浙江大学法学院：《房地产法》课程教学资源（PPT课件讲稿）第八章 房地产交易概述、第九章 房地产转让制度

第八章房地产交易概述

第八章 房地产交易概述

第一节房地产交易概念 房地产交易定义 房地产交易是指一切房地产权属的流通。从狭义上说,房地产交 易仅指房地产转让。 在《城市房地产管理法》中,房地产交易包括房地产转让、房地 产抵押和房屋租赁

第一节 房地产交易概念 一、房地产交易定义 房地产交易是指一切房地产权属的流通。从狭义上说，房地产交 在《城市房地产管理法》中，房地产交易包括房地产转让、房地 产抵押和房屋租赁

房地产转让、抵押和房屋租赁 房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式 将其房地产转移给他人的行为。 房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向 抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权 人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人 使用、收益,由承租人向出租人支付租金的行为

房地产转让、抵押和房屋租赁 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式 将其房地产转移给他人的行为。 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向 抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权 人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人 使用、收益，由承租人向出租人支付租金的行为

房地产交易特征 (一)房地产交易主体为平等的民事主体 二)房地产交易内容由交易双方约定 (三)房地产交易的客体是房地产 (四)房地产交易的法律事实是要式法律行为

二、房地产交易特征 （一）房地产交易主体为平等的民事主体 （二）房地产交易内容由交易双方约定 （三）房地产交易的客体是房地产 （四）房地产交易的法律事实是要式法律行为

不能进行房地产交易的情况 我国宪法禁止任何组织或者个人买卖或者以其他形式非法转让 土地,所以房地产交易不包括土地所有权流通。 2.城市规划区内的集体所有的土地,经依法征用转为国有土地后, 该幅土地的使用权方可有偿出让。集体所有土地的使用权,不得直 接进入房地产市场,集体土地不得用于开发房地产,所以房地产交 易也不包括集体土地使用权的流通

不能进行房地产交易的情况 1．我国宪法禁止任何组织或者个人买卖或者以其他形式非法转让 土地，所以房地产交易不包括土地所有权流通。 2．城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后， 该幅土地的使用权方可有偿出让。集体所有土地的使用权，不得直 接进入房地产市场，集体土地不得用于开发房地产，所以房地产交 易也不包括集体土地使用权的流通

第二节房地产交易一般要求 房地产交易合同的成立 房地产交易合同成立的一般要件 当事人订立合同,采取要约、承诺方式。要约是希望和他人订立 合同的意思表示,该意思表示内容具体确定,并表明经受要约人承 诺,要约人即受该意思表示约束。承诺是受要约人同意要约的意思 表示。承诺生效时合同成立

第二节 一、房地产交易合同的成立 房地产交易合同成立的一般要件 当事人订立合同，采取要约、承诺方式。要约是希望和他人订立 合同的意思表示，该意思表示内容具体确定，并表明经受要约人承 诺，要约人即受该意思表示约束。承诺是受要约人同意要约的意思 表示。承诺生效时合同成立

房地产交易合同成立的特殊要件 房地产交易合同应当采用书面形式,故书面形式为房地产交易合 同成立的特殊要件。 当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章 时合同成立

房地产交易合同成立的特殊要件 房地产交易合同应当采用书面形式，故书面形式为房地产交易合 同成立的特殊要件。 当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章 时合同成立

房地产交易合同成立的行为承诺 法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当 事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合 同成立。采取合同书形式订立合同,在签字或者盖章之前,当事人 一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立

房地产交易合同成立的行为承诺 法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当 事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合 同成立。采取合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人 一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立

缔约过失责任 假借订立房地产交易合同,恶意进行磋商;故意隐瞒与签订房地 产交易合同有关的重要事实或者提供虚假情况;房地产交易合同订 立过程中有其他违背诚实信用原则的行为给对方造成损失的,应当 承担损害赔偿责任。 当事人泄露或者不正当使用在房地产交易合同订立过程中知悉的 商业秘密给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任

缔约过失责任 假借订立房地产交易合同，恶意进行磋商；故意隐瞒与签订房地 产交易合同有关的重要事实或者提供虚假情况；房地产交易合同订 立过程中有其他违背诚实信用原则的行为给对方造成损失的，应当 承担损害赔偿责任。 当事人泄露或者不正当使用在房地产交易合同订立过程中知悉的 商业秘密给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任

二、房地产交易合同的有效 房地产交易合同有效的基本要件 1.房地产交易主体具有完全民事行为能力 参与房地产交易的公民和法人,应具有相应的民事行为能力。作为 房地产交易主体的公民,必须是完全民事行为能力人,限制民事行 为能力人或无民事行为能力人不能直接参与房地产交易(限制民事 行为能力人签订的合同,经其法定代理人追认后,该合同有效)。 2.房地产交易主体的意思表示真实 房地产交易合同主体之间的意思表示不仅要一致,而且要真实。房 地产交易主体的外部表达与内部意图不一致,即意思表示不真实 可能由多种主、客观原因造成。意思表示不真实,可能导致房地产 交易合同无效(或者成为可变更、撤销的合同) 3.合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定,且不损害社会 公共利益

二、房地产交易合同的有效 房地产交易合同有效的基本要件 1．房地产交易主体具有完全民事行为能力 参与房地产交易的公民和法人，应具有相应的民事行为能力。作为 房地产交易主体的公民，必须是完全民事行为能力人，限制民事行 为能力人或无民事行为能力人不能直接参与房地产交易（限制民事 行为能力人签订的合同，经其法定代理人追认后，该合同有效）。 2．房地产交易主体的意思表示真实 房地产交易合同主体之间的意思表示不仅要一致，而且要真实。房 地产交易主体的外部表达与内部意图不一致，即意思表示不真实， 可能由多种主、客观原因造成。意思表示不真实，可能导致房地产 交易合同无效（或者成为可变更、撤销的合同）。 3．合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且不损害社会 公共利益