《工程经济学》课程教学资源（阅读材料）肯德基选址秘密

肯德基的选址秘密 肯德基对快餐店选址是非常重视的，选址决策一般是两级审批制，通过两个委员会的同 意，一个是地方公司，另一个是总部。其选址成功*几乎是百分之百，是肯德基的核心竞争 力之一 通常肯德基选址按以下几步骤进行： (一)商圈的划分与选择 1.划分商圈 肯德基计划进入某城市，就先通过有关部门或专业调查公司收集这个地区的资料。有 些资料是免费的，有些资料需要花钱去买。把资料买齐了，就开始规划商圈。 商圈规划采取的是记分的方法，例如，这个地区有一个大型商场，商场营业额在 1000万元算一分，5000万元算5分，有一条公交线路加多少分，有一条地铁线路加多少 分。这些分值标准是多年平均下来的一个较准确经验值。 通过打分把商圈分成好几大类，以北京为例，有市级商业型（西单、王府井等）、区级 商业型、定点（目标）消费型、还有社区型、社、商务两用型、旅游型等等。 2.选择商圈 即确定目前重点在哪个商圈开店，主要目标是哪些。在商圈选择的标准上，一方面要 考虑餐馆自身的市场定位，另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度。餐馆的市场定位不同， 吸引的顾客群不一样，商圈的选择也就不同。 例如马兰拉面和肯德基的市场定位不同，顾客群不一样，是两个“相交”的圆，有人 吃肯德基也吃马兰拉面，有人可能从来不吃肯德基专吃马兰拉面，也有反之。马兰拉面的 选址也当然与肯德基不同。 而肯德基与麦当劳市场定位相似，顾客群基本上重合，所以在商圈选择方面也是一样 的。可以看到，有些地方同一条街的两边，一边是麦当劳另一边是肯德基。 商圈的成熟度和稳定度也非常重要。比如规划局说某条路要开，在什么地方设立地 址，将来这里有可能成为成熟商圈，但肯德基一定要等到商图成熟稳定后才进入，例如说 这家店三年以后效益会多好，对现今没有帮助，这三年难道要亏损？肯德基投入一家店要 花费好几百万，当然不冒这种险，一定是比较稳健的原则，保证开一家成功一家。 (二)聚客点的测算与选择 1.要确定这个商圈内，最主要的聚客点在哪。 例如，北京西单是很成熟的商圈，但不可能西单任何位置都是聚客点，肯定有最主要的 聚集客人的位置。肯德基开店的原则是：努力争取在最聚客的地方和其附近开店。 过去古语说“一步差三市”。开店地址差一步就有可能差三成的买卖。这跟人流动线 (人流活动的线路)有关，可能有人走到这，该拐弯，则这个地方就是客人到不了的地方 差不了一个小胡同，但生意差很多。这些在选址时都要考虑进去

肯德基的选址秘密 肯德基对快餐店选址是非常重视的，选址决策一般是两级审批制，通过两个委员会的同 意，一个是地方公司，另一个是总部。其选址成功率几乎是百分之百，是肯德基的核心竞争 力之一。 通常肯德基选址按以下几步骤进行： （一）商圈的划分与选择 1．划分商圈 肯德基计划进入某城市，就先通过有关部门或专业调查公司收集这个地区的资料。有 些 资料是免费的，有些资料需要花钱去买。把资料买齐了，就开始规划商圈。 商圈规划采取的是记分的方法，例如，这个地区有一个大型商场，商场营业额在 1000 万元算一分，5000 万元算 5 分，有一条公交线路加多少分，有一条地铁线路加多少 分。这些 分值标准是多年平均下来的一个较准确经验值。 通过打分把商圈分成好几大类，以北京为例，有市级商业型（西单、王府井等）、区级 商 业型、定点（目标）消费型、还有社区型、社、商务两用型、旅游型等等。 2．选择商圈 即确定目前重点在哪个商圈开店，主要目标是哪些。在商圈选择的标准上，一方面要 考 虑餐馆自身的市场定位，另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度。餐馆的市场定位不同， 吸引的顾客群不一样，商圈的选择也就不同。 例如马兰拉面和肯德基的市场定位不同，顾客群不一样，是两个“相交”的圆，有人 吃 肯德基也吃马兰拉面，有人可能从来不吃肯德基专吃马兰拉面，也有反之。马兰拉面的 选址 也当然与肯德基不同。 而肯德基与麦当劳市场定位相似，顾客群基本上重合，所以在商圈选择方面也是一样 的。 可以看到，有些地方同一条街的两边，一边是麦当劳另一边是肯德基。 商圈的成熟度和稳定度也非常重要。比如规划局说某条路要开，在什么地方设立地 址， 将来这里有可能成为成熟商圈，但肯德基一定要等到商圈成熟稳定后才进入，例如说 这家店 三年以后效益会多好，对现今没有帮助，这三年难道要亏损？肯德基投入一家店要 花费好几百万，当然不冒这种险，一定是比较稳健的原则，保证开一家成功一家。 （二）聚客点的测算与选择 1．要确定这个商圈内，最主要的聚客点在哪。 例如，北京西单是很成熟的商圈，但不可能西单任何位置都是聚客点，肯定有最主要的 聚集客人的位置。肯德基开店的原则是：努力争取在最聚客的地方和其附近开店。 过去古语说“一步差三市”。开店地址差一步就有可能差三成的买卖。这跟人流动线 （人 流活动的线路）有关，可能有人走到这，该拐弯，则这个地方就是客人到不了的地方， 差不 了一个小胡同，但生意差很多。这些在选址时都要考虑进去

人流动线是怎么样的，在这个区域里，人从地铁出来后是往哪个方向走等等。这些都派 人去拾表，去测量，有一套完整的数据之后才能据此确定地址。 比如，在店门前人流量的测定，是在计划开店的地点掐表记录经过的人流，测算单位时 间内多少人经过该位置。除了该位置所在人行道上的人流外，还要测马路中间的和马路对面 的人流量。马路中间的只算骑自行车的，开车的不算。是否算马路对面的人流量要看马路宽 度，路较窄就算，路宽超过一定标准，一般就是隔离带，顾客就不可能再过来消费，就不算对 面的人流量。 肯德基选址人员将采集来的人流数据输入专用的计算机软件，就可以测算出，在此地 投资额不能超过多少，超过多少这家店就不能开。 2.选址时一定要考虑人流的主要动线会不会被竞争对手截住。 因为人们现在对品牌的忠诚度还没到说，我就吃肯德基看见麦当劳就烦，好像还没有 这种情况。只要你在我跟前，我今儿挺紫的，我干嘛非再走那么一百米去吃别的，我先进 你这儿了。除非这里边人特别多，找不若座了，我才往前辄挪。 但人流是有一个主要动线的，如果竞争对手的聚客点比肯德基选址更好的情况下那就 有影响。如果是两个一样，就无所谓。例如北京北太平庄十字路口有一家肯德基店，如果 往西一百米，竞争业者再开一家西式快餐店就不妥当了，因为主要客流是从东边过来的， 再在那边开，大量客流就被肯德基截住了，开店效益就不会好。 3.聚客点选择影响商圈选择 聚客点的选择也影响到商圈的选择。因为一个商圈有没有主要聚客点是这个商图成熟 度的重要标志。比如北京某新兴的居民小区，居民非常多，人口素质也很高，但据调查显 示，找不到该小区哪里是主要聚客点，这时就可能先不去开店，当什么时候这个社区成熟 了或比较成熟了，知道其中某个地方确实是主要聚客点才开。 为了规划好商圈，肯德基开发部门投入了巨大的务力。以北京肯德基公司而言，其开发 部人员常年跑遍北京各个角落，对这个每年建筑和道路变化极大，当地人都易迷路的地方了 如指掌。经常发生这种情况，北京肯德基公司接到某顾客电话，建议肯德基在他所在地方设 点，开发人员一听地址就能随口说出当地的商业环境特征，是否适合开店。在北京，肯德基 已经根据自己的调查划分出的商圈，成功开出了56家餐厅。 肯德基与麦当劳市场定位相似，顾客群基本上重合，所以我们经常看到一条街道一边是 麦当劳，一边是KC,这就是KFC采取的跟进策略。因为麦当劳在选择店址前已做过大量细 致的市场调查，挨着它开店不仅可省去考察场地时间和精力，还可以节省许多选址成本。当 然KFC除了跟进策略外，它自己对店址的选择也很有优秀之处可以值得借鉴。 思考： 1、肯德基的选址做法中有哪些舍得我们借鉴。 2、如果你想开一家店（可以自己定哪种类型的），你觉得你在选址中会考虑哪些因素？

人流动线是怎么样的，在这个区域里，人从地铁出来后是往哪个方向走等等。这些都派 人去掐表，去测量，有一套完整的数据之后才能据此确定地址。 比如，在店门前人流量的测定，是在计划开店的地点掐表记录经过的人流，测算单位时 间内多少人经过该位置。除了该位置所在人行道上的人流外，还要测马路中间的和马路对面 的人流量。马路中间的只算骑自行车的，开车的不算。是否算马路对面的人流量要看马路宽 度，路较窄就算，路宽超过一定标准，一般就是隔离带，顾客就不可能再过来消费，就不算 对 面的人流量。 肯德基选址人员将采集来的人流数据输入专用的计算机软件，就可以测算出，在此地 投 资额不能超过多少，超过多少这家店就不能开。 2．选址时一定要考虑人流的主要动线会不会被竞争对手截住。 因为人们现在对品牌的忠诚度还没到说，我就吃肯德基看见麦当劳就烦，好像还没有 这 种情况。只要你在我跟前，我今儿挺累的，我干嘛非再走那么一百米去吃别的，我先进 你这儿了。除非这里边人特别多，找不着座了，我才往前挪挪。 但人流是有一个主要动线的，如果竞争对手的聚客点比肯德基选址更好的情况下那就 有 影响。如果是两个一样，就无所谓。例如北京北太平庄十字路口有一家肯德基店，如果 往西 一百米，竞争业者再开一家西式快餐店就不妥当了，因为主要客流是从东边过来的， 再在那 边开，大量客流就被肯德基截住了，开店效益就不会好。 3．聚客点选择影响商圈选择 聚客点的选择也影响到商圈的选择。因为一个商圈有没有主要聚客点是这个商圈成熟 度 的重要标志。比如北京某新兴的居民小区，居民非常多，人口素质也很高，但据调查显 示， 找不到该小区哪里是主要聚客点，这时就可能先不去开店，当什么时候这个社区成熟 了或比 较成熟了，知道其中某个地方确实是主要聚客点才开。 为了规划好商圈，肯德基开发部门投入了巨大的努力。以北京肯德基公司而言，其开发 部人员常年跑遍北京各个角落，对这个每年建筑和道路变化极大，当地人都易迷路的地方了 如指掌。经常发生这种情况，北京肯德基公司接到某顾客电话，建议肯德基在他所在地方设 点，开发人员一听地址就能随口说出当地的商业环境特征，是否适合开店。在北京，肯德基 已经根据自己的调查划分出的商圈，成功开出了 56 家餐厅。 肯德基与麦当劳市场定位相似，顾客群基本上重合，所以我们经常看到一条街道一边是 麦当劳，一边是 KFC，这就是 KFC 采取的跟进策略。因为麦当劳在选择店址前已做过大量细 致的市场调查，挨着它开店不仅可省去考察场地时间和精力，还可以节省许多选址成本。当 然 KFC 除了跟进策略外，它自己对店址的选择也很有优秀之处可以值得借鉴。 思考： 1、 肯德基的选址做法中有哪些舍得我们借鉴。 2、 如果你想开一家店（可以自己定哪种类型的），你觉得你在选址中会考虑哪些因素？