《房地产开发与投资分析》课程教学资源（案例）94 紫薇809项目地块价值分析报告（HP）

电话：(02w)98752208粥752H2 广州TUT本日市场策略设计有限公司 传真：(020)8880517邮编：510055 Market Strategy Design Co.,Ltd 地址：广州市中山四路广州图书钳东后座空-4楼 紫薇809项目地块价值分析报告。 .3 一、项目地块土地价值评估. .4 (一)项目地块本身状况调查与分析. (二)项目地块周边状况调查： (三)项目地块土地价值评估， .6 二、项目地块优劣势分析 .14 (一)项目地块优势分析 .14 Page.I

电话：（020）83875220 83875212 广 州 T U T 本 日 市 场 策 略 设 计 有 限 公 司 传真：（020）83880517 邮编：510055 Market Strategy Design Co.，Ltd 地址：广州市中山四路广州图书馆东后座2-4楼 Page.1 紫薇809项目地块价值分析报告.3 一、项目地块土地价值评估. 4 （一）项目地块本身状况调查与分析.4 （二）项目地块周边状况调查.5 （三）项目地块土地价值评估.6 二、项目地块优劣势分析. 14 （一）项目地块优势分析.14 目 录

电#：102w)38752208粥75212 广州TUT本日市场策略设计有限公司 传真：(020)880517率编：510055 Market Strategy Design Co.,Ltd 地址：广州市中山四路广州图书馆东后座2-4楼 (二)项目地块劣势分析 .16 紫薇809项目地块价值分析报告附表. 18 附表（一）：基础设施量化表 .18 附表（二）：交通状况量化表。 20 附表（三)：环境因素量化表 .21 附表（四）：商业服务量化表 .23 附表（五)：文教卫体量化表 25 附表（六）：人文情况量化表 .26 Page.2

电话：（020）83875220 83875212 广 州 T U T 本 日 市 场 策 略 设 计 有 限 公 司 传真：（020）83880517 邮编：510055 Market Strategy Design Co.，Ltd 地址：广州市中山四路广州图书馆东后座2-4楼 Page.2 （二）项目地块劣势分析.16 紫薇809项目地块价值分析报告附表.18 附表（一）：基础设施量化表. 18 附表（二）：交通状况量化表. 20 附表（三）：环境因素量化表. 21 附表（四）：商业服务量化表. 23 附表（五）：文教卫体量化表. 25 附表（六）：人文情况量化表. 26

电话：(02w)88752208粥752以2 广州TUT本日市场策略设计有限公司 传真：(020)8880517邮编：510055 Market Strategy Design Co.,Ltd 地址：广州市中山四路广州图书抽东后座24楼 紫薇809项目地块价值分析报告 小区建成后的楼盘升值与否受多种主观、客观因素影响，但最基本的因素是：随着时间的推移，土地 价值本身将会不断发生变化。因此，充分挖掘项目地块本身的自有资源，整合地块周围的优势资源，可作 为将来小区规划、定位、设计、销售等方面的重要参考依据。 Page

电话：（020）83875220 83875212 广 州 T U T 本 日 市 场 策 略 设 计 有 限 公 司 传真：（020）83880517 邮编：510055 Market Strategy Design Co.，Ltd 地址：广州市中山四路广州图书馆东后座2-4楼 Page.3 紫薇809项目地块价值分析报告 小区建成后的楼盘升值与否受多种主观、客观因素影响，但最基本的因素是：随着时间的推移，土地 价值本身将会不断发生变化。因此，充分挖掘项目地块本身的自有资源，整合地块周围的优势资源，可作 为将来小区规划、定位、设计、销售等方面的重要参考依据

电话：102w)838752208粥75212 广州TUT本日市场策略设计有限公司 传真：(020)8880517率编：510055 Market Strategy Design Co.Ltd 地址：广州市中山四路广州图书抽东后座24楼 一、项目地块土地价值评估 (一)项目地块本身状况调查与分析 类别 表现内容 项目 地块区位 项目地块位于西安市长乐东路8号809库区 地块面积 约78亩 地块本身 项目地块位于809库区内以北部分，呈东西长，南北窄的梯形状（东边宽于西边）：由东面30 状况 亩凹地和西面48亩坡台地共同构成，二者落差高度为7一12米：坡台地现为平层库房建筑。 Page.4

电话：（020）83875220 83875212 广 州 T U T 本 日 市 场 策 略 设 计 有 限 公 司 传真：（020）83880517 邮编：510055 Market Strategy Design Co.，Ltd 地址：广州市中山四路广州图书馆东后座2-4楼 Page.4 一、项目地块土地价值评估 （一）项目地块本身状况调查与分析 类别 项目 表 现 内 容 地块区位 项目地块位于西安市长乐东路8号809库区 地块面积 约78亩 地块本身 状 况 项目地块位于809库区内以北部分，呈东西长，南北窄的梯形状（东边宽于西边）；由东面30 亩凹地和西面48亩坡台地共同构成，二者落差高度为7—12米；坡台地现为平层库房建筑

电话：(02w)88752208粥752H2 广州TUT本日市场策略设计有限公司 传真：(020)&880517邮编：510055 Market Strategy Design Co.,Ltd 地址：广州市中山四路广州图书抽东后座24楼 1、可充分利用东、西两部分的地形落差进行未来小区规划，使小区具有自然的层次感： 2、沿项目地块内南部边缘道路生长着密集、高大的长条形原生树木林，不但起到隔噪、降尘、遮荫的 作用，而且未来的小区可与库区的另一部分进行较有效的分隔。 3、地块除东面30亩注地外，其余主要为大面积库区建筑，在未来的小区建设中，易于拆迁。 (二)项目地块周边状况调查 类别 表现内容 项目 东面 项目地块向东依次为市公安局车管所、加油加汽站、与地块坡台地在同一水平面的货运铁路支线、新 强汽车修理厂、长乐坡纺织印染厂及大片的长乐坡郊区居民用地。 地块周边 南面 地块南面为809库区，再南为大片居民居住区，另沿幸福路分散着西安华山汽车修理厂、西安光华公司、 幸福制药厂等。 状况 西面 地块西面紧接中电大厦新建楼房、中电大厦招待所、中国电子物资西北公司、幸福路、万寿路、西光 花卉艺术城。 北面 项目地块北面紧邻长乐东路，对面为黄河温泉小区、黄河宾馆、小寨新村。 Page.5

电话：（020）83875220 83875212 广 州 T U T 本 日 市 场 策 略 设 计 有 限 公 司 传真：（020）83880517 邮编：510055 Market Strategy Design Co.，Ltd 地址：广州市中山四路广州图书馆东后座2-4楼 Page.5 1、可充分利用东、西两部分的地形落差进行未来小区规划，使小区具有自然的层次感； 2、沿项目地块内南部边缘道路生长着密集、高大的长条形原生树木林，不但起到隔噪、降尘、遮荫的 作用，而且未来的小区可与库区的另一部分进行较有效的分隔。 3、地块除东面30亩洼地外，其余主要为大面积库区建筑，在未来的小区建设中，易于拆迁。 （二）项目地块周边状况调查 类别 项目 表 现 内 容 地块周边 状 况 东面 项目地块向东依次为市公安局车管所、加油加汽站、与地块坡台地在同一水平面的货运铁路支线、新 强汽车修理厂、长乐坡纺织印染厂及大片的长乐坡郊区居民用地。 南面 地块南面为809库区，再南为大片居民居住区，另沿幸福路分散着西安华山汽车修理厂、西安光华公司、 幸福制药厂等。 西面 地块西面紧接中电大厦新建楼房、中电大厦招待所、中国电子物资西北公司、幸福路、万寿路、西光 花卉艺术城。 北面 项目地块北面紧邻长乐东路，对面为黄河温泉小区、黄河宾馆、小寨新村

电楼：102w)838752208粥75212 广州TUT本日市场策略设计有限公司 传真：(020)8880517率编：510055 Market Strategy Design Co.,Ltd 地址：广州市中山四路广州图书前东后座2-4楼 1、地块北面紧靠城市主干道一一长乐东路，为东郊进入新城区的“脸面”，也是从市区出行至郊外的最 后风景线，所以项目地块北面建筑的外立面、形体、色彩安排显得极为重要，建筑风格的恰当与否直接影 响到未来小区的销售与小区住户的感觉。 2、因地块与新建成的黄河厂温泉小区、黄河厂宾馆相隔，项目地块的规划到位可与对面建筑共同提升 小区域的形象，从而实现共同升值。 (三)项目地块土地价值评估 评分标准：好100，中70，一般50，差20无0，其它介于其间。 1、基础设施评估（分项量化数据见附表一） Page.6

电话：（020）83875220 83875212 广 州 T U T 本 日 市 场 策 略 设 计 有 限 公 司 传真：（020）83880517 邮编：510055 Market Strategy Design Co.，Ltd 地址：广州市中山四路广州图书馆东后座2-4楼 Page.6 1、地块北面紧靠城市主干道-长乐东路，为东郊进入新城区的“脸面”，也是从市区出行至郊外的最 后风景线，所以项目地块北面建筑的外立面、形体、色彩安排显得极为重要，建筑风格的恰当与否直接影 响到未来小区的销售与小区住户的感觉。 2、因地块与新建成的黄河厂温泉小区、黄河厂宾馆相隔，项目地块的规划到位可与对面建筑共同提升 小区域的形象，从而实现共同升值。 （三）项目地块土地价值评估 评分标准：好 100， 中 70， 一般 50， 差 20 无 0，其它介于其间。 1、基础设施评估（分项量化数据见附表一）

电话：(02w)88752208粥752H2 广州TUT本日市场策略设计有限公司 传真：(020)&880517邮编：510055 Market Strategy Design Co.Ltd 地址：广州市中山四路广州图书抽东后座24楼 基础设施状况总评 类 别 得分 说明 给排水 75 地块现为库区用地，大部分土地为高于马路路面的坡台地，给排水整体状况较为顺畅。 状况 电、气、暖 80 地块与街坊、工厂、企业等大片居民区用地相连，电、气、暖配套状况相当完善。 配套状况 生活服务 地块与居民区相连，银行、邮局、商场、菜市场、日杂商店等生活服务机构网点较多， 75 配套状况 日常生活较为方便。 道路状况 80 地块紧靠市政主干道-一长乐东路，路面平坦，交通畅通。 项目地块为新城区向郊区过渡的城市边缘地带，由紧邻的主干道长乐东路连接城市与郊区。周边为多 个生活居民区，生活配套设施较为完善，交通便捷。 2、交通状况评估（分项量化数据见附表二） Page.7

电话：（020）83875220 83875212 广 州 T U T 本 日 市 场 策 略 设 计 有 限 公 司 传真：（020）83880517 邮编：510055 Market Strategy Design Co.，Ltd 地址：广州市中山四路广州图书馆东后座2-4楼 Page.7 基 础 设 施 状 况 总 评 类 别 得 分 说 明 给排水 状 况 75 地块现为库区用地，大部分土地为高于马路路面的坡台地，给排水整体状况较为顺畅。 电、气、暖 配套状况 80 地块与街坊、工厂、企业等大片居民区用地相连，电、气、暖配套状况相当完善。 生活服务 配套状况 75 地块与居民区相连，银行、邮局、商场、菜市场、日杂商店等生活服务机构网点较多， 日常生活较为方便。 道路状况 80 地块紧靠市政主干道-长乐东路，路面平坦，交通畅通。 项目地块为新城区向郊区过渡的城市边缘地带，由紧邻的主干道长乐东路连接城市与郊区。周边为多 个生活居民区，生活配套设施较为完善，交通便捷。 2、交通状况评估（分项量化数据见附表二）

电：102w)8752208粥75212 广州TUT本日市场策略设计有限公司 传真：(020)880517编：510055 Market Strategy Design Co.,Ltd 地址：广州市中山四路广州图书馆东后座24楼 交通状况总评 类别 得 分 说明 道路通行 85 长乐东路路况优良，可快速直达二环，路面较为平坦、宽阔，通行顺畅。 状 况 车流状况 75 目前有10多路公交车经过地块，通行车辆较多。 项目地块距离省际长途汽车站-一三府湾较近，距离省内汽车站-一城东汽车站很近。 距离状况 80 距火车站车程15分钟左右，虽距飞机场较远，但因与二环相通，也较方便。 综合来说，项目地块所处区位交通状况对项目推广较为有利，尤其对生意人而言，省内、省外出行较 为便捷：对于生活居家而言，日常出行可乘多路公交车到达市内与郊外。地块交通畅行辐射范围较广，道 路网络成熟。 3、环境因素评估（分项量化数据见附表三） Page.8

电话：（020）83875220 83875212 广 州 T U T 本 日 市 场 策 略 设 计 有 限 公 司 传真：（020）83880517 邮编：510055 Market Strategy Design Co.，Ltd 地址：广州市中山四路广州图书馆东后座2-4楼 Page.8 交 通 状 况 总 评 类 别 得 分 说 明 道路通行 状 况 85 长乐东路路况优良，可快速直达二环，路面较为平坦、宽阔，通行顺畅。 车流状况 75 目前有10多路公交车经过地块，通行车辆较多。 距离状况 80 项目地块距离省际长途汽车站-三府湾较近，距离省内汽车站-城东汽车站很近。 距火车站车程15分钟左右，虽距飞机场较远，但因与二环相通，也较方便。 综合来说，项目地块所处区位交通状况对项目推广较为有利，尤其对生意人而言，省内、省外出行较 为便捷；对于生活居家而言，日常出行可乘多路公交车到达市内与郊外。地块交通畅行辐射范围较广，道 路网络成熟。 3、环境因素评估（分项量化数据见附表三）

电话：(02w)88752208粥752H2 广州TUT本日市场策略设计有限公司 传真：(020)&880517邮编：510055 Market Strategy Design Co.,Ltd 地址：广州市中山四路广州图书抽东后座24授 综合 类别 说 明 得分 自然环境 目前地块近距离自然环境显得先天不足，无山景、水景可借；较远处有兴庆公园、动物园、 30 状 况 产河公园。 杜会环境 60 项目地块位周边拥有大片居民区，人居氛围较为浓厚，社会环境较为理想。 状 况 影响环境 目前地块周边范围内除建筑环境较低档外，尚无严重的不利环境因素影响：地块因处于库 40 因 素 区，内部也无污染源。 由于地块处于城乡之间的中间地带，无闹市区的吵闹，也无郊野的清新自然，缺少成为高档盘的一些 必要条件：但因位于城市居民区的边缘区域，宜建设成精品中档的小区楼盘：同时，随着市政规划力度的 不断加强，周边环境将会人为的大为改善，最终将使项目地块成为区域地块中的理想居住之所。 4、商业服务评估（分项量化数据见附表四） Page.9

电话：（020）83875220 83875212 广 州 T U T 本 日 市 场 策 略 设 计 有 限 公 司 传真：（020）83880517 邮编：510055 Market Strategy Design Co.，Ltd 地址：广州市中山四路广州图书馆东后座2-4楼 Page.9 类 别 综合 得分 说 明 自然环境 状 况 30 目前地块近距离自然环境显得先天不足，无山景、水景可借；较远处有兴庆公园、动物园、 浐河公园。 社会环境 状 况 60 项目地块位周边拥有大片居民区，人居氛围较为浓厚，社会环境较为理想。 影响环境 因 素 40 目前地块周边范围内除建筑环境较低档外，尚无严重的不利环境因素影响；地块因处于库 区，内部也无污染源。 由于地块处于城乡之间的中间地带，无闹市区的吵闹，也无郊野的清新自然，缺少成为高档盘的一些 必要条件；但因位于城市居民区的边缘区域，宜建设成精品中档的小区楼盘；同时，随着市政规划力度的 不断加强，周边环境将会人为的大为改善，最终将使项目地块成为区域地块中的理想居住之所。 4、商业服务评估（分项量化数据见附表四）

电话：102w)838752208粥7522 广州TUT本日市场策略设计有限公司 传真：(020)880517编：510055 Market Strategy Design Co.,Ltd 地址：广州市中山四路广州图书馆东后座2-4楼 商业服务状况总评 类 别 综合 说明 得分 周边生活服务行 80 地块西面区域的购物、餐饮等居家生活服务网络发达，具备较为成熟的商业服务配套。 业状况 周边公司、 30 周边公司、单位，数量较少，档次和科技含量相对较低。 单位分布状况 区域政府 e60 项目地块属城区边缘，属企业单位、居民居住用地，因此派出所、工商、街道等政府管理相对较好。 管理状况 项目地块以西范围商业网点渐渐趋强、趋密，满足日常所需有余。由畅达的交通越往西走就有大型的 区域购物中心一顺客隆购物中心、公园北路小食品批发市场、人和服装城、长乐商场、轻工市场等。所以 地块周边的商业服务系统规模有小、有大，档次有高、有低，且区域政府的管理也不错，地块不同于浐河 以东“脏”、“乱”、“差”的环境。 Page.10

电话：（020）83875220 83875212 广 州 T U T 本 日 市 场 策 略 设 计 有 限 公 司 传真：（020）83880517 邮编：510055 Market Strategy Design Co.，Ltd 地址：广州市中山四路广州图书馆东后座2-4楼 Page.10 商 业 服 务 状 况 总 评 类 别 综合 得分 说 明 周边生活服务行 业 状 况 80 地块西面区域的购物、餐饮等居家生活服务网络发达，具备较为成熟的商业服务配套。 周边公司、 单位分布状况 30 周边公司、单位，数量较少，档次和科技含量相对较低。 区域政府 管理状况 60 项目地块属城区边缘，属企业单位、居民居住用地，因此派出所、工商、街道等政府管理相对较好。 项目地块以西范围商业网点渐渐趋强、趋密，满足日常所需有余。由畅达的交通越往西走就有大型的 区域购物中心-顺客隆购物中心、公园北路小食品批发市场、人和服装城、长乐商场、轻工市场等。所以 地块周边的商业服务系统规模有小、有大，档次有高、有低，且区域政府的管理也不错，地块不同于浐河 以东“脏”、“乱”、“差”的环境