《生活中的民法》课程教学资源（教学案例）第5讲 巨款买凶宅案一审民事判决书

成都市金牛区人民法院 民事判决书 (2008)金民一初字第315号 原告李骞，男，汉族，1986年8月2日生，住本市金牛区为民路10号。 委托代理人陈秋红，四川泰和泰律师事务所。 被告1刘少文，男，汉族，1958年7月10日生，住本市金牛区为民路98号。 被告2王嘉莉，女，汉族，1960年8月9日生，住本市金牛区为民路98号 被告刘少文委托代理人牟乾中，四川兴华中律师事务所。 原告李赛与被告刘少文房屋买卖纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进 行了审理。原告李骞、原告李骞的委托代理人陈秋红、被告刘少文以及被告委托代理人牟乾 中到庭参加诉讼。本案现己审理终结。 原告李骞诉称，原告因居住需要购买住房，在亲友的赠与和借贷下，准备好了所需购房 资金32万元，通过房产中介从被告刘少文手里买了位于四川省成都市为民路87号3单元房 屋之后，马上雇佣工人进行装修，想早日乔迁新居，可是在一次偶然的机会下，原告得知一 使之非常震惊的消息一一2004年，在其所购买的住房里发生过一起碎尸命案。原告李骞得 知此事件后，立即向当地派出所求证，在对受害的女孩及其家属深表同情的同时自己也非常 震惊，声称自己完全不敢在此房居住。陪同原告去参观过该房的家人和朋友的精神也受到了 极大的打击。原被告以及房产中介在购房的过程中，被告刘少文根本没有提及该房曾经发生 过一女孩被残忍地杀害的碎尸案件。特别是被告在整个卖房过程中所表现出来的隐瞒行为， 原告认为其受到了极大的欺骗。原告本来就对此类凶残血腥事件恐惧不己，遂多次单方或同 中介人员联系被告，要求退房。被告却拒绝，反而劝说原告不露声色地将该房转卖给他人。 被告的欺诈行为严重损害了原告的合法财产利益和精神利益，被告向原告的这种欺诈行为导 致原告与之签订的房屋买卖合同依法属于可撤销的合同，故为维护原告的合法利益，原告特 依照《合同法》第54条第二款，第58条等法条之规定起诉至人民法院，请求法院判决撤销 该房屋买卖合同，被告退回房款给原告并承担本次诉讼费用。请求人民法院依法支持原告的 请求。 被告刘少文辩称，原告自身存在重大过错，双方于2007年9月19日签订合同后到2007 年10月12日支付房款期间，原告多次到诉争房屋所在地实地看房，充分了解了房屋的地段

1 成都市金牛区人民法院 民事判决书 (2008)金民一初字第 315 号 原告李骞，男，汉族，1986 年 8 月 2 日生，住本市金牛区为民路 10 号。 委托代理人陈秋红，四川泰和泰律师事务所。 被告 1 刘少文，男，汉族，1958 年 7 月 10 日生，住本市金牛区为民路 98 号。 被告 2 王嘉莉，女，汉族，1960 年 8 月 9 日生，住本市金牛区为民路 98 号 被告刘少文委托代理人牟乾中，四川兴华中律师事务所。 原告李骞与被告刘少文房屋买卖纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进 行了审理。原告李骞、原告李骞的委托代理人陈秋红、被告刘少文以及被告委托代理人牟乾 中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李骞诉称，原告因居住需要购买住房，在亲友的赠与和借贷下，准备好了所需购房 资金 32 万元，通过房产中介从被告刘少文手里买了位于四川省成都市为民路 87 号 3 单元房 屋之后，马上雇佣工人进行装修，想早日乔迁新居，可是在一次偶然的机会下，原告得知一 使之非常震惊的消息——2004 年，在其所购买的住房里发生过一起碎尸命案。原告李骞得 知此事件后，立即向当地派出所求证，在对受害的女孩及其家属深表同情的同时自己也非常 震惊，声称自己完全不敢在此房居住。陪同原告去参观过该房的家人和朋友的精神也受到了 极大的打击。原被告以及房产中介在购房的过程中，被告刘少文根本没有提及该房曾经发生 过一女孩被残忍地杀害的碎尸案件。特别是被告在整个卖房过程中所表现出来的隐瞒行为， 原告认为其受到了极大的欺骗。原告本来就对此类凶残血腥事件恐惧不已，遂多次单方或同 中介人员联系被告，要求退房。被告却拒绝，反而劝说原告不露声色地将该房转卖给他人。 被告的欺诈行为严重损害了原告的合法财产利益和精神利益，被告向原告的这种欺诈行为导 致原告与之签订的房屋买卖合同依法属于可撤销的合同，故为维护原告的合法利益，原告特 依照《合同法》第 54 条第二款，第 58 条等法条之规定起诉至人民法院，请求法院判决撤销 该房屋买卖合同，被告退回房款给原告并承担本次诉讼费用。请求人民法院依法支持原告的 请求。 被告刘少文辩称，原告自身存在重大过错，双方于 2007 年 9 月 19 日签订合同后到 2007 年 10 月 12 日支付房款期间，原告多次到诉争房屋所在地实地看房，充分了解了房屋的地段

环境才付清房屋的余款。原告有足够多的时间对房屋产权、交易价格、地理环境、房屋质量、 小区安全、邻里关系等所关心的问题进行调查和了解。而要了解这些情况只需要问一下小区 的邻居、保安，或到当地派出所咨询就能得到详细的答案。原告却在近一个月的时间里没有 经过调查和了解，导致今天的后果，自身存在重大过错。而作为房屋的卖房已经将手续齐全， 产权明晰，不存在安全隐患的房屋交给了原告，己经适当完成了己方义务。并且有关法律和 法规也并未规定何为“凶宅”，也没有规定卖方在卖房的时候必须要向买房人告知房屋的历 史，告知房屋是“凶宅”。虽然法律上规定了卖房人有告知的义务，但关于此方面法律并无 强制规定。发生过命案的房屋在法律上并不影响房屋的正常使用，因此不属于法定告知的范 畴。而且双方也没有在合同的相关条款中写明该房屋不能存在非正常死亡的情形。因此自己 的行为并未构成欺诈，答辩人没有欺骗原告。原告的这种曾死过人的房屋就无法居住的观点 不排除是一种迷信的心理，在现实生活中每间房屋都不可避免地会发生生老病死的情况，如 果照此定论每间房屋都应该算是“凶宅”，这种迷信的心理显然不能成为撤销合同的依据。 因此请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，原被告双方通过房屋买卖中介公司于2007年9月19日签订了房屋买卖合 同。随后原告即对该房进行装修。但在装修的过程中，原告偶然得知其所买的房屋曾经发生 过一起故意杀人碎尸的案件，对此原告感到极其恐惧和震惊，遂以被告在卖方之时未告知此 事件，存在欺诈行为为由要求被告撤销该房屋买卖合同并退还其房款并承担本次诉讼费用。 而被告则认为，在房屋买卖过程中，有关法律法规并未规定何为“凶宅”，也没有规定卖方 在卖房的时候必须要向买房告知房屋的历史，告知房屋是“凶宅”的义务，原告的请求是因 其封建迷信观念所致，不能作为撤销合同的依据，因此请求法院驳回其请求。 在案件审理期间，原告出示了其与被告所签订的合同，表明原被告双方存在房屋买卖关 系 原告出示了四川省成都市中级人民法院2005成刑初字第276号刑事附带民事判决书， 证明于2003年10月8日下午房主即被告之儿子在该房屋中杀死一未成年女孩并将其碎尸之 事实： 原告也出示其从互联网上下载的文章证明人民群众普遍向往欢乐和谐，而忌讳不吉祥的 事物。被告对此则认为这归根结底是一种封建迷信。 原告申请证人装修该房的油漆工许立文出庭作证，证明在其从楼上邻居得知该房曾发生 过碎尸案后不敢再装修之事实： 原告申请证人房屋中介公司员工彭曦出庭作证，证明被告在售房时并未告知原告房屋曾 2

2 环境才付清房屋的余款。原告有足够多的时间对房屋产权、交易价格、地理环境、房屋质量、 小区安全、邻里关系等所关心的问题进行调查和了解。而要了解这些情况只需要问一下小区 的邻居、保安，或到当地派出所咨询就能得到详细的答案。原告却在近一个月的时间里没有 经过调查和了解，导致今天的后果，自身存在重大过错。而作为房屋的卖房已经将手续齐全， 产权明晰，不存在安全隐患的房屋交给了原告，已经适当完成了己方义务。并且有关法律和 法规也并未规定何为“凶宅”，也没有规定卖方在卖房的时候必须要向买房人告知房屋的历 史，告知房屋是“凶宅”。虽然法律上规定了卖房人有告知的义务，但关于此方面法律并无 强制规定。发生过命案的房屋在法律上并不影响房屋的正常使用，因此不属于法定告知的范 畴。而且双方也没有在合同的相关条款中写明该房屋不能存在非正常死亡的情形。因此自己 的行为并未构成欺诈，答辩人没有欺骗原告。原告的这种曾死过人的房屋就无法居住的观点 不排除是一种迷信的心理，在现实生活中每间房屋都不可避免地会发生生老病死的情况，如 果照此定论每间房屋都应该算是“凶宅”，这种迷信的心理显然不能成为撤销合同的依据。 因此请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，原被告双方通过房屋买卖中介公司于 2007 年 9 月 19 日签订了房屋买卖合 同。随后原告即对该房进行装修。但在装修的过程中，原告偶然得知其所买的房屋曾经发生 过一起故意杀人碎尸的案件，对此原告感到极其恐惧和震惊，遂以被告在卖方之时未告知此 事件，存在欺诈行为为由要求被告撤销该房屋买卖合同并退还其房款并承担本次诉讼费用。 而被告则认为，在房屋买卖过程中，有关法律法规并未规定何为“凶宅”，也没有规定卖方 在卖房的时候必须要向买房告知房屋的历史，告知房屋是“凶宅”的义务，原告的请求是因 其封建迷信观念所致，不能作为撤销合同的依据，因此请求法院驳回其请求。 在案件审理期间，原告出示了其与被告所签订的合同，表明原被告双方存在房屋买卖关 系； 原告出示了四川省成都市中级人民法院 2005 成刑初字第 276 号刑事附带民事判决书， 证明于 2003 年 10 月 8 日下午房主即被告之儿子在该房屋中杀死一未成年女孩并将其碎尸之 事实； 原告也出示其从互联网上下载的文章证明人民群众普遍向往欢乐和谐，而忌讳不吉祥的 事物。被告对此则认为这归根结底是一种封建迷信。 原告申请证人装修该房的油漆工许立文出庭作证，证明在其从楼上邻居得知该房曾发生 过碎尸案后不敢再装修之事实； 原告申请证人房屋中介公司员工彭曦出庭作证，证明被告在售房时并未告知原告房屋曾

发生过非正常死亡案件，并且在员工夏涛在带领房东刘少文办理房屋门牌变更登记时，对于 办理登记的工作人员问及该房就是曾经发生过事故时被告刘少文只是回答：“不说了，不说 了”的行为，因此证明被告存在欺诈行为。而被告对此则认为在工作人员问及此问题时，被 告回答的是：“就是，就是，不说了，不说了”，说明被告并没有刻意隐瞒该事实。同时中介 公司的工作人员在得知此事后并没有向公司汇报，阻止该房屋买卖行为的发生，因此原告方 证人的证言并不能证明被告存在欺诈行为，反而证明了中介公司是知情的。同时被告认为被 告请中介公司以30万元替被告限时代卖该房屋，而实际上该房屋最后卖得31.8万元，中介 公司最后得到了9000元的分红。中介公司为了得到超卖部分的9000元，在员工知悉该房屋 曾经发生过死人案件的情况下，没有阻止交易行为，反而将房屋卖给了原告，因此是中介公 司而不是被告存在隐瞒。 审理中，对于被告刘少文家丑不愿外扬算不算欺诈买房人的问题，双方也存在意见分歧。 原告认为法律上对善良民俗是予以保护的，被告在本该告知原告房屋曾经发生过凶杀碎尸案 事实的时候并未告知，显然存在欺诈行为。人民法院应该依法撤销原告与被告的房屋买卖合 同。被告刘少文认为，合同并没有约定被告有告知该房历史的要求，原告在买房之时并没用 问及房屋历史，而且被告买的是房屋而不是房屋历史，该段历史对房屋正常使用也并无影响， 自己并不是要刻意隐瞒，并不构成欺诈行为。因此请求法院驳回原告的诉讼请求。 因原被告未能就撤销房屋买卖合同退回房款问题达成协议，原告诉至法院，要求被告退 还31.8万元房款，并承担本案诉讼费。 因被告方不愿意进行调解，本院不再进行调解， 上述事实，有双方当事人陈述：原告提供的原被告双方签订的房屋买卖合同：四川省成 都市中级人民法院2005成刑初字第276号刑事附带民事判决书：从互联网上下载的若干文 章：原告申请的证人许立文的当庭证言：原告申请的房屋中介公司员工彭曦的当庭证言：被 告出示的与房屋买卖中介公司的委托合同等证据证实。 本院认为，对于案件的基本事实，即双方于2007年9月19日签订了房屋买卖合同这一 事实并无争议。但是对于被告刘少文不愿家丑外扬而未告知其房屋曾发生过非正常死亡案件 是否属于欺诈行为双方意见不一。根据现实生活中人们的观念和风俗习惯，对在住宅内发生 的凶杀碎尸肢解事件感到恐惧和忌讳，是一种客观存在的普遍现象。虽然发生过凶杀碎尸肢 解事件的住宅在实物形态上没有受损，但是房屋会因购买者避讳而贬值。因此，这己经构成 了合同标的物的重大瑕疵。根据《中华人民共和国合同法》中“当事人行使权利、履行义务 应当遵循诚实信用原则”的规定，刘少文在出售其房屋时应当遵守诚实信用原则 向李骞告 3

3 发生过非正常死亡案件，并且在员工夏涛在带领房东刘少文办理房屋门牌变更登记时，对于 办理登记的工作人员问及该房就是曾经发生过事故时被告刘少文只是回答：“不说了，不说 了”的行为，因此证明被告存在欺诈行为。而被告对此则认为在工作人员问及此问题时，被 告回答的是：“就是，就是，不说了，不说了”，说明被告并没有刻意隐瞒该事实。同时中介 公司的工作人员在得知此事后并没有向公司汇报，阻止该房屋买卖行为的发生，因此原告方 证人的证言并不能证明被告存在欺诈行为，反而证明了中介公司是知情的。同时被告认为被 告请中介公司以 30 万元替被告限时代卖该房屋，而实际上该房屋最后卖得 31.8 万元，中介 公司最后得到了 9000 元的分红。中介公司为了得到超卖部分的 9000 元，在员工知悉该房屋 曾经发生过死人案件的情况下，没有阻止交易行为，反而将房屋卖给了原告，因此是中介公 司而不是被告存在隐瞒。 审理中，对于被告刘少文家丑不愿外扬算不算欺诈买房人的问题，双方也存在意见分歧。 原告认为法律上对善良民俗是予以保护的，被告在本该告知原告房屋曾经发生过凶杀碎尸案 事实的时候并未告知，显然存在欺诈行为。人民法院应该依法撤销原告与被告的房屋买卖合 同。被告刘少文认为，合同并没有约定被告有告知该房历史的要求，原告在买房之时并没用 问及房屋历史，而且被告买的是房屋而不是房屋历史，该段历史对房屋正常使用也并无影响， 自己并不是要刻意隐瞒，并不构成欺诈行为。因此请求法院驳回原告的诉讼请求。 因原被告未能就撤销房屋买卖合同退回房款问题达成协议，原告诉至法院，要求被告退 还 31.8 万元房款，并承担本案诉讼费。 因被告方不愿意进行调解，本院不再进行调解， 上述事实，有双方当事人陈述；原告提供的原被告双方签订的房屋买卖合同；四川省成 都市中级人民法院 2005 成刑初字第 276 号刑事附带民事判决书；从互联网上下载的若干文 章；原告申请的证人许立文的当庭证言；原告申请的房屋中介公司员工彭曦的当庭证言；被 告出示的与房屋买卖中介公司的委托合同等证据证实。 本院认为，对于案件的基本事实，即双方于 2007 年 9 月 19 日签订了房屋买卖合同这一 事实并无争议。但是对于被告刘少文不愿家丑外扬而未告知其房屋曾发生过非正常死亡案件 是否属于欺诈行为双方意见不一。根据现实生活中人们的观念和风俗习惯，对在住宅内发生 的凶杀碎尸肢解事件感到恐惧和忌讳，是一种客观存在的普遍现象。虽然发生过凶杀碎尸肢 解事件的住宅在实物形态上没有受损，但是房屋会因购买者避讳而贬值。因此，这已经构成 了合同标的物的重大瑕疵。 根据《中华人民共和国合同法》中“当事人行使权利、履行义务 应当遵循诚实信用原则”的规定，刘少文在出售其房屋时应当遵守诚实信用原则，向李骞告

知该房内曾发生过凶杀碎尸肢解事件： 因被告没有履行告知义务： 其行为即构成了欺诈。因 此本院支持原告的诉讼请求。 综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六条，第五十四条 第二款，第五十八条之规定，判决如下： 依法撤销原告李赛和被告刘少文的房屋买卖合同，判决生效10日内原告李赛将房屋退 还给被告刘少文，被告刘少文将购房款31.8万元返还给原告李骞，并由被告承担本次诉讼 费用。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的 人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判长：舒旭东 2008年11月20日 (院印)

4 知该房内曾发生过凶杀碎尸肢解事件。因被告没有履行告知义务，其行为即构成了欺诈。因 此本院支持原告的诉讼请求。 综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六条，第五十四条 第二款，第五十八条之规定，判决如下： 依法撤销原告李骞和被告刘少文的房屋买卖合同，判决生效 10 日内原告李骞将房屋退 还给被告刘少文，被告刘少文将购房款 31.8 万元返还给原告李骞，并由被告承担本次诉讼 费用。 如不服本判决，可在判决书送达之日起 15 日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的 人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判长：舒旭东 2008 年 11 月 20 日 （院印）