长沙理工大学：《财政学》课程PPT教学课件（第二版）第六章 税收原理及税制（土地增值税）

土地增值税

土地增值税

ò 土地增值税：对转让国有土地使用权、地 上建筑物及其附着物并取得收入的单位和 个人，就其转让房地产所取得的增值额征 收的一种税

• 土地增值税：对转让国有土地使用权、地 上建筑物及其附着物并取得收入的单位和 个人，就其转让房地产所取得的增值额征 收的一种税

土地增值税征税范围与纳税人 土地增值税的征税范围 (1)转让国有土地使用权； (2)地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一 并转让。 “转让”是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行 为，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 “国有土地”是指按国家法律规定属于国家所有的土地

土地增值税征税范围与纳税人 一、土地增值税的征税范围 （1）转让国有土地使用权； （2）地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一 并转让。 “转让”是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行 为，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 “国有土地”是指按国家法律规定属于国家所有的土地

“地上建筑物”是指建于土地上的一切建筑物，包括地 上地下的各种附属设施，如厂房、仓库、商店、医院、住 宅、地下室、围墙、烟囱、电梯、中央空调、管道、水箱 等。 “附着物”是指附着于土地上的不能移动，一经移动即 遭损坏的种植物、养殖物及其他物品。 上述建筑物和附着物的所有者对自己的财产依法享有 占有、使用、收益和处置的权利，即拥有排他性的全部产 权

“地上建筑物”是指建于土地上的一切建筑物，包括地 上地下的各种附属设施，如厂房、仓库、商店、医院、住 宅、地下室、围墙、烟囱、电梯、中央空调、管道、水箱 等。 “附着物”是指附着于土地上的不能移动，一经移动即 遭损坏的种植物、养殖物及其他物品。 上述建筑物和附着物的所有者对自己的财产依法享有 占有、使用、收益和处置的权利，即拥有排他性的全部产 权

★征税范围的界定 土地增值税征税范围的判断可依据以下三个标准： 1、土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税， 不包括转让非国有土地使用权和出让国有土地使用权的行 为。 第一个标准一— 所转让土地的使用权是否为国有 注意区分国有土地使用权的转让与出让的不同涵义

★征税范围的界定 土地增值税征税范围的判断可依据以下三个标准： 1、土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税， 不包括转让非国有土地使用权和出让国有土地使用权的行 为。 第一个标准——所转让土地的使用权是否为国有 注意区分国有土地使用权的转让与出让的不同涵义

2、土地增值税只对转让房地产权属（包括土地使用权、 地上的建筑物及其附着物的产权)的行为征税，不包括未 转让房地产权属的行为。 第二个标准一一房地产权属是否发生转让 例如，房地产的出租；以房地产抵押贷款在抵押期间 的房地产；双方合作建房，建成后自用的房产；房地产的 代建房行为等等，均未发生房地产权属的转让，因此，不 征收土地增值税

2、土地增值税只对转让房地产权属（包括土地使用权、 地上的建筑物及其附着物的产权）的行为征税，不包括未 转让房地产权属的行为。 第二个标准——房地产权属是否发生转让 例如，房地产的出租；以房地产抵押贷款在抵押期间 的房地产；双方合作建房，建成后自用的房产；房地产的 代建房行为等等，均未发生房地产权属的转让，因此，不 征收土地增值税

3、土地增值税只对有偿转让房地产权属的行为征税， 不包括以继承、赠与等方式无偿转让房地产权属的行为。 第三个标准一一房地产权属是否为有偿转让 在土地增值税征税范围的界定上，需要说明的是，无 论是单独转让国有土地使用权，还是房屋产权与国有土地 使用权一并转让的，只要取得收入，均属于土地增值税的 征税范围

3、土地增值税只对有偿转让房地产权属的行为征税， 不包括以继承、赠与等方式无偿转让房地产权属的行为。 第三个标准——房地产权属是否为有偿转让 在土地增值税征税范围的界定上，需要说明的是，无 论是单独转让国有土地使用权，还是房屋产权与国有土地 使用权一并转让的，只要取得收入，均属于土地增值税的 征税范围

总结 ·1、是否是国有土地使用权（不含集体土地) 2、是否是转让使用权（不包含出让、出租) ·3、是否取得收入（不包含继承、捐赠) ● 注意：要取得收入，房地产权属发生变更 但权属人并没有取得收入，不征收土地增 值税

总结 • 1、是否是国有土地使用权（不含集体土地） • 2、是否是转让使用权（不包含出让、出租） • 3、是否取得收入（不包含继承、捐赠） • 注意: 要取得收入，房地产权属发生变更， 但权属人并没有取得收入，不征收土地增 值税

☆对若干具体情况的判定 对以下具体事项的征税情况， 列表判定如下： 若干具体情况 是否属于土地增值税征税范围 征税。具体包括三种情况： 1、出售 (1)出售国有土地使用权； (2) 取得国 有土地使用权后进行房屋开发建造后出售； （3)存量房地产买卖。 继承不征税（无收入）。赠与中公益性赠与 2、继承、赠与 赠与直系亲属或承担直接赡养义务人不征税 非公益性赠与征税。 3、出租 不征税（无权属转移） 抵押期不征税；抵押期满偿还债务本息不征 4、房地产抵押 税；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产 抵债，征税

若干具体情况 是否属于土地增值税征税范围 1、出售 征税。具体包括三种情况： （1）出售国有土地使用权；（2）取得国 有土地使用权后进行房屋开发建造后出售； （3）存量房地产买卖。 2、继承、赠与 继承不征税（无收入）。赠与中公益性赠与、 赠与直系亲属或承担直接赡养义务人不征税； 非公益性赠与征税。 3、出租 不征税（无权属转移） 4、房地产抵押 抵押期不征税；抵押期满偿还债务本息不征 税；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产 抵债，征税。 ☆对若干具体情况的判定 对以下具体事项的征税情况，列表判定如下：

若干具体情况 是否属于土地增值税征税范围 5、房地产交换 单位之间换房征税； 个人之间互换自住房免征税。 6、以房地产投资、 房地产转让到投资联营企业，暂免征 联营 收 资联营企业房地产再转让，征税。 7、合作建房 建成后自用，暂免征税； 建成后转让，征税。 8、企业兼并转让房 地产 暂免征税。 9、代建房 不征税（无权属转移) 10、房地产重新评估 不征税（无收入）

若干具体情况 是否属于土地增值税征税范围 5、房地产交换 单位之间换房征税； 个人之间互换自住房免征税。 6、以房地产投资、 联营 房地产转让到投资联营企业，暂免征 收； 投资联营企业房地产再转让，征税。 7、合作建房 建成后自用，暂免征税； 建成后转让，征税。 8、企业兼并转让房 地产 暂免征税。 9、代建房 不征税（无权属转移） 10、房地产重新评估 不征税（无收入）