《商业银行经营管理》课程教学课件（商业银行学）第八章 个人住房贷款、综合消费贷款及经营贷款

第八章个人住房、综合消费及经营贷款 本章要点： 第一节个人住宅抵押贷款 第二节个人综合消费贷款 第三节个人经营贷款 第四节信用卡透支

1 本章要点： 第一节 个人住宅抵押贷款 第二节 个人综合消费贷款 第三节 个人经营贷款 第四节 信用卡透支

第一节个人住房贷款 ·个人住房贷款的种类及其发展 1.住宅抵押贷款的种类 住宅抵押贷款 的种类 按贷款利率分 按贷款期限分 按资金金额分 按贷款用途分 ·固定利率 短期 ·普通贷款 ·新购房贷款 ●浮动利率 中期 长期 大额贷款 维修贷款 •建房贷款 2

2 ❖个人住房贷款的种类及其发展 1．住宅抵押贷款的种类 住宅抵押贷款 的种类 按贷款利率分 按贷款期限分 按资金金额分 按贷款用途分 ⚫固定利率 ⚫浮动利率 •短期 •中期 •长期 •普通贷款 •大额贷款 •新购房贷款 •维修贷款 •建房贷款

·个人住房贷款的种类及其发展 2.住房贷款的创新与发展 ，住房加按揭贷款 可变利率与固定利率住房贷款 ，累进付款与分级偿还抵押贷款 ，反向年金抵押贷款 》 最后巨额付款方式 ,分享增值抵押贷款 循环住房贷款 “一揽子”交易抵押贷款 3

3 2. 住房贷款的创新与发展  住房加按揭贷款  可变利率与固定利率住房贷款  累进付款与分级偿还抵押贷款  反向年金抵押贷款  最后巨额付款方式  分享增值抵押贷款  循环住房贷款  “一揽子”交易抵押贷款 ❖个人住房贷款的种类及其发展

标准的固定利率住房抵押贷款 >期限为30年，利率在整个贷款期内固定不变，每月的还 本付息额也完全相同且固定不变。这种贷款的优，点是简 单易懂，还款时间和收入时间挂钩，便于消费者进行预 算；贷款利率固定，消费者不必承担利率风险。 可调整利率住房抵押贷款 >这种贷款有如下特点：一是需选择某一具有代表性的市 场利率为“指数”，将贷款利率与该指数挂钩。二是贷 款利率每半年或1~2年随市场利率调整一次，并设有利 率上限，使借款人每月还本付息额的增加被限制在一定 的幅度以内

标准的固定利率住房抵押贷款 ➢期限为30年，利率在整个贷款期内固定不变，每月的还 本付息额也完全相同且固定不变。这种贷款的优点是简 单易懂，还款时间和收入时间挂钩，便于消费者进行预 算；贷款利率固定，消费者不必承担利率风险。 可调整利率住房抵押贷款 ➢这种贷款有如下特点：一是需选择某一具有代表性的市 场利率为“指数”，将贷款利率与该指数挂钩。二是贷 款利率每半年或1～2年随市场利率调整一次，并设有利 率上限，使借款人每月还本付息额的增加被限制在一定 的幅度以内

可转换抵押贷款 >在贷款期限以内借款人可以选择将贷款由原来的可调 整利率转变为固定利率的个人住房抵押贷款。这种贷 款方式集固定利率与可调整利率的特，点于一身，借款 人不仅可以享受可调整利率贷款所带来的较低的首期 利率，而且可以根据需要转换成固定利率贷款，有效 回避因利率上升所带来的风险

可转换抵押贷款 ➢在贷款期限以内借款人可以选择将贷款由原来的可调 整利率转变为固定利率的个人住房抵押贷款。这种贷 款方式集固定利率与可调整利率的特点于一身，借款 人不仅可以享受可调整利率贷款所带来的较低的首期 利率，而且可以根据需要转换成固定利率贷款，有效 回避因利率上升所带来的风险

等比累进还款法 称等比递增（减)累进法，就是将整个还款期按一定的时间段 划分，每个时间段比上一时间段多（少)还约定的固定比例， 而每个时间段内每月须以相同的偿还额归还贷款本息的一种还 款方式。 例如，一购房者向银行贷款10万元，贷期10年，按现行利率选 择"等额本息还款法"，其每月还款额为1089.20元，10年后他 总共需支付本息130704元。但他如果预计5年后的收入将会有 一个较大的提高，那么他可以选择"等比累进还款法"，以5年为 周期，第二个5年的月付款比第一个5年上浮50%；那么第一个 5年内，他每月还款约在905元左右；第二个5年内，每月还款 约1358元左右，比905元上浮了50%，10年后他总共需支付约 135780元。从计算中可见，选择"等比累进还款法"的付息要比 选择"等额本息还款法"多5000余元，这是因为购房者借用银行 款的时间要更长一些，因此在利率相同的情况下也就要多支 付一些依

等比累进还款法 称等比递增（减）累进法，就是将整个还款期按一定的时间段 划分，每个时间段比上一时间段多（少）还约定的固定比例， 而每个时间段内每月须以相同的偿还额归还贷款本息的一种还 款方式。 例如，一购房者向银行贷款10万元，贷期10年，按现行利率选 择"等额本息还款法"，其每月还款额为1089．20元，10年后他 总共需支付本息130704元。但他如果预计5年后的收入将会有 一个较大的提高，那么他可以选择"等比累进还款法"，以5年为 周期，第二个5年的月付款比第一个5年上浮50%；那么第一个 5年内，他每月还款约在905元左右；第二个5年内，每月还款 约1358元左右，比905元上浮了50%，10年后他总共需支付约 135780元。从计算中可见，选择"等比累进还款法"的付息要比 选择"等额本息还款法"多5000余元，这是因为购房者借用银行 贷款的时间要更长一些，因此在利率相同的情况下也就要多支 付一些利息

较短期限的住房抵押贷款 >这是为了缩短还款期限减少贷款成本，减轻利息负 担而设计的贷款方式。传统观念认为，要减轻借款 人还本付息的负担，就应延长贷款期限，然而，实 质上总的贷款利息成本则呈增长趋势。在其他条件 相同情况下，贷款期限越短，利息支付越少。 >其类型主要有两种：一是双周抵押贷款，即按固定 利率计算每月的还本付息额，但还款次数增加至每 月两次，以此来加速还款，缩短贷款期限，减轻利 息负担。二是增长权益抵押贷款，即每年的月还本 付息额不断增加，以缩短贷款期限，减轻利息负担

较短期限的住房抵押贷款 ➢这是为了缩短还款期限减少贷款成本，减轻利息负 担而设计的贷款方式。传统观念认为，要减轻借款 人还本付息的负担，就应延长贷款期限，然而，实 质上总的贷款利息成本则呈增长趋势。在其他条件 相同情况下，贷款期限越短，利息支付越少。 ➢其类型主要有两种：一是双周抵押贷款，即按固定 利率计算每月的还本付息额，但还款次数增加至每 月两次，以此来加速还款，缩短贷款期限，减轻利 息负担。二是增长权益抵押贷款，即每年的月还本 付息额不断增加，以缩短贷款期限，减轻利息负担

两步式抵押贷款 >即在借款人还本付息57年以后，贷款由一种固定 利率调整为另一固定利率的贷款，也即在贷款期限 内，利率可在5~7年间重新确定一次。其特点是： 前5~7年的起始利率比标准的固定利率抵押贷款的 利率要低，这对5~7年后准备搬家的消费者是较为 合适的贷款方式

两步式抵押贷款 ➢即在借款人还本付息5～7年以后，贷款由一种固定 利率调整为另一固定利率的贷款，也即在贷款期限 内，利率可在5～7年间重新确定一次。其特点是： 前5～7年的起始利率比标准的固定利率抵押贷款的 利率要低，这对5～7年后准备搬家的消费者是较为 合适的贷款方式

反向年金抵押贷款 >这是一种典型的用于其他消费用途的住房抵押贷款， 是为了给予那些“住房富裕，现金短缺”的老年人 提供一个将不流动的住房资产转变为现金的途径， 以便改善晚年生活。一般是贷款人在对住房价值进 行评估的基础上发放贷款，期限为3~10年，以固定 数额按月发放，贷款本金及应付的利息总和不超过 住房价值的一定比例。借款人去世时，则住房将被 拍卖用于偿还贷款

反向年金抵押贷款 ➢这是一种典型的用于其他消费用途的住房抵押贷款， 是为了给予那些“住房富裕，现金短缺”的老年人 提供一个将不流动的住房资产转变为现金的途径， 以便改善晚年生活。一般是贷款人在对住房价值进 行评估的基础上发放贷款，期限为3～10年，以固定 数额按月发放，贷款本金及应付的利息总和不超过 住房价值的一定比例。借款人去世时，则住房将被 拍卖用于偿还贷款

住宅抵押贷款业务 ,1.个人住房贷款的基本要求 (1)有合法的身份： (2)有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力； (3)有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行 要求提供的其他证明文件； (4)有所购（大修)住房全部价款20%以上的自筹资金，并 保证用于支付所购（大修）住房的首付款； (5)有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足 够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人。 10

10  1.个人住房贷款的基本要求 （1）有合法的身份； （2）有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力； （3）有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行 要求提供的其他证明文件； （4）有所购（大修）住房全部价款20%以上的自筹资金，并 保证用于支付所购（大修）住房的首付款； （5）有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足 够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人