《职业生涯规划》课程教学资源（案例）中国房地产百强企业十年发展报告

中国房地产百强企业十年发展报告 中国房地产TOP10研究组 2013年3月

1 中国房地产百强企业十年发展报告 中国房地产 TOP10 研究组 2013 年 3 月

由国务院发展研究中心企业研究所，请华大学房地产研究所和中国指数研究院三家 研究机构共同组成的“中国房地产T0P10研究组”，自2004年以来开展中国房地产百强 企业研究，已连续进行了十年。这十年恰逢中国房地产市场化改革和发展的关键时期， 通过客观、公正、全而、系统的研究。研究组深入分析行业发展规律、深素优秀企业先 进经营经验，在理论创新与探索模式等方面都取得了一系列丰硕的成果。 一、中国房地产行业十年发展总结 1996年“十五大”以来，我国房地产政黄服务宏观经济，经历从“支持一一抑制一 支持一一抑制”的两轮反复。尽管面临波动的政策环境，但在宏观经济持铁向好、城镇化进 程不斯推进等利好因素的带动下，我国房地产市场量价水平持续上升但增速波动显著，大政 走过了快速起步，增速放缓，调整后快速复苏和渐趋平秘几个阶受。百强企业规模迅速扩大， 市场份颜不断提开，涌现出一量以万科、中海、保利为代表的百亿甚至千亿规模企业，行业 集中度不断提高。 0的T 1998:2003年，支料： 200-200年前三季 心004年四学，2010年以末， 住摩市场化改革全面开 理，和制：国八 度29 1如制：国十 9 始，取策支尊房数产业 条，国六条，国控 年。新国八 e 供需，纳制房价 。新国大 景。排制段贤 0 段机 10钟4 e -1e 。商品房精售面积同比。奇品房价格同比 图1：19附-012年我国房地产政策导向变化及南场量价走身 1.政策环境：服务宏观经济，房地产政策从支持到抑制两轮反复 回顾近几届党代会后表观环境和房地产或策的变化发现，针对宏观经济出现的若干问 恩，中央出台各项宏观政策以应对经济变化，房地产政策是其重要组成都分，服务于宏观经 济发展需要。1998年即“十五大”以来，由干宏观经济和房地产业形势的变化，房地产政 策经历了从支持到抑制的两轮反复，大致可划分为四个阶段：1998年-2003年。住房市场化 改革全面开始，或黄支持房地产业发展：2004年-2008年前三季度，调控供需，掉制房价过 快上藏：2008年四季度-2009年，重中房地产业为支柱产业：2010年以来，调控持续开级， 2

2 由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家 研究机构共同组成的“中国房地产 TOP10 研究组”，自 2004 年以来开展中国房地产百强 企业研究，已连续进行了十年。这十年恰逢中国房地产市场化改革和发展的关键时期， 通过客观、公正、全面、系统的研究，研究组深入分析行业发展规律、探索优秀企业先 进经营经验，在理论创新与探索模式等方面都取得了一系列丰硕的成果。 一、中国房地产行业十年发展总结 1998 年“十五大”以来，我国房地产政策服务宏观经济，经历从“支持——抑制—— 支持——抑制”的两轮反复。尽管面临波动的政策环境，但在宏观经济持续向好、城镇化进 程不断推进等利好因素的带动下，我国房地产市场量价水平持续上升但增速波动显著，大致 走过了快速起步、增速放缓、调整后快速复苏和渐趋平稳几个阶段。百强企业规模迅速扩大， 市场份额不断提升，涌现出一批以万科、中海、保利为代表的百亿甚至千亿规模企业，行业 集中度不断提高。 图 1：1998-2012 年我国房地产政策导向变化及市场量价走势 1. 政策环境：服务宏观经济，房地产政策从支持到抑制两轮反复 回顾近几届党代会后宏观环境和房地产政策的变化发现，针对宏观经济出现的若干问 题，中央出台各项宏观政策以应对经济变化，房地产政策是其重要组成部分，服务于宏观经 济发展需要。1998 年即“十五大”以来，由于宏观经济和房地产业形势的变化，房地产政 策经历了从支持到抑制的两轮反复，大致可划分为四个阶段：1998 年-2003 年，住房市场化 改革全面开始，政策支持房地产业发展；2004 年-2008 年前三季度，调控供需，抑制房价过 快上涨；2008 年四季度-2009 年，重申房地产业为支柱产业；2010 年以来，调控持续升级

坚持冲制投货投机雷求，促进房价合理回日。 (1)198%年-2003年，住房市场化改革全面开始。威策支持房陆产业发展 1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城植住房制度改革加快住房建设的通知》， 实行住房分配货币化，中国房地产业由此金面拉开市场化改革的步伐。003年8月，国务 院出台《关于促进房地产市场持线健康发展的通知》，明确房地产业为国民经济支柱产业。 房地产业在此时期获得成策鼓局与信贷支特，对家观经济的企稳日升具有重要意义。 (2)2004年-2008前三季度，调控供需，物制房价过快上张 随着2004年房价上流幅度的扩大，中央出台了一系列抑制性的调控政策。如2004年 “士土地招拍挂”、2005年“国八条”、2006年“国六条”，涉及土地、金脸等各个方面。2 007年-2008年前三季度，中央继续通过信货等多种方式加强房地产调控。最终在2008年金 险危机等多种因素的综合影响下，出现了19羽8年“房改”以来房地产市场量价的首次全面 调整。 (3)2008年四度-2009年，重申房地产业为支柱产业，数助购房裤动内需 2008年四季度开始，为应对金融危机。保转国内经济稳定增长，货币政策和房地产业 的抑制政策全面放松：“购房入户”，“七折利率优惠”，“放松二在房信贷政策”，“降 低开发企业自有资金比例”等政策先后出台，市场下行老势根快被递制，并在2009年星现 出“量价齐飞”的志势，佳房需求急刷释放成为在金融危机下“内需聚动”的发动机。 (4)2010年以来。调整不断升级，坚持冲制投资投机需求，促进房价合理国归 2010年开始，“国十一条”、 “新国十条”和“新国八条”等政策陆续出台，调控 力度不斯升级，坚持知制授魔投机活求，此轮房地产调控从行政调控和经济于段两方面着手， 行或指能上，限购严厉程度潍续加深、范调不斯扩大，各地方政府出台年度房价控制目标， 实行考核问责制：经济手段上，差别化信货政策更加严厉，房产税改革取得突酸。02年， 尽管经济增速出现下滑，中央政府多次强调要把稳增长放在更加重要的位置，但仍坚持房地 产调控不放松，包括限购、差别化信贷等在内的各项房地产调控攻策仍得到继续坚持。 2,宏观环境：宏观经济持续向好，推动房地产行业快速发展 表1：203年以来安观经裤指标增长物况 3

3 坚持抑制投资投机需求，促进房价合理回归。 （1）1998 年-2003 年，住房市场化改革全面开始，政策支持房地产业发展 1998 年 7 月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》， 实行住房分配货币化，中国房地产业由此全面拉开市场化改革的步伐。2003 年 8 月，国务 院出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，明确房地产业为国民经济支柱产业。 房地产业在此时期获得政策鼓励与信贷支持，对宏观经济的企稳回升具有重要意义。 （2）2004 年-2008 前三季度，调控供需，抑制房价过快上涨 随着 2004 年房价上涨幅度的扩大，中央出台了一系列抑制性的调控政策，如 2004 年 “土地招拍挂”、2005 年“国八条”、2006 年“国六条”，涉及土地、金融等各个方面。2 007 年-2008 年前三季度，中央继续通过信贷等多种方式加强房地产调控，最终在 2008 年金 融危机等多种因素的综合影响下，出现了 1998 年“房改”以来房地产市场量价的首次全面 调整。 （3）2008 年四季度-2009 年，重申房地产业为支柱产业，鼓励购房推动内需 2008 年四季度开始，为应对金融危机，保持国内经济稳定增长，货币政策和房地产业 的抑制政策全面放松：“购房入户”、“七折利率优惠”、“放松二套房信贷政策”、“降 低开发企业自有资金比例”等政策先后出台，市场下行态势很快被遏制，并在 2009 年呈现 出“量价齐飞”的态势，住房需求急剧释放成为在金融危机下“内需驱动”的发动机。 （4）2010 年以来，调控不断升级，坚持抑制投资投机需求，促进房价合理回归 2010 年开始，“国十一条”、 “新国十条”和 “新国八条”等政策陆续出台，调控 力度不断升级，坚持抑制投资投机需求。此轮房地产调控从行政调控和经济手段两方面着手， 行政措施上，限购严厉程度继续加深、范围不断扩大，各地方政府出台年度房价控制目标， 实行考核问责制；经济手段上，差别化信贷政策更加严厉，房产税改革取得突破。2012 年， 尽管经济增速出现下滑，中央政府多次强调要把稳增长放在更加重要的位置，但仍坚持房地 产调控不放松，包括限购、差别化信贷等在内的各项房地产调控政策仍得到继续坚持。 2. 宏观环境：宏观经济持续向好，推动房地产行业快速发展 表 1：2003 年以来宏观经济指标增长情况

相比203军 指标 单位 心2012年 2012年 湘任倍激 复金增长率 械市化率 526 12.1个百分点 年均134 GDP 月亿元 519 28 16.04% 2 万亿元 974 3.4 17.90%6 居民雄营存薰 万亿元 406 29 1639% 城慎居民人均可支配收入 24565 1.9 12.56% 经济增长、货币供应量和城市化是商品房屑求的决定性因素，行业概棋持续扩大，20 3年以来，尽管房地产业面临较为复杂多变的调控政策，但在城镇化进程不新推进的大环 境下（平均每年1.3个百分点），宏观经济持续向好且流动性充裕。G眼和2的复合增长 率分别高达16,0荡（名文增长率。未副除物价上涨因素》和17,90%，累计增长2.8倍和3 4倍：戴镇居民增加和收入水平上升，可支配收入和储蓄的年均复合增长率分别为12.56路 和16.3叭，累计增长1,9和2,9倍。这一系列利好因素为房地产业提供了旺盛的雷求。带 动市场供应不新扩大：居民住房消费拉动行业投货规模上升，推动了我国房地产业市场规模 的持铁扩大。到2012年，全国商品房销售面积达到11.1亿平方米。新开工面积的17.7亿 平方米。相比2003年分别增长23和2.2倍：商品房销售额达到6,4万亿元，相比2003 年增长了7.1倍。 《) 4 2 20%2%3%35%40%4州50%5% 20M25%30%3%48%4556455 城唐化南 城齿化用 图219好7-2012午商晶房销售南家和明售额与械市化率关系 城市化水平的提高与房地产市场发展规模关系最为密切。是我国房地产业需求发展的 重要推动力。以2005年为界，2005年之前的房地产市场发展较为平稳，房地产睛售开发相关 指标与藏市化率相关系数接近成超过0,9,200好-2012年，随着城市化水平的鞋续提升。各指 标与城市化率相关系数全部超过0.9。特别是销售颜的相关系数提高了0.07。从销售额与城 市化率散点图看出，指数趋势线在城市化率45腐区间内变得非常陡师。表明件面城市化 进程的推进，累积的雷求在近年逐渐释战，促违房地产市场快速增长，两者的关系越来越密 切

4 指标 单位 2012 年 相比 2003 年 增长倍数 2003-2012 年 复合增长率 城市化率 % 52.6 12.1 个百分点 年均 1.34 GDP 万亿元 51.9 2.8 16.04% M2 万亿元 97.4 3.4 17.90% 居民储蓄存款 万亿元 40.6 2.9 16.39% 城镇居民人均可支配收入 元 24565 1.9 12.56% 经济增长、货币供应量和城市化是商品房需求的决定性因素，行业规模持续扩大。20 03 年以来，尽管房地产业面临较为复杂多变的调控政策，但在城镇化进程不断推进的大环 境下（平均每年 1.3 个百分点），宏观经济持续向好且流动性充裕，GDP 和 M2 的复合增长 率分别高达 16.04%（名义增长率，未剔除物价上涨因素）和 17.90%，累计增长 2.8 倍和 3. 4 倍；城镇居民增加和收入水平上升，可支配收入和储蓄的年均复合增长率分别为 12.56% 和 16.39%，累计增长 1.9 和 2.9 倍。这一系列利好因素为房地产业提供了旺盛的需求，带 动市场供应不断扩大；居民住房消费拉动行业投资规模上升，推动了我国房地产业市场规模 的持续扩大。到 2012 年，全国商品房销售面积达到 11.1 亿平方米，新开工面积约 17.7 亿 平方米，相比 2003 年分别增长 2.3 和 2.2 倍；商品房销售额达到 6.4 万亿元，相比 2003 年增长了 7.1 倍。 图 2：1987-2012 年商品房销售面积和销售额与城市化率关系 城市化水平的提高与房地产市场发展规模关系最为密切，是我国房地产业需求发展的 重要推动力。以2005年为界，2005年之前的房地产市场发展较为平稳，房地产销售开发相关 指标与城市化率相关系数接近或超过0.9，2006-2012年，随着城市化水平的继续提升，各指 标与城市化率相关系数全部超过0.9，特别是销售额的相关系数提高了0.07。从销售额与城 市化率散点图看出，指数趋势线在城市化率45%-50%区间内变得非常陡峭，表明伴随城市化 进程的推进，累积的需求在近年逐渐释放，促进房地产市场快速增长，两者的关系越来越密 切

3.行业状况：市场规模扩大，成为中国经济发展的重要力量 自198年我国住房制度改革以来，房烛产的全面市场化方向正式确立，计划和分配时 代长期积聚的需求得到了极大释救，加上中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进，推动了 我国房地产业的大发展，尤其是003年之后，国家明确房地产行业为我国国民经济的支柱 产业，房地产行业整体规模与影响力快速提升，料铁为国民经济增长做出了重要贡献， (1)房地产销售额十年增长7,1倍，市场规模持续扩大 1:「销些颗单位：万亿元 1004. 销售面积单位：亿平万米 754 25 2003年2004年2005年2006年2007年3004年2000年2010年2011年2012年 销售额 一情售面积。一销售服增长率销售面积增长率 图3208的-2012年全国商品牌销件职及销售积增长情况 2003年以来，我国房地产市场主要经历了以下三个阶段，即鼓动性或策下平稳快速发 展期，抑制和促进交错的大畅波动期和调控不断升缓的合理国白期，尽管十年米不断围临各 类调控政策，但在宏观经济较旋增长，居民牧入水平不新上升、戴市化水平稳步提高，居民 住房活求强劲等各种因素的促进下，中国的房地产市场仍处于快速上升通道，睛售指标展创 新高。十年间，全国商品房销售面积从3.4亿平方米增长至11.1亿平方米。累计增长2.3 倍（复合增长率142绕）：销售额从796亿元扩大至64万亿元，累计增长7.1倍（复合 增长半262%)：房深新开工面积由5.5亿平方米增长至17.7亿平方米，十年平均增违达 到146离，增长速度十分显著。 (2)房地产投资额十年复合增长率为249%。有力拉动经济增长 5

5 3. 行业状况：市场规模扩大，成为中国经济发展的重要力量 自 1998 年我国住房制度改革以来，房地产的全面市场化方向正式确立，计划和分配时 代长期积聚的需求得到了极大释放，加上中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进，推动了 我国房地产业的大发展，尤其是 2003 年之后，国家明确房地产行业为我国国民经济的支柱 产业，房地产行业整体规模与影响力快速提升，持续为国民经济增长做出了重要贡献。 （1）房地产销售额十年增长 7.1 倍，市场规模持续扩大 图 3：2003-2012 年全国商品房销售额及销售面积增长情况 2003 年以来，我国房地产市场主要经历了以下三个阶段，即鼓励性政策下平稳快速发 展期、抑制和促进交错的大幅波动期和调控不断升级的合理回归期。尽管十年来不断面临各 类调控政策，但在宏观经济较快增长、居民收入水平不断上升、城市化水平稳步提高、居民 住房需求强劲等各种因素的促进下，中国的房地产市场仍处于快速上升通道，销售指标屡创 新高。十年间，全国商品房销售面积从 3.4 亿平方米增长至 11.1 亿平方米，累计增长 2.3 倍（复合增长率 14.2%）；销售额从 7956 亿元扩大至 6.4 万亿元，累计增长 7.1 倍（复合 增长率 26.2%）；房屋新开工面积由 5.5 亿平方米增长至 17.7 亿平方米，十年平均增速达 到 14.6%，增长速度十分显著。 （2）房地产投资额十年复合增长率为 24.9%，有力拉动经济增长

50「单位：万亿元 250 40 204 30 1549 20 10* 10 04 2003年2004年2005年2006年2007年1008年2009年2010年2011年1012军 属地产开发投腰夏●全国围定投餐额★一属泡产开发投概整占图定投愿比例 图4,2003-2012年房地产开发投资顺占国定资产数资比厘 十年何，房地产投资占周定资产投资的比例接近%，有力地拉动了经济增长。数据显 示，房地产开爱授资自2003年起便超过万亿，且增幅一直保持在两位数，2010年增长幅度 更是达到历史最高点33路，2012年房地产投资实破7万亿元，同比增长162%，其占州定资 产投货的此重仍维持在1路。房地产业在国民经济中依旧占据重要地位。另外，根据国民经 济核算数据测算，房地产业对G即增长的黄献率基木在1作左右，年平均拉动G③P增长1,5一2 个百分点，房地产业增加值占G服的比重除2008年受全球金脸危机影响稍有国落外，近六 年一直维持在殊以上。为国民经济的移定增长做出重大贡献。 二、中国房地产百强企业十年发展数字总结 件面着行业走过“黄金十年”，中国房地产百强企业也获得了两越性的发展。大部分 企业逐步从以前依靠土地增值而获利的相做模式向“发展规模化，产品差异化，区域扩张多 元化”的慎式发展。作为行业发展的中坚力量，百强企业在业绩表现、盛源储备，运营质量 亨方面军获得了快速提升，此外在公益事业侧城也做出了显著贡献，为行业树立了榜样。研 究组对百强企业过去十年的经营表现进行了系统梳理，通过一系列的业绩数字总结，金面， 清晰反肤出百强企业的成长轨迹。 报告中清及的历史数累均为“2004的13中国房地产百强企业研究”中当年的百星全业数墨 6

6 图 4：2003-2012 年房地产开发投资额占固定资产投资比重 十年间，房地产投资占固定资产投资的比例接近 20%，有力地拉动了经济增长。数据显 示，房地产开发投资自 2003 年起便超过万亿，且增幅一直保持在两位数，2010 年增长幅度 更是达到历史最高点 33%。2012 年房地产投资突破 7 万亿元，同比增长 16.2%，其占固定资 产投资的比重仍维持在 18%。房地产业在国民经济中依旧占据重要地位。另外，根据国民经 济核算数据测算，房地产业对 GDP 增长的贡献率基本在 10%左右，年平均拉动 GDP 增长 1.5-2 个百分点。房地产业增加值占 GDP 的比重除 2008 年受全球金融危机影响稍有回落外，近六 年一直维持在 5%以上，为国民经济的稳定增长做出重大贡献。 二、中国房地产百强企业十年发展数字总结 伴随着行业走过“黄金十年”，中国房地产百强企业1也获得了跨越性的发展。大部分 企业逐步从以前依靠土地增值而获利的粗放模式向“发展规模化、产品差异化、区域扩张多 元化”的模式发展。作为行业发展的中坚力量，百强企业在业绩表现、资源储备、运营质量 等方面都获得了快速提升，此外在公益事业领域也做出了显著贡献，为行业树立了榜样。研 究组对百强企业过去十年的经营表现进行了系统梳理，通过一系列的业绩数字总结，全面、 清晰反映出百强企业的成长轨迹。 1报告中涉及的历史数据均为“2004-2013 中国房地产百强企业研究”中当年的百强企业数据

1.顺势而为，梢售额十年增长近16倍，市场份额提升至29.6% 销售夏单位：亿元 11004. 顿售面职单位：万平方米 0件。 200 60件。 150 409。 100 200s 04e 50 204a 404s 2005年20m4年2005年2006年2007年1004年20w9年2010年2011年2012年 销售额均情—销售哲积均慎一·一情售额增长率一=全国房地产情售顿增长率 重：00四-2勿12年百翼坐止明售额及销售面积均值变化情况 2003年以来，百强企业的业绩增长速度远远超过同期的行业平均水平，领军行业发展。 从销售业绩米看，百强企业2012年销售额均值达190.79亿元，十年增长了近16倍。增速 一直领先于行业水平：销售面积均值则增至190.1万平方米，复合增长率达24.6成：载止2012 年末，己经有超过动家企业的情售额突破了百亿。过去十年间。尽管面临多次政策调控和 市场被动，但大多百强企业都能顺势应变、积极调整策略，通过拓展业务布同、优化产品结 构，并配合以适当的睛售措能。保除了业绩的平稳快速增长。 40。 30。 e 109e 04 2005年200年1004年1006年200于年2008年1000年1010年21011年2011年 一◆一百强企业曹场份丽 屈6：2003-2012年百现业业市场径颗及变化 在良好绩带动下，百强企业的市场份顺特续提高，尤其是在近几年或黄调控及市场警 合的青景下，百强企业的规模效应进一步凸显，带动行业集中度持线提高：012年，百强 企业的市场份额已增长至9.盛，行业地位持续巩固。需要注意的是，尽管百强企业整体份 额持续增加，但由于实力差异及业务模式，市场剩局等方面的不同，百强全业的内部分化也 1本报告中涉及的“十年增长信数”皆为203百强企业与04百强坐业烟关数国的比植： >

7 1. 顺势而为，销售额十年增长近 16 倍，市场份额提升至 29.6% 图 5：2003-2012 年百强企业销售额及销售面积均值变化情况 2003 年以来，百强企业的业绩增长速度远远超过同期的行业平均水平，领军行业发展。 从销售业绩来看，百强企业 2012 年销售额均值达 190.79 亿元，十年增长了近 16 倍 2，增速 一直领先于行业水平；销售面积均值则增至 190.1 万平方米，复合增长率达 24.6%。截止 2012 年末，已经有超过 50 家企业的销售额突破了百亿。过去十年间，尽管面临多次政策调控和 市场波动，但大多百强企业都能顺势应变、积极调整策略，通过拓展业务布局、优化产品结 构，并配合以适当的销售措施，保障了业绩的平稳快速增长。 图 6：2003-2012 年百强企业市场份额及变化 在良好业绩带动下，百强企业的市场份额持续提高，尤其是在近几年政策调控及市场整 合的背景下，百强企业的规模效应进一步凸显，带动行业集中度持续提高；2012 年，百强 企业的市场份额已增长至 29.6%，行业地位持续巩固。需要注意的是，尽管百强企业整体份 额持续增加，但由于实力差异及业务模式、市场布局等方面的不同，百强企业的内部分化也 2 本报告中涉及的“十年增长倍数”皆为 2013 百强企业与 2004 百强企业相关数据的比值

在加柳。如万科、保利的销售额均从20如年的不足百亿成功突酸至如今的千亿以上，中海 销售额也接近千亿，三家企业的市场份额由2003年的1.增长至如今的4.8篇，强者恒强态 势凸显。 表2名万科、中海、保利近10年情售原及复合增长率变化 企业 指标 2003年 2007年 2000年 2012年 销售额（忆元） 61.4 5236 634.2 14123 万科 复合增长率 T1% 10m 31% 的售额《亿港元】 43 2184 16的6 11152 中海 复合增长率 50M 47 31 销售额（忆元） 25 170 3 1017 保利 复金增长率 89 6% 31% 具体米看，万科、保利、中海三家标杆企业的成长路径也星现出明显差异：万科通过 早期快速全国化布马，迅速实现销售规模的扩大：保利地产则抓住市场被动时期的战略机遇 逆势扩张莫定了领先地位，相对而言中海地产的发展节奏较为稳定，2003年-200？年，在行 业快速发履的大背景下，三家标杆企业均保持了较高的业绩增速。万科依托早期的全国化拓 展，业务规慎急速扩大，至200？年销售额顺利突酸至523,6亿元，远速拉开了与中海、保 利的业绩距离，2008-2009年，受宏观调控与国际金赎危机的影响。房地产市场步入波动期， 万科在此期阿相对保守，复合增长率仅为1修保利地产则抓住市场调整期的机语实现逆势 扩素，期间复合增长率高达60%，迅速增小与万科、中海的业销差距。010年以来，我国房 地产市场进入深度调整时期。三家标杆房企亦进入稳定发展阶段，业绩增速基本保持一致。 遥步向常态化发展目白. 2.全国拓展，平均进入城市超过15个，总资产复合增长率达39.4% 0「单位：亿元 1004s 900 80*: 400 60* 300 200 100 2044 0 03 2003年2004年2005年2004年2007年2008年2009年2010年2011年2012年 风等产均情 一酒聪产的语★风器产增长家·一净略产增长来 图7：20032012年百强企业总奥产及净变产均值增长情况

8 在加剧，如万科、保利的销售额均从 2003 年的不足百亿成功突破至如今的千亿以上，中海 销售额也接近千亿，三家企业的市场份额由 2003 年的 1.6%增长至如今的 4.8%，强者恒强态 势凸显。 表 2：万科、中海、保利近 10 年销售额及复合增长率变化 企业 指标 2003 年 2007 年 2009 年 2012 年 万科 销售额（亿元） 61.4 523.6 634.2 1412.3 复合增长率 71% 10% 31% 中海 销售额（亿港元） 43 218.4 469.6 1115.2 复合增长率 50% 47% 33% 保利 销售额（亿元） 25 170 434 1017 复合增长率 89% 60% 33% 具体来看，万科、保利、中海三家标杆企业的成长路径也呈现出明显差异：万科通过 早期快速全国化布局，迅速实现销售规模的扩大；保利地产则抓住市场波动时期的战略机遇 逆势扩张奠定了领先地位，相对而言中海地产的发展节奏较为稳定。2003 年-2007 年，在行 业快速发展的大背景下，三家标杆企业均保持了较高的业绩增速。万科依托早期的全国化拓 展，业务规模急速扩大，至 2007 年销售额顺利突破至 523.6 亿元，迅速拉开了与中海、保 利的业绩距离。2008-2009 年，受宏观调控与国际金融危机的影响，房地产市场步入波动期， 万科在此期间相对保守，复合增长率仅为 10%；保利地产则抓住市场调整期的机遇实现逆势 扩张，期间复合增长率高达 60%，迅速缩小与万科、中海的业绩差距。2010 年以来，我国房 地产市场进入深度调整时期，三家标杆房企亦进入稳定发展阶段，业绩增速基本保持一致， 逐步向常态化发展回归。 2. 全国拓展，平均进入城市超过 15 个，总资产复合增长率达 39.4% 图 7：2003-2012 年百强企业总资产及净资产均值增长情况

2003年到2012年，百强企业的资产规模也实观了快速突破，2012年末总资产均值达 543亿元，十年间复合增长率达到39.4%净货产均值也达151.7亿元，十年米增长了15 倍。即使近两年国家实施了更为严格的市场调控，百强企业的总资产规模仍以每年以上 的速度在增长，百强企业经营规横的大幅增长。主要在于其依托快速的跨区域发展，土地储 备及主营业务规模持续扩大：截止2012年末，百强企业平均进入戴市为15.3个，基本覆盖 了主要一、二线城市及重点三线规市，且分布日趋均衡。为企业整体规模与实力的提升莫定 了基础， 表3：万料、保利、伍大铺售根重赛突破时点分析 明信规棋央被时点 100亿 30化 500亿 1000位 时间 2305年 2037年 2007年 2010年 万料 进入城南数量 20 29 29 46 项日个数 45 150 150 245 时间 2907年 203g年 2010年 2切12年 保利 进入械申散量 12 20 33 43 项日个数 61 102 146 184 时间 209年 2009年 2010年 值大 进入城物最量 25 25 6配2 项日个数 57 57 121 研究组进一步对百强标杆企业万科、保利、恒大销售规模实破节点与其城市布局个数、 项目个数的美系酸了分析。从突被关健销售额的时点来看，保利和恒大基本都境于万科两年 以上，这也基本造成了三家企业目前市场地位的差异。但在销售额获得历史性突破的关键时 点，三家标杆企业均依托市场布局的广度和深度实现了快速扩展，布局城市数量的增如、单 个项目运营烧模的扩大，羹定了其肺售规模提升的基础。在销售额突破100亿与300亿的时 点，保利进入城市的数量基本比万科少10个左右，这一方面与不同时期市场形势、销售均 价变化有关，另一方面也和企业的深耕策略相呼应，而恒大则因为主要布局于二三线城市。 在每个时点上的进入城市数都较万科和保利多一线，保利地产007年销售额突破100亿时， 共进入了12个就市，61个运营项目中有6娇以上位于北京、上海、广州三个一线栽市，深 耕枝心藏市加速了企业业镇的集中增长。但值得关注的是，万科和保利在销售额突酸50 亿和1000亿时进入的城市数量基本保持一致，分测为30个与45个左右，可见万科也逐渐 开始注重区域扩张与城市深期的均衡。 从销售规模突被的速率来看，三家全业的差异并不明显。销售额从100亿提升至300

9 2003 年到 2012 年，百强企业的资产规模也实现了快速突破， 2012 年末总资产均值达 543 亿元，十年间复合增长率达到 39.4%，净资产均值也达 151.7 亿元，十年来增长了 15 倍。即使近两年国家实施了更为严格的市场调控，百强企业的总资产规模仍以每年 20%以上 的速度在增长。百强企业经营规模的大幅增长，主要在于其依托快速的跨区域发展，土地储 备及主营业务规模持续扩大；截止 2012 年末，百强企业平均进入城市为 15.3 个，基本覆盖 了主要一、二线城市及重点三线城市，且分布日趋均衡，为企业整体规模与实力的提升奠定 了基础。 表 3：万科、保利、恒大销售额重要突破时点分析 销售规模突破时点 100 亿 300 亿 500 亿 1000 亿 万科 时间 2005 年 2007 年 2007 年 2010 年 进入城市数量 20 29 29 46 项目个数 45 150 150 245 保利 时间 2007 年 2009 年 2010 年 2012 年 进入城市数量 12 20 33 43 项目个数 61 102 146 184 恒大 时间 2009 年 2009 年 2010 年 - 进入城市数量 25 25 62 - 项目个数 57 57 121 - 研究组进一步对百强标杆企业万科、保利、恒大销售规模突破节点与其城市布局个数、 项目个数的关系做了分析。从突破关键销售额的时点来看，保利和恒大基本都晚于万科两年 以上，这也基本造成了三家企业目前市场地位的差异。但在销售额获得历史性突破的关键时 点，三家标杆企业均依托市场布局的广度和深度实现了快速扩展，布局城市数量的增加、单 个项目运营规模的扩大，奠定了其销售规模提升的基础。在销售额突破 100 亿与 300 亿的时 点，保利进入城市的数量基本比万科少 10 个左右，这一方面与不同时期市场形势、销售均 价变化有关，另一方面也和企业的深耕策略相呼应，而恒大则因为主要布局于二三线城市， 在每个时点上的进入城市数都较万科和保利多一些。保利地产 2007 年销售额突破 100 亿时， 共进入了 12 个城市，61 个运营项目中有 60%以上位于北京、上海、广州三个一线城市，深 耕核心城市加速了企业业绩的集中增长。但值得关注的是，万科和保利在销售额突破 500 亿和 1000 亿时进入的城市数量基本保持一致，分别为 30 个与 45 个左右，可见万科也逐渐 开始注重区域扩张与城市深耕的均衡。 从销售规模突破的速率来看，三家企业的差异并不明显。销售额从 100 亿提升至 300

亿，万科与促利均用了2年时间，新拓晨了近10个城市，运营项目在100个以上，一线藏 市的项目分布总量不断增加，但销售额占比开始下降：恒大则只用了1年就从不足100亿跨 入了300亿的件营。销售额从300亿提升至500亿相对较快。万科在同一年实现了销售额 300亿与500亿的突破。面保利与恒大也只用了】年时间。当万科与保利销售线模实破千亿 到，其所进入的戴市均在40个以上，且运营项目为00个左右，重点深耕的城市在10个以 上，广泛的市场布同与充足的项目储备是达到千亿规模的必备条件， 3.收益稳定，净利淘增长26倍，高效运营保障益利质量 0 「单位纪元 25 25 20 15 15 10 0 2003年2004年2003年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年 ■净利间均幢 量一风皆产收经态 ·一津留产伐书率 图8：2003-2012年百强企业净利湖均值及收拉率演况 百强企业近十年的营业收入已增长了近18倍，截止2012年张达180.2亿元，十年间 复合增长率达到38.7%，净利利均值则增长至25.2亿元，增长了置26倍。在盈利质量方面， 百强企业也一直保持了比较稳定的水平，2012年其净资产收植率和总宽产收益率分别达到1 9,9韩和5,8篇。十年米。整个行业都面临着土地成本及各项费用快速上升的压力，利淘空间 逐渐压缩，但百强企业一方面积极实施产品标准化，实现低成木的异地扩张。规模效应明显， 另一方面则加强成本管控，有效拉制了各项成本贵用的增长，整体盈利质量一直额先行业水 平。但从长期来看，基于土地价格变化及物价上涨带来的建安成本提升等因素。百强企业未 来的盈利质量面临着一定的桃战。 0

10 亿，万科与保利均用了 2 年时间，新拓展了近 10 个城市，运营项目在 100 个以上，一线城 市的项目分布总量不断增加，但销售额占比开始下降；恒大则只用了 1 年就从不足 100 亿跨 入了 300 亿的阵营。销售额从 300 亿提升至 500 亿相对较快，万科在同一年实现了销售额 300 亿与 500 亿的突破，而保利与恒大也只用了 1 年时间。当万科与保利销售规模突破千亿 时，其所进入的城市均在 40 个以上，且运营项目为 200 个左右，重点深耕的城市在 10 个以 上，广泛的市场布局与充足的项目储备是达到千亿规模的必备条件。 3. 收益稳定，净利润增长 26 倍，高效运营保障盈利质量 图 8：2003-2012 年百强企业净利润均值及收益率情况 百强企业近十年的营业收入已增长了近 18 倍，截止 2012 年底达 180.2 亿元，十年间 复合增长率达到 38.7%，净利润均值则增长至 25.2 亿元，增长了近 26 倍。在盈利质量方面， 百强企业也一直保持了比较稳定的水平，2012 年其净资产收益率和总资产收益率分别达到 1 9.9%和 5.8%。十年来，整个行业都面临着土地成本及各项费用快速上升的压力，利润空间 逐渐压缩，但百强企业一方面积极实施产品标准化，实现低成本的异地扩张，规模效应明显， 另一方面则加强成本管控，有效控制了各项成本费用的增长，整体盈利质量一直领先行业水 平。但从长期来看，基于土地价格变化及物价上涨带来的建安成本提升等因素，百强企业未 来的盈利质量面临着一定的挑战