上海交通大学：《法律思维与法学经典阅读》教学资源_课程案例_迳行判决实现承租人优先购买权案

迳行判决实现承租人优先购买权案 案情介绍： 根据中国最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干 问题的意见》（以下简称《意见》）第118条规定：出租 人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条 件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋，承 租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。然而，由于 这方面的法律规定过于笼统，操作性差强人意。 最为典型的问题是，案件中当承租人依据优先购买权 规定诉请确认出租人与第三人签订的房屋买卖协议无效， 同时提出愿以同等条件购买所承租的房屋时，法院能否迳 行判决承租人依据买卖协议内容直接实现优先购买权？

迳行判决实现承租人优先购买权案 • 案情介绍： 根据中国最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干 问题的意见》（以下简称《意见》）第118条规定：出租 人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条 件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋，承 租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。然而，由于 这方面的法律规定过于笼统，操作性差强人意。 最为典型的问题是，案件中当承租人依据优先购买权 规定诉请确认出租人与第三人签订的房屋买卖协议无效， 同时提出愿以同等条件购买所承租的房屋时，法院能否迳 行判决承租人依据买卖协议内容直接实现优先购买权？

案例分析： 针对这一问题，中国的审判实践大多只是将 宣告出租人与其他买受人的买卖合同无效”作 为对优先购买权被侵害后进行司法救济的主要手 段。 其所依据的是民诉法的自愿原则，即尽管法院 做出宣告买卖合同无效的决定与要求承租人以同 等条件购买承租房屋有密切关系，还是不应对两 个不同的诉讼合并处理。从形式理性优先的角度 来看，这一认定是依据《物权法》对所有人的处 分权保护规定、民诉法的自愿原测以及《意见》 118条规定的通常做法

• 案例分析： 针对这一问题，中国的审判实践大多只是将 “宣告出租人与其他买受人的买卖合同无效”作 为对优先购买权被侵害后进行司法救济的主要手 段。 其所依据的是民诉法的自愿原则，即尽管法院 做出宣告买卖合同无效的决定与要求承租人以同 等条件购买承租房屋有密切关系，还是不应对两 个不同的诉讼合并处理。从形式理性优先的角度 来看，这一认定是依据《物权法》对所有人的处 分权保护规定、民诉法的自愿原则以及《意见》 118条规定的通常做法

这一做法的弊端在于： 买卖合同宣告无效后，出租人可以不再 出卖其房屋，造成承租人的优先购买权形 同虚设而无法实现；，而承租人也可能不 该房屋，、导致出租人进行买卖交易 的 的 空，产生相当大的经济损失，诸 第三人订立合同的成本支出，以 及因 第三人买卖合同被宣告无效而对第 三人 的损害赔偿等；、另外，对第三人亦存不利 显然，这种做法有违于优先购买权的制度 设计初衷

这一做法的弊端在于： 买卖合同宣告无效后，出租人可以不再 出卖其房屋，造成承租人的优先购买权形 同虚设而无法实现；而承租人也可能不再 买入该房屋，导致出租人进行买卖交易的 目的落空，产生相当大的经济损失，诸如 其与第三人订立合同的成本支出，以及因 与第三人买卖合同被宣告无效而对第三人 的损害赔偿等；另外，对第三人亦存不利。 显然，这种做法有违于优先购买权的制度 设计初衷

于是，不少学者及部分地方法院开始提出 和试行优先购买权的迳行判决方式，亦即 承租人以诉讼方式提出行使优先购买权， 并有在同等条件下购买承租房屋之意愿 (不可忽视的关键条件)，法院就可以在 宣告买卖合同无效的同时，迳行判决承租 人全盘接受出租人与第三人所订立的买卖 合同条件，并在判决生效后的合理期限内 加以履行，从而实现承租人行使诉权的目 的

于是，不少学者及部分地方法院开始提出 和试行优先购买权的迳行判决方式，亦即 承租人以诉讼方式提出行使优先购买权， 并有在同等条件下购买承租房屋之意愿 （不可忽视的关键条件），法院就可以在 宣告买卖合同无效的同时，迳行判决承租 人全盘接受出租人与第三人所订立的买卖 合同条件，并在判决生效后的合理期限内 加以履行，从而实现承租人行使诉权的目 的

窗童面加行 0 思考： 形式理性与实质理性之间的权衡

• 思考： 形式理性与实质理性之间的权衡