拆迁人、房屋承租人主要权利有：(1)按照《条例》和地方有关规定 要求拆迁人 子补偿安置： (2)选择评估机构 对评估结果有知情权，以及对评 估结果有争议时获取救济的权利：（3)选择拆迁补偿安置方式的权利：(4)边 不成拆迁补偿安置协议时，可以向拆迁管理部门申请行政裁决：不服裁决，可以依 法申请行政复议或者向人民法院提起诉讼。 答：被拆迁人、房屋承租人主要义务有： (1)按照拆迁公告规定的期限签 订拆迁补偿安置协议： (2)按照拆迁公告规定的期限搬迁完毕(3)使用周转 房的，按时腾退周转房。 15、问：拆迁当事人对估价报告有异议怎么办？ 答：拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问时，有权向估价机构咨询，而估价机 构有义务对拆迁人或被拆迁人对估价报告提出的疑问进行解释、说明。估价机构应 当根据当地政府的有关政策和规定，对拆迁估价的依据、原则、程序、选用的估价 方法、影响房地产评估价因素的修正参数的选取，以及被拆迁房屋所处的区位、 属状况、用途、建筑密度、容积率、建筑形式、建筑结构、建筑面积、所处楼层、 朝向、使用年限、格局、设备等因素的确定依据，拆迁估价结果产生的过程作重点 说明。 16、问：拆迁范围如何确定？ 答：拆迁范围是房屋拆迁管理部门根据建设用地规划许可证和国有土地使用权 批准文件规定的建设项目用地范围确定的房屋拆迁范围。 17、问：拆除违法建筑和临时建筑是否给予补偿？为什么？ 答：《条例》第二十二条规定：“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑， 不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。 因此，在拆迁过程中，拆迁人对拆除违章建筑不予补偿。 《城市规划法》规定：“在城市房屋规划区内进行临时建设，必须在批准的使 用期限内拆除。”超过了批准期限的临时建筑应当由建设者自行拆除， 有拆除的 成为违法建筑。因此，拆迁人对超过批准期限的临时建筑不子补偿。未超过批准期

有。 （１）按照《条例》规定，对被拆迁人给予补偿安置；（２）房屋拆迁公告发 布后，向被拆迁人做好拆迁政策宣传、解释工作；（３）拆迁安置完成后，拆迁人 应当将房屋所有权证书和土地使用权证书收回，移送房屋管理部门和土地管理部门 注销；（４）实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关 办理证据保全。 １４、问：被拆迁人、房屋承租人有哪些权利和义务？ 答：被拆迁人、房屋承租人主要权利有：（１）按照《条例》和地方有关规定， 要求拆迁人给予补偿安置；（２）选择评估机构、对评估结果有知情权，以及对评 估结果有争议时获取救济的权利；（３）选择拆迁补偿安置方式的权利；（４）达 不成拆迁补偿安置协议时，可以向拆迁管理部门申请行政裁决；不服裁决，可以依 法申请行政复议或者向人民法院提起诉讼。 答：被拆迁人、房屋承租人主要义务有： （１）按照拆迁公告规定的期限签 订拆迁补偿安置协议；（２）按照拆迁公告规定的期限搬迁完毕；（３）使用周转 房的，按时腾退周转房。 １５、问：拆迁当事人对估价报告有异议怎么办？ 答：拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问时，有权向估价机构咨询，而估价机 构有义务对拆迁人或被拆迁人对估价报告提出的疑问进行解释、说明。估价机构应 当根据当地政府的有关政策和规定，对拆迁估价的依据、原则、程序、选用的估价 方法、影响房地产评估价因素的修正参数的选取，以及被拆迁房屋所处的区位、权 属状况、用途、建筑密度、容积率、建筑形式、建筑结构、建筑面积、所处楼层、 朝向、使用年限、格局、设备等因素的确定依据，拆迁估价结果产生的过程作重点 说明。 １６、问：拆迁范围如何确定？ 答：拆迁范围是房屋拆迁管理部门根据建设用地规划许可证和国有土地使用权 批准文件规定的建设项目用地范围确定的房屋拆迁范围。 １７、问：拆除违法建筑和临时建筑是否给予补偿？为什么？ 答：《条例》第二十二条规定：“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑， 不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。 因此，在拆迁过程中，拆迁人对拆除违章建筑不予补偿。 《城市规划法》规定：“在城市房屋规划区内进行临时建设，必须在批准的使 用期限内拆除。”超过了批准期限的临时建筑应当由建设者自行拆除，没有拆除的， 成为违法建筑。因此，拆迁人对超过批准期限的临时建筑不予补偿。未超过批准期

限的临时建筑是合法建筑，未到期限拆除，会给临时建筑所有人带来一定的经济损 失，适当补偿也就是拆迁人根据实际情况，对被拆迁人的临时建筑按使用期限的残 存价值参考剩余期限给予补偿。 18、问：拆迁估价的方法有哪些？ 答：拆迁估价的方法主要有：市场比较法、收益还原法、成本法等。 市场比较法是将被拆迁房屋（估价对象）与估价时点（拆迁估价的估价时点一 般为房屋拆迁许可证核发之日)近期交易的类似房屋进行比较，通过对这些类似房 屋的交易价格做适当的修正和调整，以此求取被拆迁房屋的客观合理市场价格的方 法。市场法主要适用于有交易实例的房屋价格评估，拆迁评估一般应选用市场法。 运用市场法进行拆迁估价时，要收集尽可能多的真实交易实例，从真实交易实例中 选取与被拆迁房屋类似、成交时点和被拆迁房屋核准拆迁时点接近、成交价格为正 常价格或能够修正为正常价格的可比实例。 收益还原法是预计被拆迁房屋的未来收益，然后将其转换为价值，以此估算被 拆迁房屋的公开市场价格的方法。收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产，如 商店、写字楼、餐馆等函P> 成本法是求取被拆迁房屋在估价时点的重新购建价格，然后扣减折旧，以此求 取被拆迁房屋的公开市场价格。房屋的成本构成一般包括土地取得成本、开发成本、 管理费用、投资利息、销售费用、销售税金、开发利润。成本法特别适用于既无收 益又很少发生交易的房屋，如学校、医院、工厂等

限的临时建筑是合法建筑，未到期限拆除，会给临时建筑所有人带来一定的经济损 失，适当补偿也就是拆迁人根据实际情况，对被拆迁人的临时建筑按使用期限的残 存价值参考剩余期限给予补偿。 １８、问：拆迁估价的方法有哪些？ 答：拆迁估价的方法主要有：市场比较法、收益还原法、成本法等。 市场比较法是将被拆迁房屋（估价对象）与估价时点（拆迁估价的估价时点一 般为房屋拆迁许可证核发之日）近期交易的类似房屋进行比较，通过对这些类似房 屋的交易价格做适当的修正和调整，以此求取被拆迁房屋的客观合理市场价格的方 法。市场法主要适用于有交易实例的房屋价格评估，拆迁评估一般应选用市场法。 运用市场法进行拆迁估价时，要收集尽可能多的真实交易实例，从真实交易实例中 选取与被拆迁房屋类似、成交时点和被拆迁房屋核准拆迁时点接近、成交价格为正 常价格或能够修正为正常价格的可比实例。 收益还原法是预计被拆迁房屋的未来收益，然后将其转换为价值，以此估算被 拆迁房屋的公开市场价格的方法。收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产，如 商店、写字楼、餐馆等〿/P> 成本法是求取被拆迁房屋在估价时点的重新购建价格，然后扣减折旧，以此求 取被拆迁房屋的公开市场价格。房屋的成本构成一般包括土地取得成本、开发成本、 管理费用、投资利息、销售费用、销售税金、开发利润。成本法特别适用于既无收 益又很少发生交易的房屋，如学校、医院、工厂等