《房地产开发与投资分析》课程教学资源（案例）51 2008年成都房地产市场一季度报告

一.第一季度宏观调控政策集钠 1.一月集锦 成都市法制办出台《成都市商品房预售资金监管暂行办法》（征求意见稿） 对商品房预售资金的管理做出规定一一为预售资金开设专门账户，并通过第三方 监管机构进行监管。同时，对本项资金的用途也做出规定一一商品房预售资金主 要用于支付工程款、以及购买建筑材料等方面。通过此项办法，有望实现预售资 金的合理利用，保障购房者利益 按照《成都市新建住宅物业保修金监管实施细则》的规定，08年1月1日 起，开发商办产权证，必须出具《住宅物业保修金交款凭证》。 1月25日，央行于08年首度上调存款准备金率，幅度为0.5%：同时，上层 人士还透露，在08年后期，央行还将以0.5%为幅度，对存款准备金率进行3至 4次的调整。此次金率的上调，对于楼市而言，主要有助于巩固07年宏观调控 成果，抑制春节后楼市的大幅回暖。 根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》的通知，明文规定继续停止别 墅类房地产开发项目的土地供应。预示未来别墅市场会更加紧俏。 08年1月7日，国土资源部发布《关于进一步改进和完善报国务院批准城 市建设用地审查报批工作的通知》，通知规定，从O8年起，在国土资源部按预 期下达土地利用计划指标后，省级政府于每年2月底前汇总后一次性向国务院申 报城市建设用地：同时，在城市申报新增建设用地过程中，应满足综合平衡、突 出重点的要求：应适当压缩工业用地，重点保证居住用地：应确保廉租住房、经 济适用住房、中低价位以及中小套型普通商品住房用地占居住用地的比例应不低 于70%。通知中有关一次性申报的决定，在一定程度限制各省级政府有关土地利 用的灵活性，但却间接提高用地规划要求，有利于建设用地的整体规划：此外， 对土地申报过程中应遵行的原则做出明确规定，对土地规划起到引导作用，同时 也能保障未来更大的住宅供应量。 2.二月集锦 2月4日，央行和银监会共同颁布了《经济适用住房开发贷款管理办法》， 该办法中规定商业银行等其他银行金融机构皆可对经济适用房发放贷款：经济适 用房贷款项目的资本金不得低于项目总投资的30%，低于一骰商业性房地产项目 不得低于35%的规定：贷款利率按人民银行利率政策执行，可以适当下浮，但下 浮比例不超过10%：个别城市成片开发经济适用住房，贷款期限可放宽至5年： 对经济适用住房开发贷款项目原则上实行封闭管理。此办法实施后，贷款人范围

一 .第 一季度宏观调 控政策集锦 1 .一 月集锦 成都市法制办出台《成都市商品房预售资金监管暂行办法》（征求意见稿）， 对商品房预售资金的管理做出规定——为预售资金开设专门账户，并通过第三方 监管机构进行监管。同时，对本项资金的用途也做出规定——商品房预售资金主 要用于支付工程款、以及购买建筑材料等方面。通过此项办法，有望实现预售资 金的合理利用，保障购房者利益。 按照《成都市新建住宅物业保修金监管实施细则》的规定，08 年 1 月 1 日 起，开发商办产权证，必须出具《住宅物业保修金交款凭证》。 1 月 25 日，央行于 08 年首度上调存款准备金率，幅度为 0.5%；同时，上层 人士还透露，在 08 年后期，央行还将以 0.5%为幅度，对存款准备金率进行 3 至 4 次的调整。此次金率的上调，对于楼市而言，主要有助于巩固 07 年宏观调控 成果，抑制春节后楼市的大幅回暖。 根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》的通知，明文规定继续停止别 墅类房地产开发项目的土地供应。预示未来别墅市场会更加紧俏。 08 年 1 月 7 日，国土资源部发布《关于进一步改进和完善报国务院批准城 市建设用地审查报批工作的通知》，通知规定，从 08 年起，在国土资源部按预 期下达土地利用计划指标后，省级政府于每年 2 月底前汇总后一次性向国务院申 报城市建设用地；同时，在城市申报新增建设用地过程中 ，应满足综合平衡、突 出重点的要求；应适当压缩工业用地，重点保证居住用地 ；应确保廉租住房、经 济适用住房、中低价位以及中小套型普通商品住房用地占居住用地的比例应不低 于 70%。通知中有关一次性申报的决定，在一定程度限制各省级政府有关土地利 用的灵活性，但却间接提高用地规划要求，有利于建设用地的整体规划；此外， 对土地申报过程中应遵行的原则做出明确规定，对土地规划起到引导作用，同时 也能保障未来更大的住宅供应量。 2 .二 月集锦 2 月 4 日，央行和银监会共同颁布了《经济适用住房开发贷款管理办法》， 该办法中规定商业银行等其他银行金融机构皆可对经济适用房发放贷款；经济适 用房贷款项目的资本金不得低于项目总投资的 30%，低于一般商业性房地产项目 不得低于 35%的规定；贷款利率按人民银行利率政策执行，可以适当下浮，但下 浮比例不超过 10%；个别城市成片开发经济适用住房，贷款期限可放宽至 5 年； 对经济适用住房开发贷款项目原则上实行封闭管理。此办法实施后，贷款人范围

扩大，贷款申请条件变宽：同时，此办法的颁布也明确了利率优惠政策，放宽了 贷款期限，并规范了资金管理 国土资源部日前已出台并正式实施了新修订的《工业项目建设用地控制指 标》，对工业项目建设用地实行新的控制指标。首先，投资强度标准普遍提高 15%:其次，容积率（某一宗地内总建筑面积与宗地面积的比值）控制指标，也作 相应提高。在30个行业大类中，27个行业大类容积率上调0.2,2个行业大类 容积率上调0.1（石油加工、炼焦及核燃料加工业和医药制造业），1个行业大类 容积率保持不变（化学原料及化学制品制造业）。此外，还新增加绿地率控制指标 规定工业企业内部原则上不得安排绿地。同时，针对一些地方将打着工业用地 旗号的“配套设施”转向商业规划或进行商业化运作，《工业项目建设用地控制 指标》声明，严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所 和培训中心等非生产性配套设施。 3.三月集锦 3月25日，央行再度上调存款准备金率，其上调幅度为0.5个百分点。这 是在08年里，继1月25日之后，央行第二轮上调存款准备金率：也是去年以来 第12次动用这一货币政策工具。通过这次调整后，普通存款类金融机构所执行 的存款准备金率达15.5%。 温家宝政府工作报告 3月5日，温家宝在十一届全国人大一次会议上作政府工作报告时指出要继 续推进经济结构调整，转变发展方式。坚持严把土地、信贷闸门和市场准入标准， 要从严控制新增建设用地特别是工业用地，今年土地利用计划总规模控制在去年 水平。 温家宝在政府工作报告中提出，要坚持扩大内需方针，调整投资和消费关系， 促进经济增长由主要依靠投资、出口拉动向依靠消费、投资、出口协调拉动转变。 坚持严把土地、信贷闸门和市场准入标准，特别要加强和规范新开工项目管理， 严格执行项目新开工条件。从严控制新增建设用地特别是工业用地，今年士地利 用计划总规模控制在去年水平。 从报告传递的政策导向来看，还是要在稳定的大环境下逐步对经济结构进行 调整，要本着又好又快地原则发展经济，也就是说今后的发展导向将开始重视质 量，不再一味的追求速度，必要时甚至可以牺牲一定的速度。因此，未来国家仍 然会收紧货币政策，严格控制土地和信贷，控制固定资产投资的规模，努力拉动 内需，将目前以投资为主要依靠的经济结构逐步向以消费为主的经济结构转变 就此看来，经济调控还远未结束，房地产业的发展前景还将经受考验

扩大，贷款申请条件变宽；同时，此办法的颁布也明确了 利率优惠政策，放宽了 贷款期限，并规范了资金管理 国土资源部日前已出台并正式实施了新修订的《工业项目建设用地控制指 标》，对工业项目建设用地实行新的控制指标。首先，投资强度标准普遍提高 15%；其次，容积率(某一宗地内总建筑面积与宗地面积的比值)控制指标，也作 相应提高。在 30 个行业大类中，27 个行业大类容积率上调 0.2，2 个行业大类 容积率上调 0.1(石油加工、炼焦及核燃料加工业和医药制造业)，1 个行业大类 容积率保持不变(化学原料及化学制品制造业)。此外，还新增加绿地率控制指标， 规定工业企业内部原则上不得安排绿地。 同时，针对一些地方将打着工业用地 旗号的“配套设施”转向商业规划或进行商业化运作，《工业项目建设用地控制 指标》声明，严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所 和培训中心等非生产性配套设施。 3 .三 月集锦 3 月 25 日，央行再度上调存款准备金率，其上调幅度为 0.5 个百分点。这 是在 08 年里，继 1 月 25 日之后，央行第二轮上调存款准备金率；也是去年以来 第 12 次动用这一货币政策工具。通过这次调整后，普通存款类金融机构所执行 的存款准备金率达 15.5％。 温 家 宝 政府工作报 告 3 月 5 日，温家宝在十一届全国人大一次会议上作政府工作报告时指出要继 续推进经济结构调整，转变发展方式。坚持严把土地、信贷闸门和市场准入标准， 要从严控制新增建设用地特别是工业用地，今年土地利用计划总规模控制在去年 水平。 温家宝在政府工作报告中提出，要坚持扩大内需方针，调整投资和消费关系， 促进经济增长由主要依靠投资、出口拉动向依靠消费、投资、出口协调拉动转变。 坚持严把土地、信贷闸门和市场准入标准，特别要加强和规范新开工项目管理， 严格执行项目新开工条件。从严控制新增建设用地特别是工业用地，今年土地利 用计划总规模控制在去年水平。 从报告传递的政策导向来看，还是要在稳定的大环境下逐步对经济结构进行 调整，要本着又好又快地原则发展经济，也就是说今后的发展导向将开始重视质 量，不再一味的追求速度，必要时甚至可以牺牲一定的速度 。因此，未来国家仍 然会收紧货币政策，严格控制土地和信贷，控制固定资产投资的规模，努力拉动 内需，将目前以投资为主要依靠的经济结构逐步向以消费为主的经济结构转变， 就此看来，经济调控还远未结束，房地产业的发展前景还将经受考验

同时，温总理也强调坚持正确发挥政府和市场的作用，政府主要制定住房规 划和政策，搞好土地合理供应、集约利用和管理，重点发展面向中低收入家庭的 住房。这表明了政府以尊重市场作用为导向的调控态度，这对于房地产业的发展 来说是一个利好，这给予了开发商很大的市场预期和信心，为稳定房地产市场， 促进经济结构调整有着深远的影响。 二.第一季度土地市场分析 1.土地市场概况 主城区土地市场概况（亩） 事土地公告情况■土地成交情况 2389.11 1790.66 974.535974.535 07年1季度 07年4季度 08年1季度 本季度主城区供应士地974.535亩，同比增加71.7%，环比下降59.21%。另 外，本季度供应的11宗土地全部成交，其成交面积同比增加109.42%，环比下 降45.58%。 从本季度土地成交情况来看，所供应的土地受到市场的欢迎，主城区供应的 11宗土地均顺利成交。相对07年4季度而言，土地市场趋于平稳，市场上暂未 出现土地流拍。同时，本季度供应量和成交量均同比上升，后期土地市场依然看 好。 2.本季度土地成交情况

同时，温总理也强调坚持正确发挥政府和市场的作用，政府主要制定住房规 划和政策，搞好土地合理供应、集约利用和管理，重点发展面向中低收入家庭的 住房。这表明了政府以尊重市场作用为导向的调控态度，这对于房地产业的发展 来说是一个利好，这给予了开发商很大的市场预期和信心，为稳定房地产市场， 促进经济结构调整有着深远的影响。 二 .第 一季度土地市 场分析 1 .土 地市场概况 本季度主城区供应土地 974.535 亩，同比增加 71.7%，环比下降 59.21%。另 外，本季度供应的 11 宗土地全部成交，其成交面积同比增加 109.42%，环比下 降 45.58%。 从本季度土地成交情况来看，所供应的土地受到市场的欢迎，主城区供应的 11 宗土地均顺利成交。相对 07 年 4 季度而言，土地市场趋于平稳，市场上暂未 出现土地流拍。同时，本季度供应量和成交量均同比上升，后期土地市场依然看 好。 2 .本 季度土地成交 情况

各区域土地成交情况（亩） ■主城区土地成交数据■郊尽土地成交数据 1608.65 790.035893.6 27.84 156.66 0 1月 2月 3月 本季度有41宗土地顺利成交，合计面积3476.786亩。其中，主城区11宗 土地成交，合计面积974.535亩，占总成交的28.03%：郊县成交30起，合计面 积2502.25亩，占成交总量的71.97%。 3月，主城区士地成交比较集中。在3月，主城区有6宗士地成交，面积为 790.035亩，占1季度主城区成交总量的81.07%。而在郊县，土地成交主要集中 于1月，25宗土地出让成交，合计面积1608.65亩，占郊县土地成交总量的 64.29% 从成交土地的平均面积来看，主城区成交土地平均面积为88.59亩，郊县成 交土地平均面积为83.41亩，均控制在百亩以内。 3.土地成交价格分析 土地成交均价分析（万元/亩） 902.15 273.52 07年1季度 07年4季度 08年1季度

本季度有 41 宗土地顺利成交，合计面积 3476.786 亩。其中，主城区 11 宗 土地成交，合计面积 974.535 亩，占总成交的 28.03%；郊 县成交 30 起，合计面 积 2502.25 亩，占成交总量的 71.97%。 3 月，主城区土地成交比较集中。在 3 月，主城区有 6 宗土地成交，面积为 790.035 亩，占 1 季度主城区成交总量的 81.07%。而在郊县，土地成交主要集中 于 1 月，25 宗土地出让成交，合计面积 1608.65 亩，占郊县土地成交总量的 64.29%。 从成交土地的平均面积来看，主城区成交土地平均面积为 88.59 亩，郊县成 交土地平均面积为 83.41 亩，均控制在百亩以内。 3 .土 地成交价格分 析

本季度土地成交均价为273.52万元/亩，同比下降61.53%，环比下降69.68% 在本季度的土地市场上，金牛区成交一宗大地块，面积达521亩，因购买总价偏 高，资金压力大的影响，导致成交单价偏低，仅60万元/亩，一定程度影响整季 度的土地成交均价。 抛开位于金牛区的特殊地块，本季度主城区的土地成交均价为518.8万元/ 亩，同比下降27.04%，环比下降42.49%。由于目前房地产市场疲软，资金链紧 绷的情形下，开发商高价拿地的激情锐减：加之由于购地需要一次性付款，致使 开发商拿地资金压力骤增，土地市场趋于平稳和理性。 三，第一季度房地产市场分析 1.市场概况 商品房供应成交概况 商品房供应成交情况分析（万平方米） ■商品房供应面积m商品房成交面积 384.05 326.91 248.17 190.4 21387 0.49 07年1季度 07年4季度 08年1季度 本季度主城区商品房供应面积为326.91万平方米，环比度减少14.88%，同 比增加71.63%。对比4季度的供应量来看，08年1季度受传统节日春节的影响， 供应量出现下滑：而对比07年1季度来看，众多开发商对楼市回暖信心较大， 一定程度加快了市场放量，同时，08年1季度有众多大盘相继上市，也很大程 度的带动市场放量。 本季度主城区商品房成交面积为160.49万平方米，环比减少35.33%，同比 下降24.96%。由于07年9月出台新政后，市场出现疲软，购房者观望情绪高涨 而此形势一直延续至08年年初，市场未能如开发商所愿，最终导致1季度成交 量走低 商品住宅供应成交概况

本季度土地成交均价为 273.52 万元/亩，同比下降 61.53%，环比下降 69.68%。 在本季度的土地市场上，金牛区成交一宗大地块，面积达 521 亩，因购买总价偏 高，资金压力大的影响，导致成交单价偏低，仅 60 万元/亩，一定程度影响整季 度的土地成交均价。 抛开位于金牛区的特殊地块，本季度主城区的土地成交均价为 518.8 万元 / 亩，同比下降 27.04%，环比下降 42.49%。由于目前房地产市场疲软，资金链紧 绷的情形下，开发商高价拿地的激情锐减；加之由于购地需要一次性付款，致使 开发商拿地资金压力骤增，土地市场趋于平稳和理性。 三 .第 一季度房地产 市场分析 1 .市 场概况 商 品 房 供应成交概 况 本季度主城区商品房供应面积为 326.91 万平方米，环比度减少 14.88%，同 比增加 71.63%。对比 4 季度的供应量来看，08 年 1 季度受传统节日春节的影响， 供应量出现下滑；而对比 07 年 1 季度来看，众多开发商对楼市回暖信心较大， 一定程度加快了市场放量，同时，08 年 1 季度有众多大盘相继上市，也很大程 度的带动市场放量。 本季度主城区商品房成交面积为 160.49 万平方米，环比减少 35.33%，同比 下降 24.96%。由于 07 年 9 月出台新政后，市场出现疲软，购房者观望情绪高涨， 而此形势一直延续至 08 年年初，市场未能如开发商所愿，最终导致 1 季度成交 量走低。 商 品 住 宅供应成交 概况

2.本季度供应市杨分析 各月供应情况分析 主城区供应情况分析 商品住宅套数 商品房面积（万平方米） 9000 8533 120 8000 100 7000 82.95 100 6000 77.71 80 5000 4000 6343 44.87 60 3000 21.38 777 40 2000 578 1000 20 0 233 0 成华区 金牛区 锦江区 武区 青羊区 在万科.金域蓝湾、魅力之城、首创·爱这城、华润·二十四城等项目大放 的带动上，成华区供应量走高，供应商品房100万平方米，住宅8533套，分别 占总供应的30.59%和30.96%。 锦江区市场放量也在望江橡树林、翡翠城、上东锦墟及鑫苑名家等大项目放 量的带动下，市场放量也比较可观，供应商品房82.95万平方米，住老7771套， 分别占总量的25.37%和28.2%。 此外，武侯区、青羊区、金牛区供应的商品房分别为77.71万平米、44.87 万平方米和21.38万平方米。 各环线供应情况分析

2 .本 季度供应市场 分析 各 月 供 应情况分析 主 城 区 供应情况分 析 在万科.金域蓝湾、魅力之城、首创•爱这城、华润•二十四城等项目大放量 的带动上，成华区供应量走高，供应商品房 100 万平方米，住宅 8533 套，分别 占总供应的 30.59%和 30.96%。 锦江区市场放量也在望江橡树林、翡翠城、上东锦城及鑫苑名家等大项目放 量的带动下，市场放量也比较可观，供应商品房 82.95 万平方米，住宅 7771 套， 分别占总量的 25.37%和 28.2%。 此外，武侯区、青羊区、金牛区供应的商品房分别为 77.71 万平米、44.87 万平方米和 21.38 万平方米。 各 环 线 供应情况分 析

商品住宅套数一商品房面积（万平方米） 16000 14000 人151.89 160 140 12000 120 10000 80.5 13639 75.36 60 4000 367 1495 6240 581 2000 .13 15.03 0 0 内环内内环一环 一环 二三环 三环外 本季度二环~三环是供应的主流环线，区域内众多项目相继上市，放量可观 合计供应商品房151,89万平方米，住宅13639套，分别占总供应的46.46和 49.49%。 相对二环三环而言，一环二环及三环外的市场供应量相对较少。其中，位 于一环~二环的爱这城、金域蓝湾、富丽·碧蔓汀及望江橡树林等项目推出新房源， 放量较大，带动区域供应量井喷，合计供应商品房80.5万平方米，占总供应的 24.62%。其次，三环外供应商品房75.36万平方米，住宅5817套。 在一环内，同样有少数项目在本季度推出新房源。其中，内环~一环供应商 品房15.03万平方米，内环内供应商品房4.13万平方米，其供应市场还是比较 乐观。 各方位供应情况分析 ■商品住宅套数—商品房面积（万平方米） 16000 180 14000 159.41 160 .12000 10000 8000 1426 63.7 57.08 4000 38.26 4438 4456 8.46817 3586 20 0 城东 城南 城西 城北 城中 从各方位商品房供应情况来看，城东市场放量最大。在城东市场上，位于成 华区的富丽东方、万科·魅力之城、万科·金域蓝湾、首创爱这城以及位于锦江

本季度二环~三环是供应的主流环线，区域内众多项目相继上市，放量可观， 合计供应商品房 151.89 万平方米，住宅 13639 套，分别占总供应的 46.46%和 49.49%。 相对二环~三环而言，一环~二环及三环外的市场供应量相对较少。其中，位 于一环~二环的爱这城、金域蓝湾、富丽•碧蔓汀及望江橡树林等项目推出新房源， 放量较大，带动区域供应量井喷，合计供应商品房 80.5 万平方米，占总供应的 24.62%。其次，三环外供应商品房 75.36 万平方米，住宅 5817 套。 在一环内，同样有少数项目在本季度推出新房源。其中，内环~一环供应商 品房 15.03 万平方米，内环内供应商品房 4.13 万平方米，其供应市场还是比较 乐观。 各 方 位 供应情况分 析 从各方位商品房供应情况来看，城东市场放量最大。在城东市场上，位于成 华区的富丽东方、万科•魅力之城、万科•金域蓝湾、首创•爱这城以及位于锦江

区的卓锦城、望江橡树林等区域大盘推出新房源，且放量较大，共同带动市场放 量的上升。供应商品房159.41万平方米，住宅14261套，分别占总量的48.76% 和51.75%。 除城东外，城南、城西的市场放量也相对可观。其中，位于城南的风凰城、 中海·兰庭、中海·翠屏湾等项目有新房源上市，带动区域放量的上升，本季度供 应商品房63.7万平方米，住宅4438套。其次，城西新项目金房.星座面世，以 及中海国际社区、华府金沙、翠微清波、西子香荷等项目也推出新房源，市场放 量可观，合计供应商品房57.08万平方米，住宅4456套。 在07年里，城北供应市场一度攀升，众多楼盘相继上市销售，而进入O8年 后，市场可售房源数量大幅度减少。在08年1委度甲，城北仅富丽碧撼汀的市 场放量较可观，而富丽花城、恒业星园虽有新房上市，但因项目开发销售接近尾 声的关系，放量较少。本季度城北供应商品房38.26万平方米，住宅3586套， 放量略显不足。 城中长期受土地储量少，可售房源数量少的影响，供应量有限。本季度仅供 应商品房8.46万平方米，住宅817套。 3.本季度需求市场分析 各月需求分析 主城区需求分析 雕商品房成交充数一商品房成交而积（万平米） 5000 37.79 40 4000 29.48 23.07 24.06 3000 21.26 24.83 20 2000 390 2675 3124 551 1000 0 成华 高新 金牛 锦江 青单 武候 本季度成华区成交商品房4646套，合计面积37.79万平方米，占总成交的 23.3%,成为本周成交市场的焦点。在成华区市场上，爱这城、金域蓝湾及二十

区的卓锦城、望江橡树林等区域大盘推出新房源，且放量较大，共同带动市场放 量的上升。供应商品房 159.41 万平方米，住宅 14261 套，分别占总量的 48.76% 和 51.75%。 除城东外，城南、城西的市场放量也相对可观。其中，位于城南的凤凰城、 中海•兰庭、中海•翠屏湾等项目有新房源上市，带动区域放量的上升，本季度供 应商品房 63.7 万平方米，住宅 4438 套。其次，城西新项目金房.星座面世，以 及中海国际社区、华府金沙、翠微清波、西子香荷等项目 也推出新房源，市场放 量可观，合计供应商品房 57.08 万平方米，住宅 4456 套。 在 07 年里，城北供应市场一度攀升，众多楼盘相继上市销售，而进入 08 年 后，市场可售房源数量大幅度减少。在 08 年 1 季度里，城北仅富丽碧蔓汀的市 场放量较可观，而富丽花城、恒业星园虽有新房上市，但因项目开发销售接近尾 声的关系，放量较少。本季度城北供应商品房 38.26 万平方米，住宅 3586 套， 放量略显不足。 城中长期受土地储量少，可售房源数量少的影响，供应量有限。本季度仅供 应商品房 8.46 万平方米，住宅 817 套。 3 .本 季度需求市场 分析 各 月 需 求分析 主 城 区 需求分析 本季度成华区成交商品房 4646 套，合计面积 37.79 万平方米，占总成交的 23.3%，成为本周成交市场的焦点。在成华区市场上，爱这城、金域蓝湾及二十

四城等品质楼盘相继开盘，所推房源数量较大：同时，富丽东方、万科魅力之城 等项目采取优惠促销活动，刺激购房者的购房欲望，促进市场成交量的上升。 其他区域在售楼盘均有不同幅度的购房优惠，但同成华区相比，开盘楼盘数 量有限，尤其是新开盘的品质楼盘数量远不及成华区，未能充分刺激购房者的购 房欲望，其成交量远落后于成华区。 商品房成交户均面积分析 商品房成交户均面积（平方米） A86 ◆85 83 977 成华 金牛 锦江 青羊 武候 从本季度各主城区商品房的成交户均面积来看，户均面积在76-86平方米之 间。其中，高新区商品房所成交的户均面积最高，为86平方米，但依然控制在 90平米以内。由此可见，在08年1季度里，各主城区的中小户型具有更高的人 气，倍受购房者的青睐，成为众多购房者的首选。 4.二手房市杨分析 二手房成交套数 3520 3171 1613 1月 2月 3月 本季度二手房成交套数为8304套，环比07年第四季度下降23.59%

四城等品质楼盘相继开盘，所推房源数量较大；同时，富 丽东方、万科魅力之城 等项目采取优惠促销活动，刺激购房者的购房欲望，促进市场成交量的上升。 其他区域在售楼盘均有不同幅度的购房优惠，但同成华区相比，开盘楼盘数 量有限，尤其是新开盘的品质楼盘数量远不及成华区，未能充分刺激购房者的购 房欲望，其成交量远落后于成华区。 商 品 房 成交户均面 积分析 从本季度各主城区商品房的成交户均面积来看，户均面积在 76-86 平方米之 间。其中，高新区商品房所成交的户均面积最高，为 86 平方米，但依然控制在 90 平米以内。由此可见，在 08 年 1 季度里，各主城区的中小户型具有更高的人 气，倍受购房者的青睐，成为众多购房者的首选。 4 .二 手房市场分析 本季度二手房成交套数为 8304 套，环比 07 年第四季度下降 23.59%

在07年里，央行对二手房按揭做出了种种限制，致使二手房部市场受到 定程度影响。 进入08年后，房地产整个市场仍受07年新政的影响（二手房也不例外）， 同时又面临信贷紧缩的困境，导致部分购房者未能通过信贷申请，改变原购房计 划：随后，在1月25日和3月25，央行两度上调存款准备金率，信贷进一步 紧缩，再度加大信贷难度：同时，一手市场的持续疲软，也今涉足二手市场的购 房者产生观望情绪，对是否下单买房犹豫不决，最终导致08年1季度二手成交 量的再度走低。 四.小结 城东市场走热 从08年1季度各方位的供应量和成交量来看，城东在区域二十四城、富丽 东方、万科，魅力之城、金域·蓝湾及首创·爱这城等大盘上市销售的带动下，区 域供应量和成交量均遥遥领先于其他各区域，成为众多区域的焦点。 此外，位于一环~二环的新项目望江橡树林于3月中旬面世，该项目首次开 盘使大放量，对区域市场产生重大影响。 一环“二环出现井喷 在本季度，位于一环~二环的富丽碧蔓汀、望江橡树林、万科·金域蓝湾及首 创.爱这城相继推出新房源，且放量较大，带动区域整体供应量的攀升，其供应 量仅次于二环三环，成为众多环线中的焦点之一。 区域整体供应放大，房源存量增多，区域市场进入消化阶段，后期上市房源 数量会一定幅度的减少。外加区域内潜在楼盘的数量有限，后期供应也一定程度 受到影响，风域后期将出现回落。 信贷进一步紧缩 在本季度，央行先后于1月25日和3月25日对存款准备金率进行两度上调， 目前存款准备金率执行标准达15.5%，创下历史新高。在信贷从紧的基调下，本 季度又两次做出上调，进一步加强信贷监管力度，控制信贷增涨幅度，抑制房价 的快速增涨。本季度的两次上调充分预示了后期信贷市场将更加严峻。 市场回暖，有待时日

在 07 年里，央行对二手房按揭做出了种种限制，致使二手房部市场受到一 定程度影响。 进入 08 年后，房地产整个市场仍受 07 年新政的影响（二手房也不例外）， 同时又面临信贷紧缩的困境，导致部分购房者未能通过信贷申请，改变原购房计 划；随后，在 1 月 25 日和 3 月 25 ，央行两度上调存款准备金率，信贷进一步 紧缩，再度加大信贷难度；同时，一手市场的持续疲软 ，也令涉足二手市场的购 房者产生观望情绪，对是否下单买房犹豫不决，最终导致 08 年 1 季度二手成交 量的再度走低。 四 .小 结 城 东 市 场走热 从 08 年 1 季度各方位的供应量和成交量来看，城东在区域二十四城、富丽 东方、万科.魅力之城、金域•蓝湾及首创•爱这城等大盘上市销售的带动下，区 域供应量和成交量均遥遥领先于其他各区域，成为众多区域的焦点。 此外，位于一环~二环的新项目望江橡树林于 3 月中旬面世，该项目首次开 盘便大放量，对区域市场产生重大影响。 一 环 ~二环出现井喷 在本季度，位于一环~二环的富丽碧蔓汀、望江橡树林、万科•金域蓝湾及首 创.爱这城相继推出新房源，且放量较大，带动区域整体供应量的攀升，其供应 量仅次于二环~三环，成为众多环线中的焦点之一。 区域整体供应放大，房源存量增多，区域市场进入消化阶段，后期上市房源 数量会一定幅度的减少。外加区域内潜在楼盘的数量有限，后期供应也一定程度 受到影响，区域后期将出现回落。 信 贷 进 一步紧缩 在本季度，央行先后于 1 月 2 5 日和 3 月 2 5 日对存款准备金率进行两度上调， 目前存款准备金率执行标准达 15.5%，创下历史新高。在信贷从紧的基调下，本 季度又两次做出上调，进一步加强信贷监管力度，控制信贷增涨幅度，抑制房价 的快速增涨。本季度的两次上调充分预示了后期信贷市场将更加严峻。 市 场 回 暖，有待时 日