四川师范大学：《城市土地管理学》_第六章 利用管理（吴妍）

城市土地管理学内容体系: 地籍管理 土地权属管理 土地管理的内容 土地利用管理 城市土地市场管理 城市土地管理 第五章土地权属管理

城市土地管理 第五章 土地权属管理 1 地籍管理 土地权属管理 土地利用管理 城市土地市场管理 土地管理的内容 城市土地管理学内容体系：

第六章土地利用管理 土地利用管理的理论依据 土地利用与土地利用管理 建设用地、未利用地开发利用管理 内容提要 土地利用总体规划 土地用途管制 土地利用监督与调控 城市土地管理 第五章土地权属管理

城市土地管理 第五章 土地权属管理 2 第六章 土地利用管理 内容提要 土地利用管理的理论依据 土地利用与土地利用管理 建设用地、未利用地开发利用管理 土地利用总体规划 土地用途管制 土地利用监督与调控

第一节土地利用管理的理论依据 土地肥力原理 )土地肥力自然肥力——自然范畴综合经济肥力有效肥力 人工肥力——经济范畴 潜在肥力 二)影响土地肥力的因素 1、社会生产力发展水平 ③生产力水平提高,科技进步,增加土地投入,人工肥力增加 ③生产力水平提高,科技进步,增强了对土地的深度开发和使用 2、生产关系的变革,影响人们对土地投入的积极性 土地报酬原理 1、含义:指科技水平相对稳定的条件下,在同一地块连续追加投入, 报酬出现先增后减的变化趋势 城市土地管理 第五章土地权属管理

城市土地管理 第五章 土地权属管理 3 第一节 土地利用管理的理论依据 一、土地肥力原理 （一）土地肥力 自然肥力——自然范畴 综合经济肥力 有效肥力 人工肥力——经济范畴 潜在肥力 （二）影响土地肥力的因素 1、社会生产力发展水平  生产力水平提高，科技进步，增加土地投入，人工肥力增加  生产力水平提高，科技进步，增强了对土地的深度开发和使用 2、生产关系的变革，影响人们对土地投入的积极性 二、土地报酬原理 1、含义：指科技水平相对稳定的条件下，在同一地块连续追加投入， 报酬出现先增后减的变化趋势

2、土地报酬的三种形式及其相互 土地报酬变化表 关系 总报酬—一定数量的生产资100 源投入土地后,所得的产品量 平均报酬——生产资源投入量 000 与相应产品量之比。 60 →总报酬 边际报酬——每增加一单位变50 平均报酬 动资源投入量,所引起的产量 增加值 30 ←边际报酬 20 相互关系 10 边际报酬是核心,总报酬和 0 平均报酬都随之变化 10147101316 投入量 城市土地管理 第五章土地权属管理

城市土地管理 第五章 土地权属管理 4 2、土地报酬的三种形式及其相互 关系  总报酬——一定数量的生产资 源投入土地后，所得的产品量。  平均报酬——生产资源投入量 与相应产品量之比。  边际报酬——每增加一单位变 动资源投入量，所引起的产量 增加值  相互关系 边际报酬是核心，总报酬和 平均报酬都随之变化。 土地报酬变化表 -10 0 1 0 2 0 3 0 4 0 5 0 6 0 7 0 8 0 9 0 100 1 4 7 1 0 1 3 1 6 投入量 报酬 总报酬 平均报酬 边际报酬

3、土地报酬原理出现的主要原因——土地容量 在一定的经济状况和生产技术条件下,土地在客观上存在着受容力的 界限,追加投资超过土地受容力便不起作用,从而出现土地报酬先增 后减的现象。 土地报酬原理的现实意义 揭示土地质量状况 在面积相等的不同地块上,当边际报酬等于零时(总报酬最大)投 入的劳动和资本量越大,说明土地肥力越大,质量越高。因为该地块 上可以供养更多的作物生长,拥有更多的养分。 ③确定土地集约利用的合理界限,提高土地投资的经济效果 推进土地的集约利用是为了社会发展的必然趋势,但不能机械的认为 集约度越高越好 城市土地管理 第五章土地权属管理

城市土地管理 第五章 土地权属管理 5 3、土地报酬原理出现的主要原因——土地容量 在一定的经济状况和生产技术条件下，土地在客观上存在着受容力的 界限，追加投资超过土地受容力便不起作用，从而出现土地报酬先增 后减的现象。 4、土地报酬原理的现实意义  揭示土地质量状况 在面积相等的不同地块上，当边际报酬等于零时（总报酬最大）投 入的劳动和资本量越大，说明土地肥力越大，质量越高。因为该地块 上可以供养更多的作物生长，拥有更多的养分。  确定土地集约利用的合理界限，提高土地投资的经济效果 推进土地的集约利用是为了社会发展的必然趋势，但不能机械的认为 集约度越高越好

地租理论 1、绝对地租——产生的原因是土地所有权的垄断以及土地所有权与使用 权相互分离 2、级差地租——产生的原因是土地面积有限和土地的经营垄断 3、垄断地租——产生的原因是土地所有权的存在转化而来 四、地价理论 、土地价格——是资本化的地租。地价不是土地的购买价格,而是地租 的购买价格。 2、地价形成的特点 地价不包括生产成本因素 ③土地的总供给是固定的,只受需求单方面的影响 ③土地具有增值性 土地异值性使土地价格较难确定 城市土地管理 第五章土地权属管理

城市土地管理 第五章 土地权属管理 6 三、地租理论 1、绝对地租——产生的原因是土地所有权的垄断以及土地所有权与使用 权相互分离。 2、级差地租——产生的原因是土地面积有限和土地的经营垄断 3、垄断地租——产生的原因是土地所有权的存在转化而来 四、地价理论 1、土地价格——是资本化的地租。地价不是土地的购买价格，而是地租 的购买价格。 2、地价形成的特点  地价不包括生产成本因素  土地的总供给是固定的，只受需求单方面的影响  土地具有增值性  土地异值性使土地价格较难确定

3、影响土地价格的因素 ③总体因素:经济发展速度、城市化状况、社会安定状况、国家政策、 土地投机等 ③区域因素:区位、交通条件、经济繁华程度、人口密度、治安状况、 环境质量等 ③个别因素:宗地的位置、形状、方向、面积大小、离公共设施的远 近,临街状况、宗地用途等 土地价格的变化趋势 由于土地数量有限性,地价总是随着社会经济发展呈上升趋势。 城市土地管理 第五章土地权属管理

城市土地管理 第五章 土地权属管理 7 3、影响土地价格的因素  总体因素：经济发展速度、城市化状况、社会安定状况、国家政策、 土地投机等  区域因素：区位、交通条件、经济繁华程度、人口密度、治安状况、 环境质量等  个别因素：宗地的位置、形状、方向、面积大小、离公共设施的远 近，临街状况、宗地用途等 4、土地价格的变化趋势 由于土地数量有限性，地价总是随着社会经济发展呈上升趋势

五、区位理论 (一)产生的背景 人类从事生产,需将资本、劳动力带到土地上,并将产品运到市 场,而土地位置是固定的,为了方便生产和流通,降低产品成本,增 加利润,就要按一定的标准选择适宜的空间位置,使比较利益最大, 于是产生了区位理论。 )古典区位理论 三)现代区位理论 六、生态经济学原理 土地生态经济系统运行的物流、能流、价值流和信息流四大要素, 都是在土地及其所提供的空间运行的。运用能流、物流有效的流动,达 到既有利于生态良性循环,又取得越来越好的经济效益的目的 城市土地管理 第五章土地权属管理

城市土地管理 第五章 土地权属管理 8 五、区位理论 （一）产生的背景 人类从事生产，需将资本、劳动力带到土地上，并将产品运到市 场，而土地位置是固定的，为了方便生产和流通，降低产品成本，增 加利润，就要按一定的标准选择适宜的空间位置，使比较利益最大， 于是产生了区位理论。 （二）古典区位理论 （三）现代区位理论 六、生态经济学原理 土地生态经济系统运行的物流、能流、价值流和信息流四大要素， 都是在土地及其所提供的空间运行的。运用能流、物流有效的流动，达 到既有利于生态良性循环，又取得越来越好的经济效益的目的

第二节土地利用与土地利用管理 土地利用及其影响因素 (一)土地利用概念 -指人类通过一定的活动,利用土地的性能来满足自身需要的 过程。主要内容包括: 1、确定土地的用途 2、在国民经济各部门间和各行业间合理分配土地资源 3、采取各种措施开发、整治、经营、保护土地资源,提高土地利用效果。 土地利用要受自然和社会经济因素的制约,既是自然范畴,又是社会 经济范畴。土地利用要随自然和社会经济因素的变化而变化,是一个动 态过程。 城市土地管理 第五章土地权属管理

城市土地管理 第五章 土地权属管理 9 第二节 土地利用与土地利用管理 一、土地利用及其影响因素 （一）土地利用概念 ——指人类通过一定的活动，利用土地的性能来满足自身需要的 过程。主要内容包括： 1、确定土地的用途 2、在国民经济各部门间和各行业间合理分配土地资源 3、采取各种措施开发、整治、经营、保护土地资源，提高土地利用效果。 土地利用要受自然和社会经济因素的制约，既是自然范畴，又是社会 经济范畴。土地利用要随自然和社会经济因素的变化而变化，是一个动 态过程

二)土地利用的影响因素 1、自然因素 2、社会经济因素 3、人的文化素质 三)土地利用的原则 1、生态平衡原则 、最大经济效果原 3、节约原则 城市土地管理 第五章土地权属管理

城市土地管理 第五章 土地权属管理 10 （二）土地利用的影响因素 1、自然因素 2、社会经济因素 3、人的文化素质 （三）土地利用的原则 1、 生态平衡原则 2、最大经济效果原则 3、节约原则