复旦大学：《财务管理 Financial Management》课程教学资源（案例）13.理财环境和房地产业融资——以万科为例

理财环境和房地产业融资 万科的融资战略

理财环境和房地产业融资： 万科的融资战略

万科简介 区万利 建筑无限生活 万科前身为成立于1984年5月的“深圳市现代 企业有限公司”。1988年11月改制为“深圳市 万科企业股份有限公司”,股本总额为4,133 万股。1991年1月公司A股在深圳证券交易所 挂牌上市,接下来的20年里,公司通过融资实 现了一系列的跳跃式发展。时至今日,公司的 股本已超过1,09,000万股,资产合计超过 2800亿,是国内房地产行业当之无愧的航空母 舰

万科简介 万科前身为成立于1984年5月的“深圳市现代 企业有限公司”。1988年11月改制为“深圳市 万科企业股份有限公司”，股本总额为4,133 万股。1991年1月公司A股在深圳证券交易所 挂牌上市，接下来的20年里，公司通过融资实 现了一系列的跳跃式发展。时至今日，公司的 股本已超过1,099,000万股，资产合计超过 2800亿，是国内房地产行业当之无愧的航空母 舰

我国房地产企业的融资方式-银行信贷 是我国房地产企业融资的主要方式,有超过50%的资金部分直接 或间接来自银行。房地产开发贷款在国内主要有三种形式 第一种是房地产开发流动资金贷款,主要用于补充企业为完成计划 内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金; 第二种是房地产开发项目贷款,主要为具体的房地产开发项目提供 生产性流动资金贷款; 第三种是房地产抵押贷款,是开发商以拟开发的土地使用权或房 屋产权做抵押而向银行取得贷款

是我国房地产企业融资的主要方式，有超过50%的资金部分直接 或间接来自银行。房地产开发贷款在国内主要有三种形式： 第一种是房地产开发流动资金贷款,主要用于补充企业为完成计划 内土地 开发和商品房建设任务需要的流动资金； 第二种是房地产开发项目贷款,主要为具体的房地产开发项目提供 生产性流动资金贷款； 第三种是房地产抵押贷款，是开发 商以拟开发的土地使用权或房 屋产权做抵押而向银行取得贷款。 我国房地产企业的融资方式- 银行信贷

我国房地产企业的融资方式-银行信贷 但是这三种贷款方式的期限都很短,无法适应房地产开发周期的 需要。而且银行信贷稳定性差,市场风险大。这就导致了房地产 行业高风险的的财务结构,不利于房地产行业的健康发展。银行 贷款、股权融资在过去几年中推动了房地主行业的高速发展。但 是从2009年和2010年的数据可以看出,随着国家为防止房地产泡 沫,出台严厉的调控措施,银行银行贷款受到严格限制

但是这三种贷款方式的期限都很短，无法适应房地产开发周期的 需要。而且银行信贷稳定性差，市场风险大。这就导致了房地产 行业高风险的的财务结构，不利于房地产行业的健康发展。银行 贷款、股权融资在过去几年中推动了房地主行业的高速发展。但 是从2009年和2010年的数据可以看出，随着国家为防止房地产泡 沫，出台严厉的调控措施，银行银行贷款受到严格限制。 我国房地产企业的融资方式- 银行信贷

我国房地产企业的融资方式-银行信贷 14000 20.00% 12000 1950 10000 19.00% 18.00% 6000 17.50% 4000 17.00% 2000 16.50% 2008年 2009年 2010年 国内台款 一国内岱款占资金来源总额比重 房地产企业资金来源国内贷款占比变化

我国房地产企业的融资方式- 银行信贷 房地产企业资金来源国内贷款占比变化

我国房地产企业的融资方式一股权融资 简单来说就是通过増发新的普通股来融资。对于部分上市公司而 言,资本市场融资也是较好的融资方式之一,尤其是目前全球流 动性过剩,证券市场一片繁荣的状况下。通过非公开增发注入股 东的优质资产,通过增发和配股在资本市场融资,并迅速扩大公 司规模。如万科、保利,上实发展、世茂股份、泛海建设、天鸿 宝业、招商地产、苏宁环球、中粮地产、冠城大通、万通先锋、 大龙地产、中江地产、新湖中宝、中铁二局、华业地产、华发股 份等均通过股权融资达到扩大经营规模的目的

简单来说就是通过增发新的普通股来融资。对于部分上市公司而 言，资本市场融资也是较好的融资方式之一，尤其是目前全球流 动性过剩，证券市场一片繁荣的状况下。通过非公开增发注入股 东的优质资产，通过增发和配股在资本市场融资，并迅速扩大公 司规模。如万科、保利，上实发展、世茂股份、泛海建设、天鸿 宝业、招商地产、苏宁环球、中粮地产、冠城大通、万通先锋、 大龙地产、中江地产、新湖中宝、中铁二局、华业地产、华发股 份等均通过股权融资达到扩大经营规模的目的。 我国房地产企业的融资方式–股权融资

我国房地产企业的融资方式一股权融资 股票上市可以在国内或国外进行,可以在主板市场或创业板市场进行, 根据公司的具体情况而定。具体而言,发行股票的优点是 第一,所筹资金具有永久性,无到期日,没有还本压力; 第二,一次筹资金额大,用款限制相对较松: 第三,提高企业的知名度,为企业带来良好声誉; 第四,有利于帮助企业建立规范的现代企业制度

股票上市可以在国内或国外进行，可以在主板市场或创业板市场进行， 根据公司的具体情况而定。具体而言，发行股票的优点是： 第一，所筹资金具有永久性，无到期日，没有还本压力； 第二，一次筹资金额大，用款限制相对较松； 第三，提高企业的知名度，为企业带来良好声誉； 第四，有利于帮助企业建立规范的现代企业制度。 我国房地产企业的融资方式– 股权融资

我国房地产企业的融资方式一股权融资 同时,股票上市也有不利之处 第一,上市的条件过于苛刻 第二,上市时间跨度长,竞争激烈,无法满足企业紧迫的融资需求 第三,企业要负担较高的信息报道成本,各种信息公开可能会暴露商业秘密; 第四,企业上市融资必须以出让部分产杈作为代价,分散企业控制权,从而出让较 高的利润收益

同时，股票上市也有不利之处： 第一，上市的条件过于苛刻； 第二，上市时间跨度长，竞争激烈，无法满足企业紧迫的融资需求； 第三，企业要负担较高的信息报道成本，各种信息公开可能会暴露商业秘密； 第四，企业上市融资必须以出让部分产权作为代价，分散企业控制权，从而出让较 高的利润收益。 我国房地产企业的融资方式– 股权融资

我国房地产企业的融资方式一债券融资 债券融资是指项目主体按法定程序发行的、承诺按期向债券持有者支付 利息和偿还本金的一种融资行为。 债券融资有个很好的特点:利息是市场上最低的、最固定的,另外偿还 期也比较长,风险又是可控的,因此企业掌握着控制权,资可以减少公 司被反控制。债券融资实际上是债务融资,对公司的控制权不会产生稀 释

债券融资是指项目主体按法定程序发行的、承诺按期向债券持有者支付 利息和偿还本金的一种融资行为。 债券融资有个很好的特点：利息是市场上最低的、最固定的，另外偿还 期也比较长，风险又是可控的，因此企业掌握着控制权，资可以减少公 司被反控制。债券融资实际上是债务融资，对公司的控制权不会产生稀 释。 我国房地产企业的融资方式– 债券融资

我国房地产企业的融资方式一债券融资 相对股票筹资而言,债券筹资的优点有:资金成本较低;保证控制权: 具有财务杠杄作用。缺点:筹资风险高;限制条件多;筹资额有限。 债券融资包含中长期和短期债券融资,其中短期债券融资是目前中小型 企业比较容易使用的一种融资方式。主要有短期融资券,是一种约定在 短期内付息,解决企业临时性、季节性短期资金需求的融资。具有操作 简单,周期较短,利率和期限灵活等特点

相对股票筹资而言，债券筹资的优点有：资金成本较低；保证控制权； 具有财务杠杆作用。缺点：筹资风险高；限制条件多；筹资额有限。 债券融资包含中长期和短期债券融资，其中短期债券融资是目前中小型 企业比较容易使用的一种融资方式。主要有短期融资券，是一种约定在 短期内付息，解决企业临时性、季节性短期资金需求的融资。具有操作 简单，周期较短，利率和期限灵活等特点。 我国房地产企业的融资方式– 债券融资