中国农业大学人文发展学院：《资产评估学讲义》第三章 资产评估的基本方法（周津春）

第三章资产评估的基本方法 掌握资产评估的基本假设 掌握现行市价法 掌握重置成本法 掌握收益现值法 了解清算价格法和历史成本法 了解价格匹配原则和几种资产评估方法的 比较

第三章 资产评估的基本方法 • 掌握资产评估的基本假设 • 掌握现行市价法 • 掌握重置成本法 • 掌握收益现值法 • 了解清算价格法和历史成本法 • 了解价格匹配原则和几种资产评估方法的 比较

第一节资产评估的基本假设 、资产业务的分类 资产业务是市场经济条件下有关资产市场的 系列业务的总称 主要包括资产的产权转让、资产的价值和实物 补偿、资产的纳税、资产的保险、资产的抵押、 质押和担保等。 产权转让是指按照一定的法律、规定变更资产 产权的经济行为 产权( property rights),是指财产权,它本身 是一组权利,由所有权及其派生的一系列权利 组成

第一节 资产评估的基本假设 • 一、资产业务的分类 – 资产业务是市场经济条件下有关资产市场的一 系列业务的总称。 – 主要包括资产的产权转让、资产的价值和实物 补偿、资产的纳税、资产的保险、资产的抵押、 质押和担保等。 – 产权转让是指按照一定的法律、规定变更资产 产权的经济行为。 – 产权（property rights），是指财产权，它本身 是一组权利，由所有权及其派生的一系列权利 组成

、资产价值的构成基础 (一)价值资产和非价值资产 价值资产是指有价值的资产,即凝聚了一定量的人 类一般劳动的资 非价值资产则是指没有凝聚人类一般劳动的资产。 (二)资产价格的构成基础 1、被评估资产的价值量; 2、被评估资产在继续使用中的获利能力 3、法律上允许改变其使用用途的权利从而能增加的 收益

• 二、资产价值的构成基础 – （一）价值资产和非价值资产 • 价值资产是指有价值的资产，即凝聚了一定量的人 类一般劳动的资产 。 • 非价值资产则是指没有凝聚人类一般劳动的资产 。 – （二）资产价格的构成基础 • 1、被评估资产的价值量； • 2、被评估资产在继续使用中的获利能力； • 3、法律上允许改变其使用用途的权利从而能增加的 收益

资产评估的基本假设 ()继续使用假设 ·即假定被评估资产可以继续使用,从而考察它在以 后时间能为其持有人带来的经济收益。 继续使用的方式包括: (1)在用续用(2)转用续用(3)移地续用 继续使用的条件包括: (1)具有剩余寿命;(2)具有收益能力;(3)产 权明确,或者通过界定可以明确;(4)可以确定最 佳用途;(5)产权可以转让

• 三、资产评估的基本假设 – （一）继续使用假设 • 即假定被评估资产可以继续使用，从而考察它在以 后时间能为其持有人带来的经济收益。 • 继续使用的方式包括： （1）在用续用 （2）转用续用 （3）移地续用 • 继续使用的条件包括 ： （1）具有剩余寿命；（2）具有收益能力；（3）产 权明确，或者通过界定可以明确；（4）可以确定最 佳用途；（5）产权可以转让

(二)公开市场假设 指资产可以在充分竞争的产权市场上自由买卖,其 价格的高低取决于一定市场的供求状况下独立的买 卖双方对资产的价值判断 资产买卖的双方都有足够的时间收集信息。 资产用途可以随便选择 (三)破产清算假设 针对破产清算企业。假定资产的所有者在特定条件 下被迫将其资产整体或拆零在公开市场上出售

– （二）公开市场假设 • 指资产可以在充分竞争的产权市场上自由买卖，其 价格的高低取决于一定市场的供求状况下独立的买 卖双方对资产的价值判断。 • 资产买卖的双方都有足够的时间收集信息。 • 资产用途可以随便选择。 – （三）破产清算假设 • 针对破产清算企业。假定资产的所有者在特定条件 下被迫将其资产整体或拆零在公开市场上出售

四、资产评估的价格标准 (一)现行市价法 以全新的与被评估资产完全一样的资产的现行市价 作为依据,确定被评估资产的现行市价。所依据的 的价格标准是现行市价。 (二)重置成本法 按照被评估资产的现时完全重置成本减去应扣损耗 和贬值来确定资产的现行市价的方法。所依据的价 格标准是重置成本

• 四、资产评估的价格标准 – （一）现行市价法 • 以全新的与被评估资产完全一样的资产的现行市价 作为依据，确定被评估资产的现行市价。所依据的 的价格标准是现行市价。 – （二）重置成本法 • 按照被评估资产的现时完全重置成本减去应扣损耗 和贬值来确定资产的现行市价的方法。所依据的价 格标准是重置成本

(三)收益现值法 把未来一系列的预期收益流全部折现成现值,加总求得 评估值。所依据的价格标准是收益现值。 (四)清算价格法 清算价格是指企业破产或清算时,在规定的时间内以变 卖企业资产的方式来清偿债务、分配剩余权益状态下的 非正常成本价格,一般低于资产的重置成本,更低于市 价。依据的价格标准是清算价格。 (五)历史成本法 它采用被评估资产的帐面价值减去它的帐面历史折旧, 得到该项资产的帐面残值,即该项资产的现行市价。依 据的价格标准是历史成本

– （三）收益现值法 • 把未来一系列的预期收益流全部折现成现值，加总求得 评估值。 所依据的价格标准是收益现值。 – （四）清算价格法 • 清算价格是指企业破产或清算时，在规定的时间内以变 卖企业资产的方式来清偿债务、分配剩余权益状态下的 非正常成本价格，一般低于资产的重置成本，更低于市 价。依据的价格标准是清算价格。 – （五）历史成本法 • 它采用被评估资产的帐面价值减去它的帐面历史折旧， 得到该项资产的帐面残值，即该项资产的现行市价。依 据的价格标准是历史成本

第二现行市价法 、基本思路 把被评估资产和相同或相似的全新资产进行对 比,通过减去累计折旧的方法得出被评估资产 的现行市价。 、现行市价法的前提条件和适用范围 前提条件 市场成熟、参照资产易于搜寻、参照资产的技术指 标易于观察和处理、参照资产与被评估资产在技术 指标和性能等方面相同或相近 适用范围:单项生产要素的评估

第二节 现行市价法 • 一、基本思路 – 把被评估资产和相同或相似的全新资产进行对 比，通过减去累计折旧的方法得出被评估资产 的现行市价。 • 二、现行市价法的前提条件和适用范围 – 前提条件 • 市场成熟、参照资产易于搜寻、参照资产的技术指 标易于观察和处理、参照资产与被评估资产在技术 指标和性能等方面相同或相近 – 适用范围：单项生产要素的评估

影响现行市价的基本因素 (一)资产的固有价值 (二)供求关系 (三)质量因素 (四)成新率

• 三、影响现行市价的基本因素 – （一）资产的固有价值 – （二）供求关系 – （三）质量因素 – （四）成新率

四、现行市价法的评估方法 (一)市价折扣法 以相同资产在全新情况下的市场价格为基础,减去按现 行市场价格计算的已使用年限的累计折旧额,从而得到 被评估资产的现行市价。 评估公式为: 被评估资产的现行市价 相同的全新资产的市价一应计折旧 相同的全新资产的市价一(相同全新资产市价一残值) ×已使用年限法定使用年限

• 四、现行市价法的评估方法 – （一）市价折扣法 • 以相同资产在全新情况下的市场价格为基础，减去按现 行市场价格计算的已使用年限的累计折旧额，从而得到 被评估资产的现行市价。 • 评估公式为： 被评估资产的现行市价 ＝相同的全新资产的市价－应计折旧 ＝相同的全新资产的市价－（相同全新资产市价－残值） ×已使用年限/法定使用年限